房屋被查封，業(yè)主未在案涉房屋居住，是否需要繼續(xù)履行繳納物業(yè)費的義務？近日，湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院對一起物業(yè)服務合同糾紛案作出判決，認定案涉房屋被查封并不限制業(yè)主的居住權(quán)，其不能以此為由拒繳物業(yè)費，判決業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)費5142.76元。
2018年8月，劉某購買了案涉房屋，成為長沙市某小區(qū)的業(yè)主。2020年6月，因劉某的配偶李某涉嫌集資詐騙罪，二人共有案涉房屋被汨羅市公安局依法先行網(wǎng)絡查封。后經(jīng)汨羅市人民法院生效刑事判決確認，案涉房屋應予以追繳。
案涉房屋被查封后，劉某搬離，未再居住，未再繳納物業(yè)費。物業(yè)公司因催討無果，于2024年9月訴至芙蓉區(qū)法院，要求劉某繳納拖欠的物業(yè)費。
法院審理后認為，案涉房屋被查封期間，或被人民法院依法拍賣后、對房屋的所有權(quán)作出變更的民事裁定書生效之前，劉某仍是案涉房屋的所有權(quán)人。雖然案涉房屋被查封，但是劉某并未被限制正常使用案涉房屋。且案涉房屋被查封，系因劉某的配偶涉嫌刑事犯罪所致，是共有人自身原因所致。所以，在物業(yè)公司主張的物業(yè)費欠繳期間，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人仍是劉某。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主自交房之日起，就應承擔物業(yè)費繳納義務，即便劉某未實際居住，但物業(yè)公司已提供物業(yè)服務，故劉某不能以未居住為由拒絕繳納物業(yè)費，其作為案涉房屋的業(yè)主應當支付物業(yè)服務費。又因雙方對抵扣劉某之前預繳的物業(yè)費2268.24元、裝修押金2040元均未有異議，法院遂判決劉某向物業(yè)公司支付欠繳的剩余物業(yè)費5142.76元。
該案判決后，雙方均未上訴。
《中華人民共和國民法典》第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。同時，第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
在房屋查封期間，業(yè)主仍需履行繳納物業(yè)費的義務。本案中，物業(yè)公司與劉某所簽訂的前期物業(yè)服務合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應按照該合同約定履行自己的義務。
物業(yè)公司應按照合同約定提供物業(yè)服務，其收取物業(yè)服務費的時間起算點是業(yè)主收房之日，而不是以業(yè)主實際使用房屋的時間為標準，因此業(yè)主以未使用房屋為由拒繳物業(yè)費是不合理的。查封只是公安、法院依法對財產(chǎn)采取的一種控制性措施，并不會導致房屋所有權(quán)發(fā)生變更。在業(yè)主不破壞被查封的房屋的情況下，法院并不限制業(yè)主使用該房屋，故業(yè)主以房產(chǎn)被查封作為不支付物業(yè)費的抗辯理由，不應得到支持。
簡而言之，被查封的房屋在拍賣成交確認裁定書生效之日之前，所拖欠的物業(yè)費仍由原業(yè)主承擔；在此之后，產(chǎn)生的物業(yè)費則開始由買受人承擔。若執(zhí)行法院在拍賣時已在“競買須知”“競買公告”中明確告知競買人房產(chǎn)存在拖欠物業(yè)費等相關(guān)費用的瑕疵，并提醒競買人自行調(diào)查，則競買人出價競買的行為應視為愿意承擔相關(guān)費用。
來源：人民法院報
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