本周密集發(fā)生了一些事情，我覺得有必要聊聊。
先是成都，又是杭州、上海，接連出現(xiàn)地王。
有些人就以為樓市要起來了，現(xiàn)在就是最低點，明年房價讓你高攀不起。
看起來聲音很大，其實這些話是沒有邏輯的。
首先，你要搞清楚，這些土地賣出高價的原因。
那些土地并不是因為現(xiàn)在賣，才賣出了高價，而是因為位置本身非常好，必然賣出高價。
比如杭州，一個是濱江奧體一線江景地塊，一個是西溪濕地1.1超低容積率地塊。
你要是放到去年、前年，去推出這些地塊，價格也依然會很高啊。
那問題就來了，為什么操盤手們現(xiàn)在把好地塊都拿出來賣？
就是為了帶動市場情緒，炒一炒，這樣才有更多人來買房，有更多接盤俠來撐住市場。
表面原因是，要樓市止跌企穩(wěn)。
再往深一層，就是土地收入的重要性。
多年以來，地方的收入，主要就是兩塊，一個是稅收，一個是土地。
土地收入，在很多城市占比都在50%左右，有些地方甚至更多。
不要以為成都、杭州這種經(jīng)濟(jì)還不錯的強(qiáng)二線，就不依賴土地收入了，恰恰相反，他們是極為依賴土地收入的城市。
近十年來，杭州每年賣地的收入，都在2000億左右，基本上都能排在前三，還常常是第一。
因為城市建設(shè)很快，攤子鋪的很大，各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都很花錢的。濱江這么好的城市界面，怎么建起來的？那些給企業(yè)的補(bǔ)貼，各種優(yōu)惠政策，你以為錢哪里來的？
歸根結(jié)底還是購房者撐起來的。
再看成都、杭州地王的價格，到底有多高。
杭州最新的地王，樓面價干到了8.8萬/平。
注意，這不是房價，是樓面價，也就是土地成本，房子開賣的時候，還要加上建安成本、稅費、融資成本、管理營銷費、利潤等，估計房價得去到15萬/平了。
做個對比，深圳新房目前都沒有賣這個價格的，最高還是中海深超總的13.3萬，開盤到現(xiàn)在還沒賣完。
另外，深圳土地最高樓面價，還是七八年前，泰禾拿下的一塊土地，至今這房子還沒建好。杭州最新的地王，超過深圳的了。
成都金融城三期地塊，樓面價干到了4萬多，估計以后新房價格要賣到8萬。
價格已經(jīng)貴的離譜，這點先不說。
從購房者的角度看來，買高溢價的新房，并不是一個好選擇。
就像任何投資品一樣，肯定是低價買入，才有更多賺錢的空間。你直接干到山頂了，那還怎么玩。
而且現(xiàn)在樓市還沒穩(wěn)住，二手房價格還在跌，那就相當(dāng)于新房價格更貴了。
在過去，買新房是有優(yōu)勢的，因為大城市的很多新房，和二手房價格有倒掛，買到就有利潤空間。但是現(xiàn)在這個優(yōu)勢已經(jīng)沒了。
退一萬步講，一年后，這些地王項目開始賣了，有沒有人買？
肯定還是有的，只是不會很好賣。
一二線城市的頭部有錢人，科技新貴們，本身也有住房需求，就是純消費也有人會買。
但是你作為普通中產(chǎn)，可別跟風(fēng)去買房，真以為市場情緒起來了，房價要漲了，那你就真成了接盤俠。
倒是可以趁著新一輪拉盤的熱度，把自住以外的房子賣掉，那就保住了自己的存量財富。
我一直都不建議大家看新房價格，去判斷市場行情，這里面可操作空間太大。
而且，當(dāng)購買力不夠用的時候，他們會把僅有的購買力往新房上吸引，各種新規(guī)不就證明了這件事？
新房連著土地市場，連著土地收入，這個成本需要轉(zhuǎn)嫁出去。而二手房市場的成本，已經(jīng)和操盤手沒關(guān)系了。
所以，你要看二手房市場，那才是真正的市場價格。
比如深圳二手房成交量，已經(jīng)保持在6000套了，早就過了榮枯線，但是價格依然漲不動，核心原因就是拋盤量太大，市場還是在以價換量。
北京、上海情況也類似。
這幾年的現(xiàn)實，已經(jīng)讓很多中產(chǎn)面臨很大壓力了。
特別是那些高位接盤，又面臨裁員降薪的群體，成了時代換擋的代價。
如果你因為這種表面上的情緒，再次被吸引入市，那就成了中產(chǎn)財富大洗牌下半場的主角。
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