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作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

深圳房票來(lái)了！

3月26日，深圳住建局突然扔出一顆“深水炸彈”——正式實(shí)施《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》，對(duì)深圳市城市更新工作的規(guī)劃指標(biāo)、用地管理、稅收優(yōu)惠、融資支持等方面進(jìn)行規(guī)范。

其中提到，建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑。

據(jù)波哥看樓市觀察：

至此，因深圳的官宣，北上廣深四大一線城市在房票制度上齊活了。

近日，在深圳正式推出房票這個(gè)模式后，在業(yè)界引來(lái)了眾多的關(guān)注和熱議。

事實(shí)上，四大一線城市中，深圳是最后一個(gè)加入房票聯(lián)盟的，去年1月廣州就成為一線城市中首個(gè)推出房票制度的城市，后面上海和北京都快速跟了上來(lái)。

整體來(lái)看，深圳在房票的思考和推出上，顯得有點(diǎn)扭捏。

如上，一是時(shí)間拖得最久，二是，在上述政策中，也只是說(shuō)“要建立房票制度”，而并無(wú)具體細(xì)則。

這說(shuō)明，在具體的操作上，深圳還未完全想清楚，只是把方向拋出來(lái)了。

三是，深圳本次是在城市更新的大語(yǔ)境中推出的，跟其他城市在房票制度的安排和發(fā)力點(diǎn)上，深圳考慮的要素更多，因此，也沒(méi)有其他城市那樣的純粹。

比較而言，其他兄弟城市的房票，基本就是真正的房票，就是為了去庫(kù)存和安置拆遷戶，指向非常的清晰，沒(méi)有扯到城市更新這個(gè)高大上的領(lǐng)域里面來(lái)。

這點(diǎn)，即使跟近在身邊的廣州也不一樣，據(jù)波哥看樓市觀察，深圳房票的這個(gè)立政的基點(diǎn)，完全不同于其他城市，其所指更加的特立獨(dú)行——為了城市更新的大計(jì)而來(lái)。

雖然，在本質(zhì)上，房票的推行基本都是劍指城中村改造，但深圳和其他城市的說(shuō)法和用意，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化。

深圳模式，要有效破局舊改；

其他城市，要快速去化庫(kù)存。

這是一個(gè)非常鮮明的差異。

因?yàn)椋钲诘膸?kù)存目前只有3萬(wàn)套，根本沒(méi)有去庫(kù)存的焦慮，反而是怎么對(duì)廣大面積的城中村快速有效拆遷和把土地釋放出來(lái)，這才是深圳要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

同時(shí)，據(jù)報(bào)道，2024年，深圳只賣了一塊地，結(jié)合當(dāng)前的上述庫(kù)存，就可以判斷出，深圳很快就面臨供應(yīng)不足的情況了，但是怎么去快速騰出土地，來(lái)相應(yīng)提高自己區(qū)域的有效供應(yīng)，已迫在眉睫。

然而，即使推出具體的房票制度，眾多的拆遷戶也將面臨一個(gè)尷尬的局面——房源不足+拆遷戶選無(wú)可選、房票閑置和失去價(jià)值的情況，這個(gè)也跟很多城市的實(shí)際情況不一樣，房源充足，拆遷戶只有選哪里+如何選的問(wèn)題，而沒(méi)有沒(méi)得選的供應(yīng)空窗期。

青黃不接，深圳也有很多的無(wú)奈和幸福中的眾多煩惱——?jiǎng)e人，因愁賣而出招；自己，由供應(yīng)匱乏而揪心。

被逼無(wú)奈，深圳不得以提出了一個(gè)“三年有效”的說(shuō)法，也即要相對(duì)拉長(zhǎng)自己的鋪排時(shí)間，以保證對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理有效的落地。

而不像某些城市那樣，急吼吼地喊出6—18個(gè)月必須選定房源達(dá)成安置和去化的目標(biāo)。

各有各有的煩心事。

故而，就造成了深圳的糾結(jié)和小步慢跑的房票律動(dòng)軌跡：

去年三大一線城市都在發(fā)力房票，以及60多個(gè)其他城市都在風(fēng)起云涌地推出各自版本的房票新政，彼時(shí)深圳無(wú)動(dòng)于衷；

今年初，在深圳政府的工作報(bào)告中，事實(shí)上已經(jīng)首次提出“穩(wěn)妥有序?qū)嵤┓科卑仓弥贫取钡牟呗院驼f(shuō)法，但是，為何才慢慢地在3月26日只拿出一個(gè)不痛不癢的房票新政呢？

上述政策中的那句話，在波哥看樓市看來(lái)，只是放出了一個(gè)信號(hào)，并無(wú)實(shí)際和具體的支撐。

以上的一切，不就是深圳很糾結(jié)和焦慮的明證嗎？

三大一線加其余數(shù)十個(gè)城市，都快速響應(yīng)了國(guó)家的安排，自己再慢慢吞吞地搞下去，似乎不太妥，可是具體怎么搞，手上的方案并不成熟，畢竟，自己跟那些哭著喊著要賣房的兄弟城市很不一樣。

苦悶啊，誰(shuí)知我心憂？

作為國(guó)內(nèi)城中村最多、拆遷量最大的城市之一的深圳，如何拆遷、如何安置、如何發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)等等，身上的枷鎖眾多，而不僅僅為簡(jiǎn)單的去庫(kù)存的問(wèn)題了。

因此，對(duì)深圳而言，其中要深度思考的問(wèn)題更多、更加復(fù)雜。

另，據(jù)波哥看樓市觀察：

深圳房票官宣后，許多媒體和業(yè)內(nèi)朋友，基本都在大談特談房票模式，在去庫(kù)存和加持樓市的價(jià)值，個(gè)別媒體看到了深圳房票模式在城市更新和舊改上的問(wèn)題，可是，基本都是從2005年開(kāi)始的棚改下的房票模式的主要價(jià)值——拆遷安置+樓市去化這兩大底層角度來(lái)觀察的，當(dāng)然，這點(diǎn)沒(méi)毛病。

但是，在波哥看樓市的視角里面，在今年春節(jié)前后，深圳在房票上的思考，有了一些特殊的變化和不同。

過(guò)去和現(xiàn)在，房票的主流價(jià)值依然是拆安、騰地和去化，這個(gè)基礎(chǔ)并沒(méi)有變，然而，由于各區(qū)域城市歷史和當(dāng)下的實(shí)際情況有眾多差異，即便是在大灣區(qū)的廣州和深圳，在舊改方面，也有很多的不同，更別說(shuō)和其他區(qū)域城市的差別了。

比如，廣深兩大城市，以前在舊改和城市更新上，兩者的發(fā)展歷史和模式不太一樣，經(jīng)濟(jì)和城市運(yùn)營(yíng)理念差異甚大，等等，與四大一線的房票制度推出的先后，廣州為先，深圳收尾，不也是其中眾多差異的客觀表現(xiàn)嗎？

不然，近在咫尺的一奶同胞的兩個(gè)城市，按理說(shuō)應(yīng)該大差不離的，可是卻走出了不同的路線、出現(xiàn)了別樣的境況，這又是為什么，大家可以去思考一下。

有鑒于此，深圳房票后知后覺(jué)和猶抱琵琶半遮面，其中的問(wèn)題和糾結(jié)情態(tài)不少：

難道是深圳，不知道房票模式的主流價(jià)值嗎？

難道是深圳，不知道房票模式對(duì)城市更新的作用嗎？

難道是深圳，不知道房票模式對(duì)民生和產(chǎn)業(yè)的加持效應(yīng)嗎？

顯然不是。

因此，較之于其他城市，深圳更在乎城中村改造上前端的合理推進(jìn)，更側(cè)重于如何拆遷安置和有效騰地，而其他城市目前中偏重于去庫(kù)存及激活本底的樓市等，亦即為側(cè)重后端，兩者的的操盤(pán)思路和取舍標(biāo)準(zhǔn)依然分化，核心訴求不同。

再疊加深圳是城中村存量覆蓋范圍最廣的城市，它的打法自然就不一樣了。

而慢慢形成了獨(dú)立于其他城市和傳統(tǒng)思維的另外一種拳法——依據(jù)趨勢(shì)、洞察變化，參照實(shí)際、獨(dú)立思考，走出自己的獨(dú)特舞步，而再次復(fù)盤(pán)傳承和完善提升大灣區(qū)的舊改、城更等，基于更遠(yuǎn)的未來(lái)布局當(dāng)下的模式，這不是裝13，而是在人產(chǎn)城三元架構(gòu)中要有更多更深的智慧。

特區(qū)，要有獨(dú)特的思考和心法，不能簡(jiǎn)單為區(qū)域所限，未來(lái)才會(huì)有更廣闊的未來(lái)，而不損傷特區(qū)之核心價(jià)值和高大形象。

據(jù)波哥看樓市觀察，自去年10月份開(kāi)始，以住建部為代表的城中村改造等眾多的強(qiáng)力新政策出臺(tái)后，時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)啟了新一輪的城改、城市更新和提振樓市等方面的熱潮。

此間，各城市紛紛推出了各自的城改和拆安等政策，全國(guó)60多個(gè)城市快速策馬奔騰，將城中村和危舊房改造、老舊小區(qū)提質(zhì)煥新等，推向了另一個(gè)新的高潮，與2016—18年那一波棚改熱浪，形成了許多新的反差。

現(xiàn)今，快速通過(guò)城改和拆安等手段，來(lái)強(qiáng)勢(shì)助推去庫(kù)存的大趨勢(shì)，大浪之中，有別于其他城市，深圳對(duì)房票制度在龜速推進(jìn)，充分折射出國(guó)內(nèi)唯一城市的不同觀察和思考。

房票，起源已久，看似是一張標(biāo)有面值輕飄飄的安置憑證和財(cái)富載體，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，過(guò)歐內(nèi)當(dāng)前大行其道的房票，并不能有效匹配現(xiàn)今深圳的實(shí)際情況，難以有效解決自己區(qū)域中大量城中村的存量問(wèn)題。

非常的糾結(jié)——不跟進(jìn)吧，會(huì)被批不能與時(shí)俱進(jìn)，而將孤單影只，“傲慢”；前行吧，其他城市那些表面直接的房票模式，與自己的核心訴求相左，如果抄作業(yè)，就會(huì)流于下乘。

故而，觀而察之、合而群之、行而思之、宣而進(jìn)之、謀而動(dòng)之，中國(guó)知名特區(qū)、大灣區(qū)核心等，深圳的大咖位及其身上的約束很多等，故此，不能簡(jiǎn)單去看待深圳房票政策的推出。

很多媒體或朋友等人的直觀類解讀，看似洋洋灑灑，一不小心就會(huì)變成盲人摸象般的自我YY：

——似乎抓住了房票的本質(zhì)，可是，就全國(guó)和深圳而言，很有可能會(huì)進(jìn)入“以全概偏”的誤區(qū)。