北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問，如果房價(jià)下跌，老百姓70%的財(cái)富就會(huì)灰飛煙滅。我認(rèn)為這句話是錯(cuò)誤的，純屬危言聳聽，因?yàn)槠胀ò傩詹皇浅捶靠?，就算是家庭?cái)富有70%都是房子，那只要不賣就沒任何損失，房子是用來住的不受影響。
而且房價(jià)下跌后能讓更多的窮人買的起房子是好事，所以我支持房價(jià)下跌。我知道你們肯定是幫著既得利益集團(tuán)說話的，但請講出能服眾的道理。
A：
1、我?guī)妥约赫f話行嗎？我也認(rèn)為這句話不全對，因?yàn)殡m然中國百姓的家庭財(cái)富中有70%都是房產(chǎn)價(jià)值，但就算房價(jià)下跌也不可能都灰飛煙滅，只是會(huì)部分受損失而已。
2、拿股票做個(gè)對比吧。中國百姓的家庭財(cái)富中，股票占了5%，遠(yuǎn)低于房子。所以有人說如果股市下跌，老百姓5%的財(cái)富就會(huì)灰飛煙滅，我認(rèn)為這句話是錯(cuò)誤的。
因?yàn)槠胀ò傩詹⒉怀垂?，就算炒股的，即便是股市下跌，只要不賣就沒有任何損失。股票是擁有的上市公司的股權(quán)而已，無論價(jià)格高低都和股份數(shù)量沒關(guān)系，所以完全不影響小股東的持股比例。您覺得我這話對嗎？
再者說了，股市下跌后能讓更多的窮人買的起股票是好事，都成為上市公司股東了。我所以我支持股市下跌，反正我也不炒股。
3、另外還有現(xiàn)金，不管中國百姓的儲(chǔ)蓄率有多少，我都支持貨幣貶值。但無論怎么貶，錢這東西也不會(huì)完全灰飛煙滅的。
因?yàn)槠胀ò傩諞]多少錢，就算有點(diǎn)兒積蓄，那貶值了也都無所謂，只要不花就沒有任何損失，可以存在銀行里數(shù)數(shù)玩兒嘛。
而且貨幣貶值后能讓窮人掙到更多的錢。可以設(shè)想一下，以后隨便點(diǎn)個(gè)外賣都是幾百萬，搬磚打螺絲的工資都是幾十億，多有成就感啊！
4、能理解了嗎？房子作為資產(chǎn)，在本質(zhì)上和股票存款都是一樣的，貶值就是財(cái)產(chǎn)受損。只不過你沒房子，所以認(rèn)為別人的房子貶值了無所謂。我沒股票，所以認(rèn)為你的股票貶值了與我無關(guān)。噴子們沒有存款只有負(fù)債，那更盼望貨幣貶值多加零呢。這就是屁股決定腦袋，立場不同，價(jià)值觀也就不同。
僅供參考。
二
Q:
請問，孩子在豐臺(tái)北大地上學(xué)，準(zhǔn)備在看丹橋附近買一個(gè)三居，不用考慮學(xué)位，預(yù)算 400萬。
當(dāng)前主要考慮的小區(qū)：
1、新華街附近公房 小三居（80-90平），戶型一般；
2、新華街附近公房 大兩居（90-100平，改成三居）；
3、歐尚超市附近的 南極星 （110平）；
4、城市經(jīng)典小區(qū)，不過戶型不方正；
5、怡?；▓@，總價(jià)較高，當(dāng)前資金買不到三居。
希望您能給些小區(qū)選擇建議。謝謝
A：
1、從自住角度我沒建議，看自己的喜好。如果從保值角度說，那當(dāng)然是首選怡海的板樓了，次選老公房，南極星和城市經(jīng)典就算了。
2、其實(shí)南極星和城市經(jīng)典也說不上什么不好，就是產(chǎn)品形式落伍了。
城市經(jīng)典最典型，曾經(jīng)是全北京最便宜的外銷公寓。很老了，算是北京最早的一批，應(yīng)該是和豐科園同時(shí)期立項(xiàng)的，大概是1992年左右吧，遙遠(yuǎn)的30年前。
那時(shí)候怡海剛剛拿地，女老板被陷在巨大的沙坑兒里了，但城市經(jīng)典卻搶先開盤了。開盤價(jià)不算太貴，7/800塊錢吧，美金，折合人民幣3000多不到4000。也不算太低，怡海到1997年開盤時(shí)也不過是2980。
看看現(xiàn)在的價(jià)格能體現(xiàn)出升值的差距了嗎？被怡海反超了，這電梯樓還不如老公房價(jià)格高呢。全北京的這種塔樓公寓升值都不太好，主要是產(chǎn)品過時(shí)了，當(dāng)年的時(shí)尚不符合現(xiàn)在人們的追求了。
南極星也差不多，我印象中是南邊的六圈大隊(duì)當(dāng)?shù)拈_發(fā)商，至少是合作的，所以叫這個(gè)名字。質(zhì)量應(yīng)該不錯(cuò)的，不過也是單體樓，沒什么社區(qū)環(huán)境。這種樓在全北京幾乎沒有升值好的，逐漸落后。
3、老公房沒什么，保值性都挺強(qiáng)，所有的成熟板塊都差不多。但得是板樓，塔樓也大多一般。新華街這面積的兩居，估計(jì)也是塔樓，謹(jǐn)慎些。
4、怡海就不必說了，全北京第一個(gè)復(fù)合型社區(qū)，至今也是板塊標(biāo)桿?，F(xiàn)在的物業(yè)水平不知怎樣了，反正當(dāng)年是連續(xù)多年北京第一，現(xiàn)在應(yīng)該不會(huì)差，畢竟底子不錯(cuò)。
5、總之首選怡海，但也是盡量買板樓吧，塔樓大多數(shù)都不算太強(qiáng)。
僅供參考。
三
Q:
請問，我們夫妻目前都是北京集體戶，不在一個(gè)單位。我單位要求是只要買房就必須遷戶，妻子單位沒明確，那我想問一下，是否可以只遷我的戶口？另外是否建議買共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楝F(xiàn)金有限，只有100掛零，而且收入不高，預(yù)計(jì)要小孩的話就無力支撐高月供了。
A：
1、當(dāng)然可以只遷一方的戶口了。另外遷戶口這事兒就看單位是否較真兒了，很多單位都是年年清理集體戶，但也都是年年清理不干凈。
不過說實(shí)話，保留妻子的戶口是否有意義?。咳绻菫榱撕⒆由蠈W(xué)，那孩子落戶時(shí)得看單位是否同意接納，上學(xué)時(shí)更得看單位是否給開證明了？我覺得挺難的，很少有這么大方的單位。
2、共有產(chǎn)權(quán)房，這談不上是否建議，看自己的需求。優(yōu)劣勢都明顯，看注重哪方面了？
優(yōu)勢就是價(jià)格相對低，能花不多的資金住進(jìn)新房子，怎么都比二手房強(qiáng)。劣勢就是地段兒和質(zhì)量一般都不是太好，而且制度很嚴(yán)，幾乎堵死了所有的投資獲利通道。也就是完全的房住不炒，只適合長期自住。
對了，如果是買共產(chǎn)房，那是要審核家庭的，那雙方妻子單位就肯定知道要買房的事兒，瞞不住。
3、反正共產(chǎn)房簡單就是這情況，考慮好，確定是長期自住，不太在乎投資，今后也輕易不打算置換的才合適。
僅供參考。
四
Q:
請問，我在廣外遠(yuǎn)見名苑一期有套兩居，07年買的，目前市值應(yīng)在1000萬以上，孩子在讀四中高中。過幾個(gè)月我們打算在學(xué)校附近租套房子，想把廣外這套賣了，換套環(huán)境好品質(zhì)好科技化的三居小洋房（作為以后養(yǎng)老，也有可能在10年以后賣掉），預(yù)算600~700萬全款買。
我比較喜歡周邊環(huán)境有水，綠化好，相對安靜，但又不想太偏遠(yuǎn)。因?yàn)橥ㄖ萦羞\(yùn)河，又是城市副中心，也許以后有升值空間，所以去通州走了一趟，中介推薦了****，但周邊環(huán)境我不太喜歡。
想請問章哥，有哪些地方新房源符合我的需求的嗎？當(dāng)然不一定要在通州。另外請問，現(xiàn)在遠(yuǎn)見的房價(jià)，是否已經(jīng)溢價(jià)太高？如果不賣放著，還有上漲空間嗎？
A：
1、四中，羨慕，算是我老爹的小校友。老爺子這輩子的遺憾之一就是我沒考上他的母校。
2、遠(yuǎn)見名苑的溢價(jià)不算太高，商品房戶型大，所以溢價(jià)比老破小要低，應(yīng)該在25%左右吧，西城學(xué)區(qū)房的平均值，基本都這樣兒。
是否有上漲空間就看北京大盤了，基礎(chǔ)部分肯定跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧。溢價(jià)部分大概率是不會(huì)再漲的，畢竟人口趨勢擺在這兒呢，明年就是明確的入學(xué)人數(shù)拐點(diǎn)了。所以常規(guī)建議是如果用完了學(xué)位就置換，留著的話一是居住的性價(jià)比低，二是溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)大。
3、我對新房不熟，這幾年很少看，不好說什么。這還是憑個(gè)人喜好選吧，我真不好點(diǎn)評，說好的沒人給推廣費(fèi)，我也懶得掙。說不好的一發(fā)帖就有人來公關(guān)，弄得我跟碰瓷兒似的，犯不上。這還是咨詢別人吧，我只對二手房熟悉些。幫不上忙。
五
Q:
請問，以前不懂所以買了門頭溝的七星長安，3萬買的，現(xiàn)在半價(jià)，請問應(yīng)該止損還是再等等？另外目前看上了70年住宅是****，我知道是偏遠(yuǎn)了一點(diǎn)兒，但地鐵線路是很可能在五年內(nèi)規(guī)劃的，旁邊據(jù)說國務(wù)院管理局也在準(zhǔn)備蓋宿舍，應(yīng)該能帶動(dòng)配套。主要是我現(xiàn)在只有這100萬左右，準(zhǔn)備持有六年后再置換市區(qū)的房子。
A：
1、這讓我說什么呢，好像沒得可說似的。
2、七星長安開盤時(shí)候買的吧，2015年初，當(dāng)時(shí)如果3萬買普宅的話現(xiàn)在一般都能漲到5萬多吧。現(xiàn)在是否賣掉，這不是誰建議的問題，而是真舍得賣嗎？不賣的話還有點(diǎn)兒希望，租金也還行，如果賣掉可就沒有念想兒了。
一般來說對于公寓的建議都是要么就甭買，買了也就甭賣了，誰面對割肉也心疼。再考慮一下吧。注重租金或自住就留著，注重其他的再考慮賣掉。也未必好賣，先問問當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>
3、這新盤我還是不點(diǎn)評了，容易惹麻煩，我犯不上。只是提醒一下，地鐵就算是五年內(nèi)規(guī)劃了，等通車也得十年八年了，未必等得及。如果真的在五年內(nèi)能規(guī)劃，那開發(fā)商早就大肆宣傳了，價(jià)值也就體現(xiàn)在價(jià)格之中了，也就是當(dāng)初在拿地的時(shí)候，政府已經(jīng)把這份價(jià)值加在土地款上了。
國管局這事兒我不知道，就算有也沒什么大不了吧，頂多是周邊有什么國管機(jī)關(guān)的宿舍。這別聽售樓處和中介忽悠，還是自己去周邊問問吧。而且也別期望值太高，就算能蓋個(gè)2000套也不算多大規(guī)模，起不到帶動(dòng)配套的作用。
4、總之這倆我都沒建議，公寓是否賣看自己，這新房只適合自住，別有太多投資的想法。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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