記者丨李惠琳 譚璐 編輯丨譚璐
上任第6天，新帥現(xiàn)身。
3月31日，綠城中國召開業(yè)績會，劉成云以新任董事長身份出席。
“深感責(zé)任重大。”劉在開場發(fā)言中感慨。上周三，他剛接棒張亞東，掌舵這家總資產(chǎn)超5000億的地產(chǎn)巨頭。
約兩個小時的業(yè)績會，劉成云鮮少有發(fā)言，只在臨近結(jié)束時，他給出大勢判斷，稱行業(yè)已止跌回穩(wěn)，“中交集團對綠城的支持會越來越強?！?/p>
對于這場人事更替，綠城方面回應(yīng)《21CBR》稱，“基于上市公司治理要求，以及公司發(fā)展實際，屬于正常人事變動?！?/p>
倉促交接
綠城這次換帥，很突然。
3月24日一早，綠城刊發(fā)一則停牌公告，提示董事辭任及董事會的其他潛在變更，落款人是張亞東。
這也是張掌舵7年來，簽發(fā)的最后一份公告。他曾說，“綠城是我職業(yè)生涯最后一站?！币徽Z成讖。
復(fù)牌公告顯示，張在3月21日就提交了辭呈。
甚至董事會也有些措手不及。
“由于張先生的辭職，倉促間董事會沒有足夠時間商討接任人選，因此公司申請暫停交易，等待盡快召開董事會會議?！本G城在公告中透露。
被選為新任董事長的劉成云，現(xiàn)年56歲，在中交體系工作了34年，2023年升任為中交集團的黨委常委、副總經(jīng)理，任職至今。
從履歷來看，劉長期負責(zé)戰(zhàn)略投資工作，在集團及子公司歷任多項投資的負責(zé)人，主導(dǎo)過上海振華重工混改、中交地產(chǎn)重組等大項目。
劉成云名義上掌舵綠城，只擔(dān)任非執(zhí)行董事，也并未卸任中交集團的職位。
有分析認為，他更多是坐鎮(zhèn)和指導(dǎo)，在經(jīng)營層面的介入，可能不像張亞東那么深。
有接近中交集團的人士提到，綠城換帥，主要是解決中交集團對綠城控股不控權(quán)的問題。
截至2024年末，中交集團對綠城的持股比例為28.912%，位居第一大股東。加上劉成云，綠城11位董事會成員中，有4位來自中交體系。張亞東是職業(yè)經(jīng)理人，僅持有少量股權(quán)。
來源：中交集團
對于此次換帥，二級市場反應(yīng)謹慎。3月27日綠城復(fù)牌后，股價下跌超過6%。
“行業(yè)面臨調(diào)整，市場處于修復(fù)期，綠城一直保持穩(wěn)健向好之勢?！?/p>
綠城方面向《21CBR》記者強調(diào)，未來綠城將一如既往做“好房子”，提供“好服務(wù)”，穩(wěn)健發(fā)展。
突飛猛進
操盤7年，張亞東給綠城帶來的最大變化，是突飛猛進的規(guī)模。
張亞東是政府官員出身，入職中交集團半年多，即空降至綠城擔(dān)任一把手。
其管理風(fēng)格大膽、敢于冒險，一上任就動手，開啟一系列精簡架構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)、改善投拓的改革。他一度提出，2025年要達到6400億元的合約銷售額。
市場變化，打亂了他的節(jié)奏，好在一直穩(wěn)中有進。在市場調(diào)整期，他也逆勢而上，大手筆拿地。
2018年至2024年，綠城的銷售額從1564億元增至2768億元，行業(yè)排名從第17位升至第3位。尤其是自投項目，去年大幅提升至1718億元，占比超過六成。
他還完成綠城管理的分拆上市，推動代建業(yè)務(wù)擴張市場份額，連續(xù)六年穩(wěn)居行業(yè)第一。
張亞東也獲得了千萬年薪，2023年他拿到約1217.1萬元，與前幾年基本持平。
今年，趁著市場回暖，張在年初經(jīng)營會議上還定下基調(diào)：開局就開戰(zhàn)、起步就起跑、沖鋒就沖刺。
據(jù)不完全統(tǒng)計，開年至今，綠城與合作方已在全國豪擲近500億元拿地，總金額接近去年一半。2月28日這天，就拿下杭州兩個板塊的“地王”。
眼下，市場前景依然有不確定性，張氏一走，如何控制擴張節(jié)奏，對于劉成云為首的團隊來說，自然成了新課題。
過去一年，綠城收入上升兩成，達1585.46億元，回款率達104%，維持高位。
只是，利潤下降近五成，僅15.96億元。官方解釋，主要是計提資產(chǎn)減值及公平值變動損失，合計49.17億元。
“計提減值的49億元，幾乎全部來自2021年及之前獲取的項目?！?/p>
執(zhí)行總裁耿忠強在業(yè)績會上表示，近年新增項目的利潤，均接近兩位數(shù)；管理層會做實資產(chǎn)、做精存量、做強做優(yōu)增量。
股東力挺
對于劉成云來說，目前的難題，主要在于高庫存和平衡利潤。截至去年末，綠城的總存貨約2500億元，約占總資產(chǎn)的一半。
今年，綠城繼續(xù)把去庫存作為重點，主動調(diào)整結(jié)構(gòu)，提質(zhì)增效。
尤其是老盤新做，從營銷的單點發(fā)力，到以產(chǎn)品獲取和客戶運營并重的體系突破。
綠城的一二線貨值占比達92%，權(quán)益比提升至79%。今年，可售貨值約2000億元，預(yù)計銷售1250億元，去化率達到62%。
另外，在投資策略方面，新管理層會更加系統(tǒng)和成熟，規(guī)避一些過熱區(qū)塊。
“2025年拿地貨值大概與去年相當(dāng)，如果機會好的話，可能會超過去年?！?/p>
管理層稱，除聚焦一二線、核心城市以外，更加重視對項目自身質(zhì)地的研判，關(guān)注非熱點城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機會。
過去，綠城逆勢而上，有賴于大股東支持。
“中交集團過去10年在戰(zhàn)略支撐、品牌聲譽、經(jīng)營管理、融資增信等方面，給綠城中國巨大的支持?！眲⒊稍票硎尽?/p>
2024年，綠城發(fā)行境內(nèi)債券125.3億元，綜合發(fā)行利率為3.88%。今年2月，綠城還發(fā)行了兩筆總計5億美元的高息債，成為近兩年國內(nèi)首筆中資地產(chǎn)美元債。
耿忠強透露，到3月底，其境內(nèi)公開債務(wù)未到期的還有85億元，境外部分剩余2.9億美元未到期。目前，境內(nèi)外的融資渠道都非常暢通。
如今，劉成云到任，大股東與綠城將在融資、項目獲取等方面進行更多協(xié)同。
尤其是，當(dāng)下中交集團旗下的中交地產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，未來集團的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，可能更多向綠城傾斜。
今年1月，綠城就與中交集團簽訂2025年建造框架協(xié)議，將在房屋建造、市政道路建設(shè)、弱電工程等多個領(lǐng)域合作。
多管齊下，綠城有望穩(wěn)住局面。
“2025年利潤指標仍面臨著一定的壓力，基本處于底部?！惫芾韺颖硎尽?/p>
圖片來源：綠城，除標注外
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