大家好，我是地產(chǎn)高富帥。
小編魂不守舍，終于等到了萬科的年報(bào)，熱氣騰騰，今天晚上正式發(fā)布了。
作為今年地產(chǎn)圈年報(bào)發(fā)布最晚的頭部房企之一了，或許對(duì)于萬科來說也是30多年來最遲的年報(bào)了。
萬科這份年報(bào)確實(shí)也是近幾年最簡(jiǎn)單的年報(bào)之一，虧損這個(gè)字眼確實(shí)讓人有點(diǎn)詫異，這高達(dá)494億的數(shù)字是如何算出來的，小編自己都有點(diǎn)驚訝。
與年報(bào)一同發(fā)布的還有一個(gè)重大人事認(rèn)命：萬科執(zhí)行副總裁劉肖申請(qǐng)辭去崗位，但是并沒離開萬科。
不過內(nèi)部并沒認(rèn)命其他任何崗位，只是官宣后續(xù)核心工作是聯(lián)系戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)。
年報(bào)顯示，去年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超3400億元，瘦身健體取得明顯成效，大宗交易規(guī)模行業(yè)第一，綜合住區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售面積行業(yè)第一。
完成超18萬套房屋高質(zhì)量交付，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量三項(xiàng)行業(yè)第一。此外，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破。
可以看到，萬科的虧損核心原因其實(shí)還是2020，2021年這批土地價(jià)值在不斷減值，加上萬科多元化投資方面也存在不小的虧損。
這份成績(jī)單作為萬科歷史上最差的成績(jī)單，要說的東西不是特別多，再去探討其中過多的細(xì)節(jié)已經(jīng)毫無意義。
萬科這份報(bào)告上面語氣看得出來相當(dāng)謙虛，說白了輸了就是輸了，再去找其他理由沒有意義，能提前找到核心原因，加把勁再雄起才是真王者。
回顧萬科的2024年，一定少不了的關(guān)鍵詞就是“償債”。而面對(duì)即將到來的償債高峰期，這一關(guān)鍵詞也將繼續(xù)伴隨萬科闖關(guān)2025年。
要償債，無非是開源節(jié)流。在開源上，2024年以來，萬科一方面積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，另一方面也通過項(xiàng)目公司及旗下資產(chǎn)的抵押擔(dān)保集中獲得了大量銀行貸款。
截至去年三季度，萬科實(shí)現(xiàn)新增融資和再融資超770億元。有了深圳地鐵集團(tuán)的全力力挺，萬科在未來資本市場(chǎng)還是具備一定競(jìng)爭(zhēng)力的。
同時(shí)，萬科也推出了“瘦身健體”一攬子方案，除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。
小編對(duì)于萬科的未來，其實(shí)也早已經(jīng)給出了一些個(gè)人的看法，萬科能否再次起飛，或是安穩(wěn)落地，其最大核心關(guān)鍵就是廣深市場(chǎng)存量的盤活。
2024年底，深鐵核心團(tuán)隊(duì)悉數(shù)進(jìn)駐萬科核心管理層，個(gè)人覺得這就是萬科未來徹底轉(zhuǎn)型國(guó)企的基本牌面了，這也是萬科走向平穩(wěn)最大的護(hù)身符了。
有了國(guó)企兜底，萬科很多決策將會(huì)是革命性的變革，比早期經(jīng)理人主導(dǎo)時(shí)期的萬科更加有權(quán)威性與社會(huì)意義，小編倒是覺得是一個(gè)非常好的開始。
作為早期在上海成立的萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，也是萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心智囊團(tuán)，五大核心部門高管已經(jīng)完全在深圳集結(jié)。
就在2024年底全部在對(duì)廣深兩地的存量項(xiàng)目在做一系列的研究，從產(chǎn)品，規(guī)劃，投研等專業(yè)視角，破局存量這場(chǎng)仗估計(jì)就是2025年萬科最關(guān)注的。
就在近期，地產(chǎn)一品塘得到了一些消息，萬科長(zhǎng)租公寓已經(jīng)放開加盟權(quán)限了，似乎行業(yè)又一個(gè)較大的風(fēng)向。
作為少數(shù)萬科賺錢的業(yè)務(wù)之一，萬科似乎要在公寓賽道玩出自家特色。后續(xù)龍湖，招商，華潤(rùn)，中海等巨頭會(huì)不會(huì)跟上，或許還有懸念。
萬科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌泊寓宣布開放加盟，提供項(xiàng)目加盟和資金加盟兩種模式。
此舉旨在吸納有閑置資金的投資者和有公寓項(xiàng)目的合作方，標(biāo)志著萬科由重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要轉(zhuǎn)型。
盡管萬科泊寓已實(shí)現(xiàn)盈利，但面對(duì)規(guī)模焦慮和財(cái)務(wù)壓力，開放加盟成為其持續(xù)增長(zhǎng)的必要路徑。
加盟模式最早出現(xiàn)在一些創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓品牌中，如魔方公寓2015年宣布開放眾籌式加盟合作，被自如收購的貝客公寓曾經(jīng)以加盟合作的方式在二三線城市拓展市場(chǎng)等。
這一舉措不僅對(duì)萬科泊寓具有重要意義，也可能引領(lǐng)整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的整合與變革，行業(yè)老大都要下場(chǎng)了，這個(gè)行業(yè)中小品牌未來的發(fā)展空間會(huì)被急速抹殺。
不管是大批量出售商辦與商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，還是開發(fā)公寓加盟，萬科這些舉動(dòng)就是為了盡快還債，比起很多已經(jīng)躺平或老板已經(jīng)移居海外的房企強(qiáng)不少了。
其實(shí)行業(yè)大型企業(yè)扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)的案例也不是沒有，去年直接扭虧為盈的中國(guó)金茂就是央企里面最值得尊敬的對(duì)手之一。
萬科作為一家品牌知名度長(zhǎng)期在第一梯隊(duì)的頭部房企，有著強(qiáng)大的體系支撐，加上其內(nèi)部人才厚度一直不錯(cuò)。
盡管萬科很多城市拿地偏少，多年沒出品過爆款產(chǎn)品了，但是小編覺得綜合操盤實(shí)力仍然還有期待。
如果深圳，廣州兩大超級(jí)城市，未來真的有存量項(xiàng)目能夠開發(fā)，萬科如今的團(tuán)隊(duì)還是相當(dāng)抗打的，廣深這高達(dá)幾千億的貨值，也是真的有點(diǎn)期待。
當(dāng)然，存量變現(xiàn)不可能是一朝一夕的，很多規(guī)劃變更涉及到很多相關(guān)部門，盡管萬科已經(jīng)完全是國(guó)企當(dāng)家，這種政策問題也不是誰一兩句話可以馬上解決的。
還是那句話，萬科最差成績(jī)單的背后仍然看到還有絲絲希望，留點(diǎn)時(shí)間給萬科。
今天就聊到這里，需要補(bǔ)充的朋友歡迎留言，
地產(chǎn)一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，關(guān)注地產(chǎn)人才發(fā)展，持續(xù)研究健康管理，
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