Mall 觀察
觀察項目 | LOFT 53
作者 | 大江
去年關注到LOFT 53這個在深圳即將亮相的新項目，就一直想著開業(yè)之后一定要去看看。
原因無他，標準化的商業(yè)見過很多，會讓我感覺到有意思的商業(yè)卻很少。
一方面，由舊廠房改造而來的創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)LOFT 53，總面積并不大，只有4000㎡。
這樣的小體量的商業(yè)空間，在本身已經(jīng)非常成熟的非標商業(yè)華僑城創(chuàng)意文化園里再造“非標商業(yè)”，又該如何玩出新意？
另一方面，LOFT 53并沒有選擇引入大家耳熟能詳?shù)木W(wǎng)紅品牌，街區(qū)里近90%的品牌都是新店，其中又涵蓋65%的自營品牌。
盈利問題一直都是不少非標商業(yè)的痛點，幾乎全是新品牌的LOFT 53又會如何解決這個問題？
LOFT 53開業(yè)之后，也在商業(yè)市場上引起了不小的討論度，吸引了不少人前來探訪打卡。
帶著這兩個問題，我也在項目開業(yè)之后，來到了現(xiàn)場。
01
商業(yè)總面積4000㎡
圍繞“日常生活”的街區(qū)商業(yè)空間
LOFT 53是由位于華僑城創(chuàng)意文化園OCT-LOFT的F3棟和E5棟組成的街區(qū)型商業(yè)。
F3棟打造成了約1000㎡的SMOO MARKET，E5棟則打造成了約1500㎡的mindpark創(chuàng)意公園，這兩片區(qū)域統(tǒng)一運營。
說到這兩個子項目，是不是感覺有點熟悉？
去年在后海商圈開業(yè)的非標商業(yè)Kaledo，打造了策展型汽車文化空間超級車庫GARAGE、Skate PARK和 Cycling PARK等空間，在深圳商業(yè)市場上引起了不少話題度。
LOFT 53由其中的兩位創(chuàng)始人，TOPYS創(chuàng)始人黃永敏以及ID.CO創(chuàng)意及設計工作室創(chuàng)辦人、餐飲品牌農(nóng)畉及咖啡品牌山池的創(chuàng)始人葉文考聯(lián)合打造。
從位置來看，LOFT 53位置還是不錯的，正位于華僑城創(chuàng)意文化園的主入口，從星巴克旁邊進來，同時正對著園區(qū)里的打卡點“深圳墻”。
周五下午已經(jīng)能看到華僑城創(chuàng)意文化園的主入口人來人往，有不少人對著深圳墻在拍照打卡。
LOFT 53延續(xù)了華僑城創(chuàng)意文化園的“文化創(chuàng)意”的基底，圍繞“日常生活”，在區(qū)域內(nèi)探索“好商業(yè)與好生活”的新消費空間。
比如SMOO MARKET著重自然日常，由零售、集市、輕餐、寵物、植物、展廳等業(yè)態(tài)組成；
mindpark創(chuàng)意公園則更聚焦品牌和創(chuàng)意群體的創(chuàng)作和消費的文化日常，提供了書店、酒館、辦公、策展、課堂、社群等功能。
同時，兩個創(chuàng)始人也將旗下的零售品牌、書店、酒館、創(chuàng)意俱樂部首店都投入進了這個項目里。
不過從現(xiàn)場來看，商業(yè)面積過小依然是比較大的限制，作為一個小商業(yè)區(qū)域能逛的內(nèi)容實在有限，一下就逛完了。
但放大到整個華僑城創(chuàng)意文化園里，作為整個項目的創(chuàng)意型復合空間，還是挺合適的。
02
近90%的新品牌，集市品牌突出
“小店+慢閃”模式，強化體驗感
從星巴克旁邊進來，就是LOFT 53。
剛剛開業(yè)的LOFT 53還在舉辦“街集地”市集活動，在道路兩側(cè)引入了13家市集品牌，來來往往的游客在市集里穿行而過。
LOFT 53的品牌并不多，近90%都是新品牌，其中65%都是自營品牌，非自營品牌以各種集市品牌為主。
mindpark創(chuàng)意公園一樓的品牌有PROPOSER提案者書店、東邊野獸、MAMBO餐酒館，二樓是MindClub創(chuàng)意俱樂部的會員空間。
品牌主要集中在SMOO MARKET，這里有隔3岔5便利店、好好食堂、荳富店、Na Meal餐廳、M space展廳、FLOW IN輕戶外包袋，以及擁有10家集市品牌的Market。
從現(xiàn)場來看，LOFT 53其實也在嘗試突破自身的體量限制，突出一種小而美的社區(qū)生活型街區(qū)商業(yè)感受。
營造精致的日常感氛圍。
LOFT 53雖然小，但在品牌方面引入了餐飲店、餐酒館、書店、便利店、零售店、菜市場、展廳、會員空間等業(yè)態(tài)，這些不同的品牌業(yè)態(tài)組合成了一個“麻雀雖小但五臟俱全”的完整的街區(qū)日?？臻g。
同時，項目整體也在營造一種精致的日常感氛圍。
在街區(qū)里設置了留言墻、平衡洞洞板游戲、樹陳LED裝置、小彩旗等，很適合拍照打卡，現(xiàn)場也吸引了不少人在拍照。
慢閃型商業(yè)，在有限的空間里增加品牌體驗。
LOFT 53因為體量有限，除了幾個大店是長期開設的固定品牌，其他的小店均以快閃+慢閃店的形式引入。
比如開業(yè)的時候舉辦的“街集地”市集活動，引入了AAA再再、udoland有獨、TUMBO Bakery、述之有味、PUJO淇跡、RARA’S CLUB等13個品牌，形成為期5天的品牌快閃市集。
SMOO MARKET里的集市小店也以慢閃為主，包括餐飲品牌七月柿西紅柿主題商店、可持續(xù)生活方式和零廢物商店加減木、Gelato品牌TUNTUN、自然酒選品一日之間、寵物用品B‘’PETS 、MM STORE手作飾品、氣量涼茶鋪、廣場老牌甜湯、魚湯云吞以及林阿婆傳統(tǒng)手工麻糍。
這些慢閃集市品牌也會根據(jù)經(jīng)營狀況來調(diào)整去留。
此外，SMOO MARKET的中間部分也被做成了更為靈活的流動性的商業(yè)貨架，目前這塊區(qū)域是農(nóng)場主題的“農(nóng)農(nóng)Market”。
LOFT53項目主理人之一黃永敏也表示，“兩個月后計劃換其他主題。我們希望這個新業(yè)態(tài)能夠很好地發(fā)揮潛能，有一些靈活性?！?/p>
當然，這種快閃+慢閃型的商業(yè)模式，帶來的品牌頻繁更替，對品牌招商的要求也會更高。
以小店模式為主，關注后期運營能力。
除了幾個大店作為項目固定的“主力品牌”，LOFT 53的其他市集品牌均以小店為主。且在門店的設計上只強調(diào)舒適度而非設計感，這也方便了品牌慢閃結(jié)束之后的品牌更換。
小店模式同時為項目帶來了更多的品牌體驗。
“小店+慢閃”的商業(yè)模式，也為項目分擔了更多的經(jīng)營風險。
LOFT 53并不是以租金收入為主，而是通過銷售分成，共益共贏來降低租金，更加強調(diào)品牌進場之后的后期運營能力，這種模式也比較吸引初創(chuàng)品牌。
03
弱化“網(wǎng)紅流量”玩法
難點在于后期運營
整體來看，以“日?！睘橹骰{(diào)的LOFT 53，既有自己的獨特色彩，也沒有偏離項目所處的華僑城創(chuàng)意文化園的整體調(diào)性。
從華僑城創(chuàng)意文化園進入這里，或是從LOFT 53走入華僑城創(chuàng)意文化園的主干道，不會有什么差異感。
但正如前文提到，項目商業(yè)面積太小，不到半小時就可以走完的一個小商業(yè)片區(qū)，在弱化網(wǎng)紅品牌的“流量玩法”之后，常換常新的市集也對新品牌的要求比較高，不過以LOFT 53的創(chuàng)始人的背景完全有能力孵化新品牌。
換言之，這個項目的難點不在招商而在于后期的運營。
但對于一個剛開業(yè)的項目，我們還是很欣喜能看見這樣小而美的商業(yè)空間。
后續(xù)LOFT 53會有怎樣的變化，我們也會持續(xù)關注。
今日話題 | TOPIC
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