2024年,重點(diǎn)50城的住房租賃市場呈現(xiàn)顯著變化。
根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院最新報(bào)告,2024年全國50城租售比為1:582,房價(jià)與租金的偏離程度縮小。重點(diǎn)50城平均租金為33.07元/㎡/月,較2023年下降1.82%;平均房價(jià)為19245元/㎡,較2023年下降6.31%。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院表示,2024年房價(jià)調(diào)整幅度明顯大于租金,使得租金與房價(jià)偏離度縮小。此外,2024年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力仍然較大,居民收入增長預(yù)期下降,人們更傾向于持幣觀望。但租賃是剛性需求中的基本需求,即使收入下降也只是在一定程度上降低對租金的承受范圍,不會像購房需求那樣大幅萎縮,租金下跌相對房價(jià)更為緩慢。
租金回報(bào)率跑贏存款
從租金回報(bào)率方面來看,2024年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.06%,創(chuàng)自2019年監(jiān)測以來新高。報(bào)告表示,近兩年來房價(jià)和租金都在調(diào)整,且房價(jià)跌幅明顯大于租金跌幅,租金回報(bào)率自然上升,意味著居民租房收益預(yù)期有所改善。

值得注意的是,五大行存款利率進(jìn)入“1字頭”時(shí)代,國債利率和基金市場平均收益率都低于2%。
租金回報(bào)率已經(jīng)跑贏五大行存款利率和部分理財(cái)產(chǎn)品的收益率,買房出租收益在當(dāng)前低利率環(huán)境下更具吸引力。但一些老舊小區(qū)或偏遠(yuǎn)地區(qū)房產(chǎn)可能難以出租或租金水平較低,達(dá)不到平均水平。

分等級城市來看,租金回報(bào)率全部上升。其中,一線城市租金回報(bào)率為1.82%,較2023年上升0.02個(gè)百分點(diǎn);二線城市租金回報(bào)率為2.04%,較2023年上升0.12個(gè)百分點(diǎn);三四線城市租金回報(bào)率為2.55%,較2023年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

特別是二線城市,租金回報(bào)率提升幅度最大,主要得益于房價(jià)調(diào)整更為明顯。而三四線城市雖然絕對值最高,但受制于人口流出等因素,長期投資價(jià)值仍需謹(jǐn)慎評估。
6個(gè)城市租金回報(bào)率超過3%
具體到城市,2024年50城中有44城租金回報(bào)率上升,僅銀川(-1.17%)、金華(-0.15%)、桂林(-0.08%)、深圳(-0.04%)、北京(-0.01%)、泉州(-0.01%)這6座城市下降。
高租金回報(bào)率城市主要以弱二線及三四線城市居多。其中,烏魯木齊(3.77%),銀川(3.6%),貴陽(3.48%)、桂林(3.28%)、哈爾濱(3.25%)和長沙(3.07%)等6個(gè)城市的租金回報(bào)率均超過了3%。
報(bào)告認(rèn)為,盡管房價(jià)下跌,但租賃市場需求相對穩(wěn)定,甚至部分城市租金有所上升,這使得租金收入相對穩(wěn)定或略有增長,進(jìn)一步推動(dòng)了租金回報(bào)率的提升。

而低租金回報(bào)率城市則聚集更多長珠三角經(jīng)濟(jì)圈的熱點(diǎn)城市,如東莞(1.44%)、金華(1.54%)、深圳(1.61%)等這類城市房價(jià)過高、租金增長乏力以及租售比失衡。
租售比年限縮短,租金收入比回落
此外,從租售比方面來看,2024年全國50大中城市售租比為48.5年,為2019年以來最低水平。報(bào)告稱,年限的縮短主要是由于房價(jià)下行顯著,如果房價(jià)持續(xù)下跌,可能會對市場信心和供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響。

報(bào)告顯示,高售租比城市集中分布于東南沿海一帶。廈門、東莞、金華、深圳和寧波2024年售租比均在60年以上,此類城市房價(jià)過高,租金增長乏力。
包括烏魯木齊、銀川和貴陽在內(nèi)的中西部城市回本周期則較短,均不到30年就可以出租收回購房成本。此外,桂林、哈爾濱、長沙、淄博、湛江及沈陽的售租比也較為合理,均在35年以下。

此外,從租金收入比來看,2024年重點(diǎn)50城租金收入比為12.59%,較2023年回落0.78個(gè)百分點(diǎn),居民租房的壓力略有減輕。
根據(jù)報(bào)告,重點(diǎn)50城中近9成城市租金收入比下降。僅三亞、湛江、昆明、洛陽、威海、烏魯木齊這6個(gè)租金收入比上升的城市。
其中,深圳(27.04%)、上海(25.14%)、三亞(24.91%)、北京(24.11%)租金收入比位居TOP4,租金支出占比超過總收入的兩成,居民租房面臨相對較大壓力,此類城市可加強(qiáng)保障性住房建設(shè)以緩解租房壓力。
而低租金收入比的城市中,金華、煙臺、中山等15個(gè)城市租金收入比在10%以下,此類城市租房群體的居住幸福感相對較高。

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