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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。
地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整四年有余，現(xiàn)在的民企是死的死傷的傷，大家混口吃飯確實(shí)都挺難的，接點(diǎn)活混口飯吃成為很多房企主力需求。
特別是對(duì)于很多暴雷房企來說，代建似乎也是唯一出路，自從綠城管理打開了這一扇大門之后的幾年，代建的藍(lán)海市場似乎正式發(fā)力，形成了群雄爭霸的局面。
2021年開始至今，三年多的時(shí)間，代建軍團(tuán)已經(jīng)集結(jié)了上百家正編團(tuán)隊(duì)，其中綠城管理作為行業(yè)龍頭企業(yè)，也一直引領(lǐng)著行業(yè)的整體發(fā)展方向。
隨著市場成熟，代建行業(yè)開始形成一定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，尤其是在項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、品牌輸出等方面。
隨著市場熱度打開，代建市場如今也不僅僅是一些早期暴雷房企養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)的小業(yè)務(wù)，就連早期高大上的央企也紛紛布局代建賽道，可見輕資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展空間還是很大的。
從中海地產(chǎn)到華潤置地，再到招商蛇口，行業(yè)頭部房企也在集中火力布局代建業(yè)務(wù)，在全國范圍內(nèi)都開始了輕資產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)。
相對(duì)比重資產(chǎn)投資，代建業(yè)務(wù)最大的優(yōu)勢(shì)就是資金投入少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，對(duì)于很多出險(xiǎn)的房企來說，絕對(duì)是救命稻草，只要業(yè)務(wù)模式成熟，這門生意絕對(duì)是可行的。
不過，值得關(guān)注的是，代建行業(yè)雖然看起來是一門雙贏的生意，但是業(yè)務(wù)幾乎圍繞拓展為重點(diǎn)，其不確定性還是非常高的。
客戶依賴性強(qiáng) ：代建企業(yè)的業(yè)務(wù)高度依賴外部客戶（如暴雷房企、中小開發(fā)商、地方政府平臺(tái)等），而這些客戶的資金狀況、項(xiàng)目質(zhì)量和合作意愿都存在較大變數(shù)。
一旦客戶出現(xiàn)問題，代建企業(yè)的業(yè)務(wù)也會(huì)受到直接影響。如今絕大多數(shù)代建企業(yè)都面臨著代建費(fèi)逾期等核心問題，要么就是停工率逐漸擴(kuò)大。
可以想象，很多項(xiàng)目需要代建，其背后本質(zhì)邏輯多數(shù)還是缺錢，業(yè)主方如今大部分項(xiàng)目都需要尋找資方，這個(gè)難度對(duì)于很多代建方來說也是很大的。
隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)入代建市場，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的競爭愈發(fā)激烈，代建企業(yè)可能面臨項(xiàng)目獲取成本上升、利潤率下降的問題。
早7月，中指研究院發(fā)布了2024年1月至6月的房地產(chǎn)代建企業(yè)榜單。自2018年至2023年，全國代建行業(yè)一直保持著23%的年均增長速度。
2024年上半年，代建新增規(guī)劃建筑面積同比微增0%，行業(yè)新增拓展增長率在明顯放緩，代建賽道似乎也從規(guī)模型慢慢過渡到經(jīng)營型路線。
去年下半年開始，代建賽道的新增業(yè)務(wù)在逐漸減少，說明各大運(yùn)營商對(duì)代建業(yè)務(wù)的質(zhì)量較為關(guān)注了，不盲目追求數(shù)量了，保證回款才是王道。
代建行業(yè)雖然與地產(chǎn)緊密相關(guān)，卻有著本質(zhì)的不同。隨著更多企業(yè)涌入，競爭愈發(fā)激烈，甚至出現(xiàn)了犧牲利潤來爭奪新增簽約面積的情況。
“房地產(chǎn)”的邏輯在這個(gè)行業(yè)中依然發(fā)揮著作用，低價(jià)搶生意邏輯如今依然存在，價(jià)格戰(zhàn)仍然還是不少代建團(tuán)隊(duì)如今的核心經(jīng)營策略。
對(duì)于政府而言，他們可能會(huì)因?yàn)橄奁诟犊疃鴾p少當(dāng)下的支付。同時(shí)，項(xiàng)目的高預(yù)期收益往往要在交付后兩三年才能結(jié)算。
如果未來收益無法達(dá)到預(yù)期，可能會(huì)引發(fā)城投公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外城投作為國企尋求代建平臺(tái)，其中涉及到一些利益關(guān)系，里面的水有多深如今還是值得關(guān)注。
因此，代建賽道其根本對(duì)于很多團(tuán)隊(duì)來說，其最大的問題還是在拓展方面，涉及到拓展務(wù)必還是涉及到一些政府關(guān)系維護(hù)方面， 這里面的彎彎繞繞還是非常多。
前面兩年土地市場，大部分城投都牽頭拿地，其實(shí)基本上就是土地市場兜底最初的這一批，這部分項(xiàng)目也需要開發(fā)并且去化。
城投拿了大量的土地后，一般會(huì)分三種情況處理：自主開發(fā)、合作開發(fā)、暫緩處理。
事實(shí)上，很多城投公司對(duì)土地開發(fā)的迫切性并沒有想象中那么強(qiáng)。可以看到截止目前，很多城投拿的地似乎都沒看到有入市消息。
如果他們暫時(shí)不開發(fā)，短期內(nèi)，他們可以拿土地做抵押，發(fā)城投債，快速收回拿地成本，長期來看，則可以等到市場回暖時(shí)，將土地掛牌轉(zhuǎn)讓。
如果選擇開發(fā)，必然還是要引入代建方，很多城投系統(tǒng)并沒有成熟的市場化開發(fā)團(tuán)隊(duì)，但是代建費(fèi)這個(gè)板塊，在如今國企城投財(cái)務(wù)風(fēng)控體系里面也存在bug.
而目前代建行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致很多地方城投代建費(fèi)用支出難，在費(fèi)用審批環(huán)節(jié)很可能審核通不過，很多城投干脆拿了地后會(huì)選擇暫緩開發(fā).
另外值得關(guān)注的是，如果其中城投選擇了一家代建方，但是又必須要求代建方找到一個(gè)大的資方方可簽約，這里面有可能存在被截胡的可能。
比如城投委托代建的項(xiàng)目，大多不太強(qiáng)調(diào)開發(fā)效率，相反的，更強(qiáng)調(diào)安全合規(guī)，這一點(diǎn)與追求經(jīng)濟(jì)效益的民企代建是截然不同的。
地產(chǎn)代建目前仍處于成長期，業(yè)內(nèi)并不存在統(tǒng)一的行規(guī)或標(biāo)準(zhǔn)。說白了就是吃人脈飯，沒有資源沒有城市沉淀，代建這個(gè)賽道幾乎就談不上入門。
國資代建方面，各地的法規(guī)不同、政府及企事業(yè)單位的風(fēng)格迥異，都使得代建方很難找到一個(gè)放諸四海而皆準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)化流程。
為什么城投要暫緩處理，一方面是確實(shí)沒資金沒能力，另一方面是對(duì)引入代建非常謹(jǐn)慎。
換言之，既要讓對(duì)方明白“是什么”，還要解釋“為什么”。這類委托方對(duì)于項(xiàng)目管理一般是抓大放小，粗中有細(xì)， 他們要求代建方給出流程或方案都是非常明確的、細(xì)致的、可信服的。
現(xiàn)在很多房企進(jìn)入代建賽道，似乎都是“一窩蜂”，拼價(jià)格似乎都是前期重點(diǎn)關(guān)注，但是其他內(nèi)部的系統(tǒng)化思維，幾乎很少有人關(guān)注。
據(jù)地產(chǎn)一品塘深入了解，某代建團(tuán)隊(duì)很多項(xiàng)目簽約之后基本上就收到了一些定金，后續(xù)項(xiàng)目多數(shù)都沒有任何推進(jìn)。
市場上充斥著大量低質(zhì)量，低價(jià)格代建項(xiàng)目，看起來簽約都紅紅火火，實(shí)際上操盤有銷售回款的屈指可數(shù)，定金10萬如今都可以直接簽約的代建方不少。
開發(fā)能力不等于代建能力， 從開發(fā)商到代建 ， 干的活看上去差不多 ， 但實(shí)際上由于關(guān)聯(lián)方增多 ， 代建方在開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中的地位與開發(fā)商有所不同 ， 最終代建方和委托方的目標(biāo)經(jīng)常不一致 。
最終結(jié)果也尷尬 ：代建方旱澇保收 ， 而委托方卻虧錢白忙活一場，大家把代建真的當(dāng)成了“代替客戶去建設(shè)”這種字眼上去理解。
未來，代建行業(yè)的競爭將不僅僅是規(guī)模的比拼，更是管理能力、品牌信譽(yù)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力的綜合較量。
代建行業(yè)才剛剛開始，看起來前途無量，實(shí)則步步驚心，想繼續(xù)持續(xù)的走下去，還得好好鍛煉內(nèi)功。
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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。
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