文/上海進(jìn)深 張林霞
自土拍回歸自由市場(chǎng)，高溢價(jià)地塊接連拍出，“地王”頻繁涌現(xiàn)。
這種態(tài)勢(shì)，正引領(lǐng)我們置身于上海房?jī)r(jià)發(fā)展歷程的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
2025年2月20日，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)184輪競(jìng)價(jià)，該地塊以11.75萬(wàn)/㎡的樓板價(jià)拍出。若扣除配套設(shè)施，其可售商品住宅樓板價(jià)突破12萬(wàn)/㎡大關(guān)。基于如此高昂的拿地成本，該地塊項(xiàng)目售價(jià)大概率將處于16-17萬(wàn)/㎡區(qū)間。
虹口內(nèi)環(huán)拍出的這一價(jià)位，真實(shí)反映了該地段的內(nèi)在價(jià)值。周邊二手次新房 16 - 17 萬(wàn) /㎡左右的掛牌價(jià)，便是有力佐證。
在這塊新晉地王正南方向僅600余米處（更靠近外灘與陸家嘴），坐落著依托地鐵4/10/19號(hào)線(xiàn)換乘樞紐的TOD項(xiàng)目——虹口源?717。
虹口源?717二批次房源雖然地段位置不錯(cuò)，卻仍將以13.8萬(wàn)/㎡的均價(jià)入市，且交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝準(zhǔn)現(xiàn)房。
2003年，祥生獲得虹口區(qū)四平路171街坊180號(hào)地塊，此后，陸續(xù)拿下A、B、C、D四宗地塊，并將該宗地命名“祥生蝶戀花”，項(xiàng)目地上規(guī)劃建筑面積約17萬(wàn)平方米，地下規(guī)劃建筑面積約4萬(wàn)平方米，是彼時(shí)虹口區(qū)最大的舊改項(xiàng)目之一。
“祥生蝶戀花”和“祥生天境”，這是虹口源717之前所定的項(xiàng)目名稱(chēng)。
祥生“暴雷”之后，虹口源717是當(dāng)時(shí)虹口區(qū)涉及面積最大、動(dòng)遷量最大的一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目，因品牌的坍塌于2022年3月全面停工。
如此大體量的項(xiàng)目，祥生開(kāi)始了“項(xiàng)目破產(chǎn)，重組續(xù)建”的特殊歷程。
2023年，項(xiàng)目公司上海聚博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向上海三中院申請(qǐng)預(yù)重整。
2023年5月，債務(wù)人申請(qǐng)將預(yù)重整轉(zhuǎn)入正式重整程序，最終項(xiàng)目公司編制得以保留所有工資、成本審核結(jié)算，得到程序保障的共益?zhèn)谫Y，促使聚博房地產(chǎn)近百億資產(chǎn)盤(pán)活。
該項(xiàng)目作為三軌交匯的TOD綜合體，19號(hào)線(xiàn)通車(chē)后，站體就位于項(xiàng)目下方，未來(lái)業(yè)主可直接從地庫(kù)出入地鐵站。
4號(hào)線(xiàn)，1站陸家嘴，3站世紀(jì)大道，暢行傳統(tǒng)CBD核心區(qū)域。
10號(hào)線(xiàn)，3站豫園，5站新天地，串聯(lián)城市文化地標(biāo)。
在建的19號(hào)線(xiàn)建成后，15分鐘內(nèi)可達(dá)楊浦濱江，20分鐘可到達(dá)前灘。
此外，項(xiàng)目自身規(guī)劃有約8萬(wàn)方高端商業(yè)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)于一體。
虹口源?717除了在地段規(guī)劃上擁有優(yōu)勢(shì)外，其在內(nèi)環(huán)內(nèi)的體量?jī)?yōu)勢(shì)也難以復(fù)制。
近些年來(lái)，上海內(nèi)環(huán)出讓的地塊大多為零星小地塊。這種碎片化的土地開(kāi)發(fā)模式，使多數(shù)新建住宅社區(qū)存在許多弊端。
因地塊空間局促，難以打造豐富多元的景觀布局；配套設(shè)施上，受限于地塊面積，各類(lèi)生活配套難以完善。此外，不少新建小區(qū)不得不與周邊老舊小區(qū)相鄰，居住圈層難以做到純粹，影響居住的品質(zhì)與舒適度。
虹口源?717憑借28萬(wàn)方的體量，讓開(kāi)發(fā)商有充足的土地打造內(nèi)容豐富的社區(qū)，項(xiàng)目外立面采用雙層基座石材立面、玻璃與極簡(jiǎn)米白畫(huà)框互嵌式設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目社區(qū)項(xiàng)目園林以三庭六園為靈感動(dòng)線(xiàn)，打造約1650㎡下沉式綠谷、約1500㎡街角公園以及西&北兩條城市履帶。
但是，小區(qū)公區(qū)主要是一個(gè)兒童樂(lè)園，缺乏泛會(huì)所之類(lèi)的配套，也沒(méi)有健身器材，無(wú)法滿(mǎn)足居民多樣化的休閑娛樂(lè)需求。
獨(dú)立門(mén)廳2梯2戶(hù)中間沒(méi)有防火門(mén)，放置物品存在安全隱患，且沿墻基本是水表等配套門(mén)，難以放置高柜子，可利用空間有限。
所有鏡柜里面連插座都沒(méi)預(yù)留，廚房柜體沒(méi)有品牌，只是定制款，高的柜子也沒(méi)做下拉籃，人性化細(xì)節(jié)比較差；馬桶都是普通款式，沒(méi)有壁掛安裝的；主衛(wèi)衛(wèi)浴品牌相對(duì)普通，整體裝修細(xì)節(jié)和配置與高端項(xiàng)目定位有一定差距。
此外，6號(hào)樓中一個(gè)單元10樓以下是自持，另一個(gè)單元11樓以下是保障房，且同一個(gè)大堂進(jìn)出，共享小區(qū)，可能會(huì)對(duì)小區(qū)整體居住氛圍和品質(zhì)有一定影響。
項(xiàng)目即將拿證的5號(hào)樓，包含102套建面約140㎡大尺度3房。
5#下面的架空層打造藝術(shù)長(zhǎng)廊、共享區(qū)、休閑區(qū)和會(huì)客區(qū)，整體設(shè)計(jì)結(jié)合海派文化元素。
140㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)
優(yōu)點(diǎn)：3房2廳2衛(wèi)，戶(hù)型格局方正，三開(kāi)間朝南;2梯2戶(hù)設(shè)計(jì)，有約7-8㎡的準(zhǔn)私享電梯廳;客廳約4.2米開(kāi)間，餐廳約3.8米開(kāi)間，客餐廚一體化空間接近50平方米，空間利用率高，采用LDKB一體設(shè)計(jì)。
缺點(diǎn)：雖然整體戶(hù)型較為方正，但陽(yáng)臺(tái)面積相對(duì)整個(gè)戶(hù)型來(lái)說(shuō)不算大。
虹口源717一期，2024年6月22日開(kāi)盤(pán)，推出228套房源，截止到4月14日，已售172套，去化率75%。
項(xiàng)目公司上海聚博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2004年，法定代表人吳名峰，注冊(cè)資本72億元，該公司由祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、上海聚聯(lián)投資有限公司、華寶信托有限責(zé)任公司分別持股82.3611%、17.5%、0.1389%。
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