房財(cái)經(jīng)網(wǎng)不到一周，北京三宗地轉(zhuǎn)正。猶如最近的天氣，冷熱切換很快。

3月27日，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊R2二類居住用地，進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)；一天后正式掛牌。

在此之前的3月24日，朝陽(yáng)區(qū)第四宗組合地塊和通州梨園6007地塊，進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)；兩天后，也相繼轉(zhuǎn)正。

它們，均將在4月底產(chǎn)生買家。

這其中，梨園6007地塊是唯一周邊有新盤在售的地塊，自然讓外界對(duì)它，多了一絲關(guān)注。

畢竟，隔壁的招商云璟攬閱，熱銷的余溫仍未散去；而不遠(yuǎn)的金隅花溪云錦，也進(jìn)入了開盤最后沖刺階段。

6007地塊面積1.27萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積2.17萬(wàn)平方米，容積率1.7，建筑控高45米，起始交易價(jià)6.36億元，起始樓面價(jià)2.93萬(wàn)元/平米。

與云璟攬閱和花溪云錦比，6007地塊的交易底價(jià)低了不少，但它的起始樓面價(jià)，是三者中最高的。前二者的樓面價(jià)，分別為2.86萬(wàn)元/平米和2.5萬(wàn)元/平米。

云璟攬閱在3月初開盤，官方稱推出230套房源，首銷208套，認(rèn)購(gòu)11.46億元，去化率高達(dá)90.43%。

截至3月28日，招商云璟攬閱的網(wǎng)簽已達(dá)85套，簽約均價(jià)5.9萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額4.92億元。

不到一個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽去化率達(dá)到24.08%，實(shí)打?qū)嵶C明了它的熱銷，并非謊言。

有了這樣的背書，6007地塊會(huì)成為又一個(gè)通州爆火的項(xiàng)目嗎？

相比云璟攬閱，6007地塊面積小了0.33公頃，建筑面積也少了1.31萬(wàn)平米，但它的綜合素質(zhì)更高。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

1、地塊更加方正。6007地塊整體接近一個(gè)長(zhǎng)方形，東西緊挨為規(guī)劃云景東一街和云景東路，呈平行狀；南北緊挨五所南都和規(guī)劃云景北二街，南側(cè)略有傾斜。

而云璟攬閱的地塊形狀，則呈現(xiàn)出東窄西寬的格局。

2、容積率更低。1.7的容積率比云璟攬閱小了0.47，加上控高45米，最高也只到15層。

地塊形狀加上容積率要求，意味著6007地塊在樓棟強(qiáng)排方面，比云璟攬閱要從容許多，且整體小高層的布局，舒適度也要高于后者。

按照6007地塊現(xiàn)有的條件，花姐以戶均100平米計(jì)算，其可產(chǎn)的房源也就200套左右。

雖然現(xiàn)在成了對(duì)手，但要翻看6007地塊和云璟攬閱的歷史，交集頗深。

2024年9月份，6007地塊就和云璟攬閱一同，出現(xiàn)在“多規(guī)合一”函中。只是當(dāng)時(shí)的云璟攬閱為6001地塊，6007地塊的編號(hào)則為FZX-0303-0133。

彼時(shí)0133地塊，用地性質(zhì)為F3其他類多功能用地，也就是產(chǎn)業(yè)用地，面積1.3萬(wàn)平方米，容積率3.08。

但通州區(qū)政府2021年184期的一份專題會(huì)議紀(jì)要顯示，由北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村村民委員會(huì)，以單價(jià)11236 元/平方米，回購(gòu)FZX-0303-0133地塊產(chǎn)業(yè)用房，回購(gòu)面積約4萬(wàn)平方米。

這恰好與它作為產(chǎn)業(yè)用地時(shí)，地上建面3.99萬(wàn)平米相仿。

于是，在去年10月6001地塊由招商蛇口底價(jià)摘得后，0133地塊也搖身一變，成了6007地塊。

不僅如此，它的用地性質(zhì)，也從"F3其他類多功能用地"變成"R2二類居住用地"，容積率也降至1.7。

6007地塊的問世，將給通州梨園板塊帶來(lái)怎樣的變化？

在花姐看來(lái)，雖然它與云璟攬閱僅隔一條馬路，但對(duì)后者的影響并非很大。

云璟攬閱的總量只有367套，不出大的意外，隨著網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的不斷攀升，等6007地塊幾個(gè)月后開盤時(shí)，大概率只剩尾盤。

而直線距離不到3公里的花溪云錦，或?qū)⑹?007地塊的影響最大。

金隅嘉業(yè)摘得花溪云錦時(shí)間，只比云璟攬閱晚了12天，但后續(xù)的節(jié)奏并沒有跟上，導(dǎo)致如今云璟攬閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都已誕生，它還在準(zhǔn)備開盤的路上。

前不久，花溪云錦也公布了戶型圖，從108平至153平4個(gè)段位，清一色四居的戶型，在當(dāng)下的京城樓市，可謂獨(dú)一份。

但它的開盤時(shí)間，最早也在4月底。屆時(shí)是否會(huì)復(fù)制云璟攬閱的成功，仍是未知數(shù)。

一旦達(dá)不到熱銷，花溪云錦則會(huì)陷入較長(zhǎng)的去化周期。真要如此，6007的問世，必將對(duì)其形成背刺。

而倘若花溪云錦也能達(dá)到開盤即售罄的狀態(tài)，對(duì)6007地塊而言，則是一個(gè)無(wú)比大的利好——雙盤熱銷，證明了梨園板塊強(qiáng)大的購(gòu)買力。

最后一個(gè)關(guān)鍵問題，6007地塊將是誰(shuí)的菜？

此前，坊間廣泛的傳聞是，有云璟攬閱打底，招商蛇口不可能眼睜睜看著6007這塊肥肉，再流入別家之口。

況且，在已開項(xiàng)目周邊拿地，招商蛇口輕車熟路。云璟攬閱本身和招商序，就是最好的證明。前者南邊不遠(yuǎn)是璀璨公元，后者西邊不遠(yuǎn)則是招商璽。

一旦拿下6007地塊，加上已提前布局八里橋地塊，招商蛇口將成為名副其實(shí)的“通州王”。

但土拍市場(chǎng)，風(fēng)云莫測(cè)，不到最后一刻，一切都只是想象。