3月30日晚間，碧桂園正式發(fā)布了其2024年全年業(yè)績報告。
一、慘淡的財報：虧損“收窄”背后藏著什么？
碧桂園2024年財報一公布，很多人被“虧損收窄”幾個字吸引。
數(shù)據(jù)確實(shí)乍一看挺唬人：?歸屬股東虧損328億，同比減少超80%?；整體凈虧損351億，同比縮水82.5%。
但仔細(xì)一琢磨，這更像是“矮子里拔將軍”——因?yàn)?023年碧桂園虧了整整1784億！
這是什么概念？
相當(dāng)于每天一睜眼就虧掉近5個小目標(biāo)，僅次于恒大2021年創(chuàng)下的6862億宇宙級虧損紀(jì)錄。
?說白了，2024年的“進(jìn)步”全靠前一年的“爛攤子”襯托?。
打個比方，一個人去年摔斷了腿，今年改摔折胳膊，你能說他“身體變好了”嗎？
更扎心的還在后頭：?2024年總收入2528億，同比暴跌37%?。
核心原因很簡單——房子賣不動了！全年權(quán)益合同銷售金額只剩472億，同比腰斬再腰斬（下滑70%），連2021年巔峰期7588億的零頭都不到。
如果說房地產(chǎn)行業(yè)在過冬，碧桂園可能已經(jīng)凍到瑟瑟發(fā)抖了。
二、危險的資產(chǎn)負(fù)債表：95%負(fù)債率是什么概念？
比起收入和虧損，真正讓人后背發(fā)涼的是碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債表。
先看幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：
1、總資產(chǎn)1.04萬億?，看起來仍是龐然大物；
?2、凈資產(chǎn)513億?，但負(fù)債率已經(jīng)飆到?95%以上?。
?負(fù)債率超95%是什么水平？?
這個數(shù)字意味著，稍有不慎就會資不抵債。
?按這個節(jié)奏算賬：如果碧桂園每年虧300多億，賬上凈資產(chǎn)撐不過兩年就會變負(fù)數(shù)?。
更殘酷的是，?資產(chǎn)是彈性的，而負(fù)債卻是剛性的！
資產(chǎn)能夠以賬面價格賣去出嗎？
負(fù)債卻是實(shí)打?qū)嵉臄?shù)字，一分錢都不能少。
三、現(xiàn)金流告急：賬上現(xiàn)金只夠塞牙縫？
現(xiàn)金流是企業(yè)的命脈，而碧桂園的血槽已經(jīng)亮起紅燈：
1、現(xiàn)金及等價物63.62億?：相當(dāng)于一家中型房企的現(xiàn)金儲備；
?2、受限制現(xiàn)金235億?：這部分錢被監(jiān)管賬戶鎖死，專款用于保交樓；
3、短期債務(wù)2268億?：即便把能用的現(xiàn)金全砸進(jìn)去，缺口仍高達(dá)2000億。
這就像一個人兜里只剩100塊，但信用卡賬單顯示欠了2萬——除非能借到新錢或讓債主同意延期，否則分分鐘暴雷。
碧桂園現(xiàn)在玩的就是這個“極限游戲”：一邊求著境外債權(quán)人接受?債務(wù)展期11.5年?（把還款拖到2035年），一邊靠著國內(nèi)“白名單”政策讓銀行對項(xiàng)目貸款睜一只眼閉一只眼。
但債權(quán)人也不是傻子！
境外重組方案提出?“把債務(wù)砍掉116億美元+利息從6%降到2%”?，甚至“削減90%的本金”，讓債權(quán)人哭笑不得。
有投資者吐槽：這方案就是告訴我，要么現(xiàn)在認(rèn)栽拿最多拿回105，要么賭10多年后能拿五成——但那時碧桂園還在嗎？
四、保交樓：僅有的亮點(diǎn)
如果說這份財報還有什么亮點(diǎn)，可能就是碧桂園在?保交樓?上的數(shù)據(jù)：
2024年交付38萬套，近三年累計170萬套；
覆蓋全國242個城市，穩(wěn)居行業(yè)第一。
這確實(shí)不容易！
碧桂園能咬牙完成這個量，至少讓許多業(yè)主避免了爛尾樓的悲劇。
但背后的代價也很明顯：?把有限的資金優(yōu)先用于保交樓，導(dǎo)致其他債務(wù)更加捉襟見肘?。
不過話又說回來，保交樓是碧桂園續(xù)命的底牌。
只有讓買房人看到“樓還在蓋”，才可能維持最后一點(diǎn)市場信心——哪怕房子賣得再慢，也比徹底停擺強(qiáng)。
五、2025年戰(zhàn)略：畫餅還是真能翻身？
面對絕境，碧桂園給2025年定了三大目標(biāo)：?保交付、穩(wěn)資債、保經(jīng)營?。具體措施包括：
1、繼續(xù)保交樓?：計劃完成21萬套交付，上半年全力趕工；
?2、砍費(fèi)用求生?：行政費(fèi)用砍27.4%，營銷費(fèi)用砍40.2%（說明連廣告都打不起了）；?
3、搞點(diǎn)新花樣?：推廣建筑機(jī)器人、BIM技術(shù)，試水代建代管等輕資產(chǎn)模式。
這些策略看似對癥下藥，但現(xiàn)實(shí)問題一個比一個棘手：
1、房子賣不動?：2024年銷售額同比跌70%，2025年靠什么回血？降價？但降價會進(jìn)一步拉低利潤，甚至引發(fā)老業(yè)主的不滿。
2、融資渠道冰凍?：境內(nèi)靠“白名單”展期只是緩兵之計，境外重組方案若談不攏，可能觸發(fā)交叉違約。
?3、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性存疑?：財報提到“維持核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定”，但行業(yè)寒冬下，高管和骨干員工流失幾乎是必然。
最值得玩味的是?“發(fā)展建筑機(jī)器人”?這個轉(zhuǎn)型方向！
碧桂園早年曾高調(diào)宣傳“未來要用機(jī)器人蓋房”，但現(xiàn)實(shí)是：工地上依然靠農(nóng)民工搬磚，機(jī)器人更多是宣傳噱頭。
在現(xiàn)金流吃緊的當(dāng)下，這種燒錢項(xiàng)目能堅持多久？答案恐怕不樂觀。
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