在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、代建行業(yè)邁入新階段的背景下，一些代建“老手”依然憑借卓越的服務(wù)力和深厚內(nèi)功，在白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，持續(xù)保持業(yè)績(jī)堅(jiān)韌，穩(wěn)固行業(yè)領(lǐng)軍地位。
3月31日，“代建第一股”綠城管理在杭州召開(kāi)2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。根據(jù)此前年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城管理實(shí)現(xiàn)新拓代建面積3649萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%；合約總建筑面積1.256億平方米，同比增長(zhǎng)5%。
同時(shí)，過(guò)去一年，綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.41億元，較去年同期增長(zhǎng)4.2%；歸屬母公司凈利潤(rùn)8.01億元。
值得一提的是，公司大力推進(jìn)組織變革、全面降本增效，管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用較去年同期下降7.6%；2024年，人均代建費(fèi)產(chǎn)值持續(xù)提升至84萬(wàn)元/人。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分賽道，代建行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展歷程。
過(guò)去十年，代建行業(yè)經(jīng)歷了多個(gè)階段，從最初的政府代建為主，到資方代建逐漸興起，再到如今商業(yè)代建占比不斷攀升，行業(yè)格局發(fā)生了深刻變化。
特別是2024年，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，代建行業(yè)新簽總建筑面積1.65億平方米，同比下降5%，這是代建行業(yè)首次出現(xiàn)新增簽約面積的下降，標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。
然而，市場(chǎng)對(duì)代建行業(yè)的認(rèn)知依然存在偏差。有人認(rèn)為，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，代建行業(yè)的輝煌不再，惡性內(nèi)卷成為常態(tài)。但實(shí)際上，新階段的代建行業(yè)正面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
綠城管理董事會(huì)聯(lián)席主席郭佳峰認(rèn)為，今年政府工作報(bào)告提出，要加力實(shí)施城中村改造、拓寬保障房住宅再貸款、紓困“白名單”增效擴(kuò)圍、推動(dòng)“好房子”建設(shè)等，這里面蘊(yùn)藏著很多可挖掘的代建機(jī)會(huì)。同時(shí)，我們也注意到代建市場(chǎng)信心正在恢復(fù)，委托方拿地和開(kāi)發(fā)意愿增強(qiáng)，代建行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)新一輪的增長(zhǎng)機(jī)遇。
一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回升，潛在的代建需求有望進(jìn)一步釋放；另一方面，代建行業(yè)正經(jīng)歷著深度調(diào)整，面臨規(guī)模增長(zhǎng)放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、商務(wù)要求提高等挑戰(zhàn)。
在這種背景下，代建企業(yè)的使命和意義愈發(fā)凸顯。作為連接政府與市場(chǎng)的橋梁，代建企業(yè)不僅要提供專業(yè)的開(kāi)發(fā)服務(wù)，更要成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。
顯然，綠城管理正是這一使命的堅(jiān)定踐行者，以其卓越的服務(wù)力，持續(xù)為多元委托方創(chuàng)造顯著價(jià)值。
夯實(shí)內(nèi)功 賦能委托方
綠城管理之所能在行業(yè)深度調(diào)整期依然創(chuàng)造出突出業(yè)績(jī)，與其深厚的內(nèi)功不無(wú)關(guān)系。
首先，綠城集團(tuán)2005年首次介入安置房代建，綠城管理于2010成立，成為中國(guó)首家專注代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)公司，可謂行業(yè)先行者。
多年來(lái)，綠城管理已經(jīng)在代建領(lǐng)域積累了深厚的品牌影響力和豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。
在多年的發(fā)展中，綠城管理已經(jīng)具備七大核心優(yōu)勢(shì)，包括混合所有制企業(yè)背景、品牌資產(chǎn)強(qiáng)大、客戶資產(chǎn)豐富、團(tuán)隊(duì)能力出眾、戰(zhàn)略資源豐富、金融協(xié)同能力強(qiáng)以及知識(shí)體系完善；同時(shí)還具備五大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保障能力，包括定位力、產(chǎn)品力、成本管理、營(yíng)銷力、服務(wù)力與運(yùn)營(yíng)力。這些優(yōu)勢(shì)和能力共同構(gòu)成了綠城管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力，支撐了綠城管理在代建行業(yè)的領(lǐng)先地位，確保了項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)與客戶的滿意度。
綠城管理的央企信用背書(shū)也為其贏得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。作為央企背景的企業(yè)，綠城管理在資金實(shí)力、品牌信譽(yù)等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。這為委托方提供了強(qiáng)有力的保障，使其能夠更加放心地將項(xiàng)目交給綠城管理進(jìn)行代建。
此外，綠城管理作為綠城中國(guó)的代建管理平臺(tái)，二者雖是兩個(gè)獨(dú)立的上市公司，但很多方面密不可分。
在綠城管理業(yè)績(jī)會(huì)上，郭佳峰表示，綠城中國(guó)對(duì)綠城管理的賦能可以概括為三個(gè)方面：品牌與產(chǎn)品力的賦能、輕重協(xié)同賦能以及關(guān)鍵資源的賦能。綠城中國(guó)還在數(shù)字化精益管理、數(shù)字營(yíng)銷、AI技術(shù)應(yīng)用等創(chuàng)新領(lǐng)域與綠城管理形成共享機(jī)制，助力綠城管理快速提升經(jīng)營(yíng)管理水平。
也正是依賴這些“內(nèi)功”，綠城管理才能在行業(yè)入局者越來(lái)越多的背景下，依然穩(wěn)固領(lǐng)軍地位。
產(chǎn)品能力是公司穿越周期的重要法寶。2024年，綠城管理踐行綠城中國(guó)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)創(chuàng)新迭代產(chǎn)品系，優(yōu)化供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)降本增效，強(qiáng)化精益管理，落實(shí)全周期提速，品質(zhì)標(biāo)桿、經(jīng)營(yíng)標(biāo)桿項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，贏得行業(yè)和委托方的廣泛認(rèn)可。
例如，上海江南春邑提前7個(gè)月交付，低密產(chǎn)品集中交付率達(dá)到98%；科大訊飛產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目獲省市級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)18個(gè)，成為公建總部代建新標(biāo)桿；揚(yáng)州柳岸曉風(fēng)入選全國(guó)優(yōu)質(zhì)臻選作品；余姚曉月沁園，在相對(duì)嚴(yán)苛的市場(chǎng)環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)首開(kāi)房源去化8成，指標(biāo)達(dá)成率200%的佳績(jī)。
綜合來(lái)看，除了產(chǎn)品創(chuàng)新能力，綠城管理的代建能力還主要體現(xiàn)在項(xiàng)目拓展能力、開(kāi)發(fā)服務(wù)能力和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面。
“人和能力是代建的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！眻?zhí)行董事兼行政總裁王俊峰表示。
為了進(jìn)一步提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，2024年，綠城管理還積極推進(jìn)組織變革和體系建設(shè)。
過(guò)去一年，綠城管理將政府代建與商業(yè)代建融合發(fā)展，發(fā)揮屬地的資源優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)省份裂變成立直管城市公司，強(qiáng)化城市深耕能力。實(shí)行區(qū)域包干經(jīng)營(yíng)，激發(fā)區(qū)域公司自主經(jīng)營(yíng)意識(shí)，加大區(qū)域管理授權(quán)，強(qiáng)化區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任共擔(dān)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域與集團(tuán)收益共享、自負(fù)盈虧。同時(shí)進(jìn)行薪酬激勵(lì)變革，調(diào)整員工薪酬固浮比，全員掛鉤收款完成率，強(qiáng)化業(yè)績(jī)與收入掛鉤，提升員工主人翁意識(shí)。
也基于強(qiáng)力推進(jìn)組織變革，綠城管理2024年全面提質(zhì)增效，人均代建費(fèi)產(chǎn)值從2023年的78萬(wàn)元/人，提升至2024年的84萬(wàn)元/人，五年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到12.74%。
此外，綠城管理還通過(guò)“百川計(jì)劃”，進(jìn)一步推動(dòng)代建業(yè)務(wù)的全國(guó)化發(fā)展，強(qiáng)化重點(diǎn)城市的深耕與布局，以多元合作模式全面引進(jìn)城市合伙人。
上述措施實(shí)施后，綠城管理成功構(gòu)建了均衡委托方訴求、提升經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)的體系，通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)、降低開(kāi)發(fā)成本、提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)了為委托方賦能的目標(biāo)。
案例拆解 滿足多元委托方需求
綠城管理在代建領(lǐng)域的品牌形象和市場(chǎng)口碑到底如何，一切還是要以作品說(shuō)話。
在政府代建領(lǐng)域，綠城管理以其專業(yè)的服務(wù)能力和高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，贏得了各地政府的信賴。針對(duì)不同城市的需求差異，綠城管理提供了定制化的代建服務(wù)。
例如，在城市化進(jìn)程較快的區(qū)域，政府雖然對(duì)保障房的需求逐漸減少，但對(duì)公建項(xiàng)目如學(xué)校、醫(yī)院等的需求卻日益增加。綠城管理憑借其豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，成功打造了如杭州市奧體實(shí)驗(yàn)小學(xué)等高品質(zhì)學(xué)校項(xiàng)目，以及如蓮都大廈等大型公建項(xiàng)目。這些項(xiàng)目不僅滿足了政府的基本需求，更以其卓越的品質(zhì)和獨(dú)特的設(shè)計(jì)成為了城市的新地標(biāo)。
義烏的曲江風(fēng)荷項(xiàng)目擁有“義烏最美小區(qū)”的標(biāo)簽。綠城管理在該項(xiàng)目打造上頗為用心。在營(yíng)造之初，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)便充分調(diào)研安置群眾需求，尊重當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣O(shè)置戲臺(tái)、文化禮堂等滿足村民文化活動(dòng)需要。在品質(zhì)把控上要求精益求精，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)人員需要不斷地跑現(xiàn)場(chǎng)，像對(duì)整個(gè)項(xiàng)目外立面的色彩把控，早上要看、中午要看、晚上要看，在不同時(shí)間段、不同陽(yáng)光照射下進(jìn)行評(píng)審。為了營(yíng)造出好的項(xiàng)目效果，還邀請(qǐng)了街道、安置對(duì)象到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審，通過(guò)樣板展示項(xiàng)目效果。
最終，綠城管理將曲江風(fēng)荷營(yíng)造成為一個(gè)兼具地方風(fēng)情又能滿足多元化生活需求的現(xiàn)代居所。
對(duì)于曲江風(fēng)荷，委托方代表的評(píng)價(jià)是“既有顏值，又有內(nèi)涵”，甚至將其當(dāng)作優(yōu)秀案例進(jìn)行分享展示。
2024年，綠城管理在紓困保交樓方面成效顯著。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的困境，公司積極響應(yīng)國(guó)家保交樓號(hào)召，以專業(yè)能力為紓困對(duì)象注入生機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盤(pán)活和交付。
武漢綠城桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目原本是一個(gè)陷入困境的房地產(chǎn)項(xiàng)目。原開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)流動(dòng)性危機(jī)，背后財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，與原供應(yīng)商之間的欠款多、與小業(yè)主的矛盾深，項(xiàng)目也陷入銷售困境，難以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。
2022年，長(zhǎng)城資產(chǎn)全面接管項(xiàng)目公司，并攜手綠城管理開(kāi)展項(xiàng)目紓困。"54321"，基于市場(chǎng)深刻洞察和豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，綠城管理曾以5個(gè)數(shù)字，總結(jié)項(xiàng)目紓困的主要五個(gè)著力點(diǎn)：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機(jī)構(gòu)、代建公司"三個(gè)推手"齊心協(xié)力，以主要的"兩種模式"（針對(duì)品牌煥新銷售型物業(yè)的全過(guò)程開(kāi)發(fā)委托管理模式、無(wú)上述要求 其中，"產(chǎn)品、品質(zhì)"四字不僅是紓困的核心目標(biāo)，也是紓困工作中實(shí)實(shí)在在的難點(diǎn)和重點(diǎn)。為了滿足消費(fèi)者需求、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目還進(jìn)行了多輪的產(chǎn)品迭代升級(jí)，優(yōu)化各個(gè)細(xì)節(jié)。
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