房財(cái)經(jīng)網(wǎng)神州大地之上，"好房子"忽如一夜春風(fēng)來。
北京樓市，也概莫能外。
但唯一被官方打上“好房子”標(biāo)簽的，是來自亦莊的招商序。序，是開始的意思，也寓意為京城好房子的發(fā)端。
盛名之下，招商蛇口是有壓力的。
按照土拍文件，招商序要打造成好房子標(biāo)桿，鼓勵(lì)設(shè)置三件套：陽臺(tái)+首層架空層+風(fēng)雨連廊。
這是好房子的標(biāo)配。
但并不是每個(gè)開發(fā)商愿意為之付出。因?yàn)?，它很費(fèi)銀子。
自去年11月22日北京發(fā)布了“北京好房子導(dǎo)則”后，沒有一個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃方案中，配齊了三件套。
更遑論今年2月份出臺(tái)的“北京好房子技術(shù)要點(diǎn)”，它里面有8項(xiàng)內(nèi)容，要將這些全部湊齊，十分不易。
而招商序，則第一個(gè)在規(guī)劃時(shí)就設(shè)計(jì)了三件套，也是當(dāng)下應(yīng)用好房子內(nèi)容，最多的項(xiàng)目。
在造好房子的路上，招商序十分舍得。要知道，所有好房子的政策文件，只是鼓勵(lì)，并非強(qiáng)制。
當(dāng)然，除了舍得外，招商序要成為一個(gè)好房子，更關(guān)鍵的在于招商蛇口得具備系統(tǒng)解決能力。
花姐放眼望去，市面上打著“好房子”旗號(hào)的新盤，遍地開花。絕大部分的招術(shù)是，一味地追求贈(zèng)送面積的尺度。
“增之一分則太長，減之一分則太短“，戰(zhàn)國時(shí)期楚國文學(xué)家宋玉描寫女性之美的經(jīng)典之筆，也同樣適用于現(xiàn)在好房子的審美。
如何找到好房子的最佳平衡點(diǎn)？
面積要送，但又不能破壞戶型的最基本格局；架空層要建，但設(shè)在哪棟更合理；風(fēng)雨連廊，怎么個(gè)連法？
如果稍有差池，就可能畫蛇添足，四不像了。
在招商序身上，招商蛇口成了平衡大師。
1月20日，它以34.8億元底價(jià)，拿下了亦莊X24地塊。第二天，招商序的總平圖就出來了。
這意味著，招商蛇口在招商序身上，一定做足了功課。畢竟，在亦莊片區(qū)，已有招商璽在售，它很懂那個(gè)區(qū)域。
送面積恰到好處
對購房者而言，判斷一個(gè)好房子的最簡單邏輯，就是贈(zèng)送尺度有多大。
招商序的戶型共分4個(gè)面積段位：91平三居至165平四居，主力戶型為108平米三居和127平米四居。
它的全部戶型都有雙陽臺(tái)：南向內(nèi)嵌式陽臺(tái)，北向設(shè)備平臺(tái)變室內(nèi)面積。
此外，還在所有邊戶型上，設(shè)計(jì)了飄窗，把購房者最關(guān)注的實(shí)惠段，用到了極致。
內(nèi)嵌陽臺(tái)按照上限設(shè)計(jì)——進(jìn)深1.8米；設(shè)備平臺(tái)也很寬敞，進(jìn)深達(dá)到了1米；飄窗為0.5米。
這些贈(zèng)送面積尺度，既沒有逾規(guī)，又沒有影響戶型功能設(shè)計(jì)的完整性，將實(shí)際使用率做到最大最佳。
拿最小的91平米戶型為例。
內(nèi)嵌陽臺(tái)6.2平米，贈(zèng)送一半；飄窗6.1平米，全部贈(zèng)送；設(shè)備平臺(tái)6.2平米，全部贈(zèng)送。
總贈(zèng)送面積達(dá)到了15.4平米，這讓這款戶型的實(shí)際使用率，達(dá)到了96.5%左右。
其他三款戶型，108平實(shí)際使用率95.43%、127平為92.8%，最大的165平為93.64%。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念上，招商序有個(gè)明顯特征，它將每款戶型中的每一個(gè)空間面積，都平衡到了最佳狀態(tài)，居住起來沒有任何局促感，十分從容。
還是以最小的91平為例。
它北側(cè)最小的臥室面積，達(dá)到了近10平米；主臥為14.6平米，4.3米的進(jìn)深，業(yè)主后期想要再置辦點(diǎn)書桌等物件，非常方便。
其余戶型中，臥室最小面積也都超過了10平米；主臥的進(jìn)深長度，也在4.85米起步。
此外，招商序所有戶型的廚房，都具有中西結(jié)合功能，三重伸縮門拉開，是一個(gè)封閉空間，收縮后則變?yōu)殚_放式廚房。
不僅如此，所有廚房全部設(shè)計(jì)了島臺(tái)，其中91和108平廚房為C型，127和165平更是做到了G型。
91平米三室兩廳兩衛(wèi)
在花姐看來，這是一款為數(shù)不多可值得稱贊的兩面寬三居。
與當(dāng)下主流三居比，雖然南向少了一個(gè)面寬，但通過范圍超大的L型飄窗，極大彌補(bǔ)了采光不足的缺陷。
且家政空間，收納區(qū)等細(xì)微功能齊全，次衛(wèi)也實(shí)現(xiàn)了干濕分離。
它最大的亮點(diǎn)是餐桌和島臺(tái)可無縫拼接，似乎專為年輕業(yè)主而設(shè)計(jì)，這里既可以是一個(gè)多人聚餐的平臺(tái)，也是偶爾娛樂小酌時(shí)的酒吧臺(tái)，功能實(shí)用多樣。
108平米三室兩廳兩衛(wèi)
該戶型的創(chuàng)新點(diǎn)是，將次衛(wèi)設(shè)置在了最北側(cè)，形成了一個(gè)獨(dú)立空間。
這樣設(shè)計(jì)最大的好處是，住得時(shí)間久了，一旦出現(xiàn)下水道反味，不會(huì)飄進(jìn)其他房間；但也有個(gè)小弱點(diǎn)，家里有老人起夜，距離稍遠(yuǎn)。
作為一名女性，在花姐眼里，該戶型還有一大亮點(diǎn)：
主衛(wèi)擁有一個(gè)無比奢侈的的梳妝臺(tái)，長度達(dá)到了2.1米，女主人可以隨意擺放下任何化妝品。
127平四室兩廳兩衛(wèi)
這是一款經(jīng)典的四葉草戶型。
但也有其他許多同樣戶型沒有的創(chuàng)新，在該段位廚房居然做出了G型臺(tái)面，整個(gè)周長達(dá)到了8.4米。
它的廚房面積本就不小，達(dá)到了13.3平米，再疊加超大的臺(tái)面，可同時(shí)滿足多人操作，成為該面積段位少有的奢侈廚房。
另外，該戶型主臥的面積達(dá)到了20.4平米，再加上主衛(wèi)7平米，超越了同等段位中的諸多戶型。
165平四室兩廳三衛(wèi)
作為招商序的樓王戶型，它最大的特點(diǎn)是，實(shí)現(xiàn)了南向“3.5”面寬——將主衛(wèi)設(shè)計(jì)在純南向。
這個(gè)面積，是一個(gè)介乎于南向三面寬和四面寬的段位，但目前絕大多數(shù)開發(fā)商，依然只能創(chuàng)造出三面寬產(chǎn)品。
與該戶型類似的，是中海萬泉寺項(xiàng)目最新公布的231平戶型，它也是南向“3.5”面寬，只是主衛(wèi)換成了衣帽間。
但它足足比招商序165平戶型，大了66平米。
執(zhí)行好房子標(biāo)準(zhǔn)最多
如果僅從戶型來看，招商序是經(jīng)得起“好房子代表”這幾個(gè)字考驗(yàn)的。
但真正的好房子，還遠(yuǎn)不止這些。
在2月份出臺(tái)的“好房子技術(shù)要點(diǎn)”中，共有8項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)用越多，標(biāo)志著好房子的成色越重。
這其中，陽臺(tái)是主流，代價(jià)小、且實(shí)惠，成了除海淀區(qū)外，每個(gè)新盤的必選。
到首層架空上，已然少了很多，且多出現(xiàn)在城六區(qū)；而其他的風(fēng)雨連廊等，更是鳳毛麟角。
而招商序身上，則應(yīng)用了5項(xiàng)內(nèi)容，成為目前為止北京應(yīng)用好房子標(biāo)準(zhǔn)最多的項(xiàng)目。
除了陽臺(tái)外，它還有首層架空、風(fēng)雨連廊、跨城市支路、高品質(zhì)建筑立面。
招商序的首層架空設(shè)在5#樓王位置，土拍文件要求面積1000平，招商序基本頂格設(shè)計(jì)。
它包括休閑座椅區(qū)、交流角、親子互動(dòng)區(qū)、書吧閱讀區(qū)等，從左到右動(dòng)靜分離。右側(cè)的親子互動(dòng)區(qū)與地下會(huì)所相連通，充分體現(xiàn)空間合理分配。
如果算起來，招商序是北京第五個(gè)有首層架空層的項(xiàng)目，亦莊的第一個(gè)。
招商序的大門左右對稱，由五個(gè)模塊構(gòu)成，長21米、寬14米，頂上的通透率超過70%。
這里，也是招商序風(fēng)雨連廊的起點(diǎn)。它是一條長約150米、寬約四米的連廊，有七曲，把大門、會(huì)所、架空層、涼亭完美地串起來了。
不論初夏秋冬，還是雨天、太陽天，那道連廊的就像一個(gè)華麗的頂蓋。
在住宅的東邊，還有一塊B1商業(yè)地塊，它也是招商序的組成部分。
在小區(qū)中間，招商序規(guī)劃了城市支路的地下通道，將兩塊地的地庫連通，從而提升了整個(gè)社區(qū)的完整度。
此外，招商序的建筑外立面，局部采用了花崗巖石材、玻璃及鋁板，主體采用仿石漆、質(zhì)感涂料提升立面品質(zhì)。這些都是不進(jìn)入容積率的。
花姐點(diǎn)評：
評價(jià)好房子，一定是一個(gè)系統(tǒng)工程，要看整體，而不是只看局部。
花姐研究招商序之后，有一個(gè)最大的感受，它在搞平權(quán)主義。
產(chǎn)品上，不論戶型的大小，每一處空間都做到最佳平衡點(diǎn)；規(guī)劃上，通過眾多好房子內(nèi)容，為所有業(yè)主帶來居住水平的整體拉升。
而放眼當(dāng)下整個(gè)京城樓市，招商序的整體水準(zhǔn)，也足以躋身拔尖者。
拿南城最火的建發(fā)金茂觀宸和招商序，來做個(gè)小對比。它們都是當(dāng)下北京好房子中的佼佼者。
建發(fā)金茂觀宸111平米戶型，實(shí)際使用率僅為84.09%；招商序108平面積小，但實(shí)際使用率可達(dá)93.14%。
多了差不多一個(gè)臥室的面積，讓招商序的居住環(huán)境，無疑更加舒適。
此外風(fēng)水上，前者入戶門均直對著衛(wèi)生間，而招商序進(jìn)門后，第一眼映入眼簾的卻是一面端墻。
再拿朝陽十八里店的北京隅東序127平戶型來做個(gè)對比。
它的這個(gè)戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，陽臺(tái)為外置開敞式，只在南向客廳和次臥；另在主臥送了飄窗。它的實(shí)際使用率為83.07%。
而招商序同段位的127平，則為四室兩廳兩衛(wèi)，南向客廳和兩個(gè)臥室，全部為內(nèi)嵌式陽臺(tái)，北邊兩個(gè)臥室均有設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送。實(shí)際使用率可達(dá)90.6%。
幾相對比下，產(chǎn)品方面誰更領(lǐng)先，一目了然。
而從區(qū)位上看，亦莊雖給人的物理感覺遠(yuǎn)，但再看看這幾個(gè)項(xiàng)目周邊的配套、學(xué)區(qū)和城市界面，誰更具性價(jià)比呢？
寫到這里，花姐腦洞大開，假設(shè)你想在南城置業(yè)，招商序、建發(fā)金茂觀宸、北京隅東序三個(gè)盤，你會(huì)選誰呢？
這是一個(gè)好問題。
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