經(jīng)營性收入創(chuàng)新高、債務結構持續(xù)優(yōu)化，龍湖為房企轉型提供了可復制樣本。
文/每日資本論
風險投資家們終于可以喘口氣了，部分中國地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)抽出了新枝。
3月28日，龍湖集團（下稱，龍湖）發(fā)布2024年度業(yè)績報告顯示，全年實現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，股東應占溢利104.0億元。要知道，2024年實現(xiàn)正向盈利的房企僅占3成。
不僅如此，2024年龍湖經(jīng)營性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高。其中，運營收入約145.0億元（含稅），服務收入約139.8億元（含稅），在新舊動能轉換過程中，龍湖正在創(chuàng)造新的增長點。
債務狀況進一步得到改善。2024年，龍湖如期歸還境內(nèi)公開債117億元，提前兌付CMBS 72億人民幣，分批次全部提前償還于2025年1月到期的94.5億港幣銀團貸款。截至2024年12月31日，龍湖的綜合借貸總額為1763.2億元，較年初下降約163億元；在手現(xiàn)金494.2億元；凈負債率為51.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.63倍，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率57.2%，相關指標持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。
銀河國際表示，龍湖是民營房企中的首推標的，隨著新商場開業(yè)及物管業(yè)務穩(wěn)定增長，預計 25-27 財年投資物業(yè)和物管業(yè)務凈利潤年均增長約10%，這將助力龍湖向以經(jīng)營性收入驅動的開發(fā)商轉型。因此，銀河國際看好龍湖在轉型中以經(jīng)營性收入為基石的穩(wěn)健性，維持其買入評級。
值得一提的是，龍湖管理層曾在“2024中期業(yè)績線上發(fā)布會”上說：“我們預計在2028年底，集團的經(jīng)營性收入占比能夠過半。到那時，我們整個業(yè)務模式可以說切換到了新的發(fā)展模式?！倍缃瘢@種新舊動能的轉換已經(jīng)初見成效。
突圍債務優(yōu)化
2024年，中國房地產(chǎn)市場在“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)下迎來結構性分化。龍湖集團以超千億元的合同銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊，更成為少數(shù)保持正向現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)民營房企。
亮點還有精準投資與高線城市的深耕。龍湖的開發(fā)業(yè)務聚焦一二線城市，且在多地斬獲銷售佳績。在重慶、蘇州、昆明等4城進入市場TOP3，西安、貴陽、沈陽等6城進入TOP5，共計在全國19個城市進入市場前10。分區(qū)域來看，2024長三角區(qū)域實現(xiàn)合同銷售額290.6億元；西部區(qū)域合同銷售額274.7億元；環(huán)渤海區(qū)域合同銷售額194.8億元；華南區(qū)域合同銷售額155億元；華中區(qū)域合同銷售額96.1億元。
這種聚焦策略不僅保障了去化效率——回款率超100%，更通過精準拿地優(yōu)化土儲結構——截至2024年底，總土儲3312萬平方米，為未來盈利奠定基礎。
開發(fā)業(yè)務之外，2024年，龍湖運營業(yè)務及服務業(yè)務保持穩(wěn)健增長，并助力龍湖財務盤面的穩(wěn)健。2024年，龍湖的經(jīng)營性收入覆蓋股息及利息倍數(shù)達2.39倍，標志著戰(zhàn)略轉型初步兌現(xiàn)。
在各航道聚焦協(xié)同下，2024年，龍湖集團整體及五個航道的含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流均為正，全集團在24年含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為64億，以內(nèi)生動力實現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。
通過正向經(jīng)營現(xiàn)金流的支撐，龍湖的財務指標得以進一步優(yōu)化。2024年，集團有息負債壓降163億元至1763.2億元，加權融資成本降至4.0%，為行業(yè)最低水平之一。通過經(jīng)營性物業(yè)貸凈增299億元、提前償還94.5億港元銀團貸款等操作，其債務結構顯著優(yōu)化：銀行融資占比提升至83%，外幣債務占比降至13.6%（全部對沖匯率風險），且至2026年無境外債到期。
第二曲線崛起，經(jīng)營性收入占比超兩成
如果說開發(fā)業(yè)務是龍湖的“現(xiàn)在”，那么運營及服務業(yè)務代表的第二曲線則指向“未來”。
在2024年，龍湖四條經(jīng)營性業(yè)務航道均實現(xiàn)同比增長，經(jīng)營性收入占集團總收入比重提升至21%，這一比例在民營房企中極為罕見，甚至逼近部分港資商業(yè)地產(chǎn)巨頭。
其中，商業(yè)投資方面，龍湖2024全年如期新增運營11座天街。截至年末，龍湖商業(yè)累計運營89座商場（分期項目合并后商場個數(shù)），期末出租率提升至97%高位。龍湖商業(yè)持續(xù)改造升級存量項目、提升消費體驗、增強客戶粘性，全年租金收入同比增長7%至109.8億元。銷售客流均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，營業(yè)額同比增長16%，日均客流同比增長25%。
2024年，龍湖將長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公等六大業(yè)務整合為“龍智資管”，通過輕重資產(chǎn)聯(lián)動、多業(yè)態(tài)咬合，打造出獨特的資管生態(tài)體系。報告期內(nèi)，龍湖資產(chǎn)管理業(yè)務收入31.8億元，其中長租公寓品牌“冠寓”的租金收入同比增長4% 至26.5億元，已開業(yè)房源規(guī)模達到12.4萬間，整體期末出租率95.3%。
其中，成都三千集項目的轉型是龍湖資管能力的縮影。這座十年老商場通過“商改寫”模式，將高樓層改造為藍海引擎辦公空間。隨著辦公人群的入駐，藍海引擎為三千集的商業(yè)部分貢獻穩(wěn)定客流，商業(yè)業(yè)態(tài)為藍海引擎提供便捷的公共配套，通過空間重構，提升客流的多元性、活躍度和項目運營效率。
物業(yè)管理方面，龍湖智創(chuàng)生活涵蓋住宅管理、商企服務、龍湖優(yōu)選、塘鵝租售、龍智美居等業(yè)務單元，提供全鏈條智慧服務，全年實現(xiàn)收入114.2億元，物業(yè)在管面積達4.1億平方米。同時，依托數(shù)字科技能力，構建高效的智慧空間服務體系，實現(xiàn)服務精準觸達，優(yōu)化業(yè)主服務體驗。
智慧營造品牌“龍湖龍智造”，聚焦大客戶戰(zhàn)略，憑借全業(yè)態(tài)開發(fā)運營經(jīng)驗、數(shù)字科技能力以及內(nèi)生式航道協(xié)同優(yōu)勢，持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)項目，助力委托方價值兌現(xiàn)，實現(xiàn)高質(zhì)量快速發(fā)展。2024年實現(xiàn)營收12.1億元，新增代建面積800萬平方米，代建項目全年銷售額106億元。
中金公司在研報中表示，龍湖集團作為稀缺的“開發(fā)+持有”標的，有望通過高度自律、積極作為，在下行周期保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復后解鎖優(yōu)越模式帶來的估值重塑。
某種層面上來說，龍湖的2024年報不僅是一份業(yè)績答卷，更為中國房企提供了“高質(zhì)量增長”的范式——以經(jīng)營性現(xiàn)金流為盾，抵御周期波動；以資管生態(tài)為矛，穿透增長天花板；以產(chǎn)品創(chuàng)新為錨，重塑競爭壁壘。在行業(yè)從“規(guī)模競速”轉向“價值深耕”的拐點，龍湖的“慢即是快”哲學，或許正是穿越寒冬的核心密碼。
【文章只供交流，并非投資建議，請注意投資風險。若您覺得有價值，麻煩您點贊、轉發(fā)。祝身體健康，掘金2025！】
熱門跟貼