大家好，我是大嘴。
3月27日成都土拍市場，建發(fā)房產(chǎn)與華潤、中海、招商等一眾巨頭展開了213輪“土拍拳擊賽”，最終錦江區(qū)地塊價(jià)格最終來到了41200元/㎡。
競拍師落錘的那一剎那，成都“地王”在16天內(nèi)易主---新王誕生，由建發(fā)制造。
48小時(shí)不到，建發(fā)又出現(xiàn)在了杭州土拍市場，102廝殺后，杭州蔣村地塊來到了88029元/㎡，硬生生把幾天前濱江集團(tuán)剛剛創(chuàng)造的“地王”斬落馬下。
兩天時(shí)間，耗資68億元，建發(fā)房產(chǎn)在長三角、西南雙線開火，而這還沒完！
3月最后一天，重慶土拍現(xiàn)場，建發(fā)以溢價(jià)率29.64%，樓面價(jià)13923元/㎡，總價(jià)14.85億摘得重慶長安三工廠地塊，晉級(jí)重慶新地王。
當(dāng)曾經(jīng)的地王收割機(jī)世茂、泰禾、陽光城的墳頭草已三尺高時(shí)，建發(fā)這位“閩系幸存者聯(lián)盟”話事人，在陰雨綿綿的清明時(shí)節(jié)，正踩著油門沖向風(fēng)暴眼。
建發(fā)股份是廈門最大的國企，主要有兩大主營業(yè)務(wù)，分別是大宗商品貿(mào)易、房地產(chǎn)。
兩大主營業(yè)務(wù)中，大宗商品貿(mào)易負(fù)責(zé)為建發(fā)提供營收數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流，房地產(chǎn)的主要任務(wù)是則是為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤，建發(fā)旗下有兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，分別是建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)。
今年元旦后，建發(fā)房產(chǎn)做了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，華東、華西、東南三大區(qū)域的董事長集體回總部“養(yǎng)老”。接著就是各個(gè)地方總開啟俄羅斯輪盤式對(duì)調(diào)。
建發(fā)集團(tuán)這一操作迎合了當(dāng)前主流房企的調(diào)整策略：
削藩集權(quán)。
春節(jié)后，建發(fā)集團(tuán)旗下的另一家地產(chǎn)平臺(tái)聯(lián)發(fā)集團(tuán)發(fā)布了重要任命，其中原董事長趙勝華被貶為總經(jīng)理，集團(tuán)委派了新的董事長王文懷。
新董事長上任后，立馬燒起了三把火--總部部門合并，城市公司撤銷，裁員縮編。
過去幾年中，建發(fā)在土拍市場都是相當(dāng)?shù)幕钴S，22-24三年中，建發(fā)房產(chǎn)連續(xù)三年的拿地金額都排在行業(yè)前五，這排名超過了他們?cè)阡N售榜的排名。
但受制于行業(yè)整體下滑，建發(fā)拿了不少地在推向市場后，最終落得個(gè)虧本買房，房建質(zhì)量也飽受詬病。
以建發(fā)上海蘇河望項(xiàng)目為例，就有多達(dá)500名業(yè)主因?yàn)橘|(zhì)量問題向建發(fā)發(fā)函控訴，控訴材料長達(dá)34頁。
這幾年，建發(fā)房產(chǎn)的利潤也越來越薄。去年前三季度他們賣了800多億，歸母凈利潤只有16億，為母公司建發(fā)股份貢獻(xiàn)的歸母凈利潤則只有不到7億。
2022年8月，建發(fā)房產(chǎn)原董事長莊躍凱、原總經(jīng)理施震曾因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被查，后來兩人都被指控徇私舞弊，致使國家利益遭受特別重大損失。
這一年，建發(fā)對(duì)名下開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提減值，損失了逾51億利潤。大嘴的好友狗蛋說：
一換人就計(jì)提，算是傳統(tǒng)藝能了。
正由于存貨減值等問題，廈門證監(jiān)局曾在去年4月向建發(fā)股份發(fā)出一份警示函。除了指出公司財(cái)務(wù)核算存在薄弱環(huán)節(jié)外，還強(qiáng)調(diào)：對(duì)個(gè)別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規(guī)范，公司內(nèi)部控制存在缺陷。
廈門證監(jiān)局還對(duì)包括時(shí)任董事長鄭永達(dá)、時(shí)任總經(jīng)理林茂在內(nèi)的部分管理層采取監(jiān)管談話措施，并記入證券期貨市場誠信檔案，但這好像并沒有影響一把手的升遷。
4個(gè)月后，鄭永達(dá)辭去建發(fā)股份董事長職務(wù)。鄭永達(dá)擔(dān)任這一職務(wù)超過4年。期間，建發(fā)股份在土拍市場攻城略地，出盡風(fēng)頭。
去年底一條新聞顯示，他已經(jīng)調(diào)到建發(fā)集團(tuán)擔(dān)任總經(jīng)理，并訪問了新西蘭的一家企業(yè)。
林茂接替了董事長后，新任管理層的表態(tài)頗為謹(jǐn)慎，多次強(qiáng)調(diào)“以收定支、以銷定投”的拿地策略。
林茂在去年下半年的一次投資者交流會(huì)上說，會(huì)根據(jù)市場情況和庫存規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充：以保持風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。
但在土地市場，建發(fā)的身體還是很誠實(shí)的。
除了文章開頭提到的建發(fā)在成都、杭州、重慶接連斬下地王，年初北京開年第一拍中，建發(fā)經(jīng)過247輪競價(jià)，以90億摘下海淀區(qū)地塊。
而整個(gè)2024年，建發(fā)在北京的權(quán)益銷售金額還不到80億，拿地還得靠母公司支持。
當(dāng)然，對(duì)于建發(fā)來說，背靠大宗商品貿(mào)易，龐大的營收規(guī)模和現(xiàn)金流，建發(fā)最不缺的就是錢，缺的是利潤，什么能帶來利潤呢，地王！
在建發(fā)的大本營廈門，建發(fā)有兩個(gè)項(xiàng)目，分別是廈門建發(fā)·養(yǎng)云、廈門建發(fā)·五緣映月。
兩宗地塊的總地價(jià)高達(dá)102億，一宗是總價(jià)地王，一宗是單價(jià)地王。
其中養(yǎng)云地塊是在2020年建發(fā)以75億拍下的廈門樓市總價(jià)地王，五緣映月地塊，樓面價(jià)超過5.8萬/平米。
兩年后，這兩塊地王進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，一共為建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來了12%的收入，貢獻(xiàn)了31%的利潤。
建發(fā)翻看著賬本，突然悟了---原來地王不是吞金獸，而是招財(cái)貓，于是連夜打印出地王復(fù)制黏貼指南，從此開啟”閉眼拍地“模式。
樓市上行的那些年，閩系房企依靠著“高杠桿、快周轉(zhuǎn)、猛擴(kuò)張”的六字真經(jīng)橫掃全國。
泰禾的院子、福晟的飛虎隊(duì)，世茂的并購……巔峰期，有16家房企殺入百強(qiáng)，9家房企銷售額破千億。
這種激進(jìn)的方式，一度讓全國的房企們都懷疑人生。
如今，建發(fā)這位披著紅馬甲的閩系遺孤，焊死油門的架勢，像極了前輩們團(tuán)滅前的終極倔強(qiáng)。
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