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觀點(diǎn)網(wǎng) 近期，上海將新增入市9個(gè)商品住宅項(xiàng)目，共約15.8萬平方米，合計(jì)1414套房源，分布在浦東、普陀、閔行、寶山、嘉定以及奉賢區(qū)。

其中有4個(gè)全新盤，分別是普陀桃浦板塊的寶華紫薇之星、閔行梅隴板塊的保利海上印、閔行浦錦板塊的象嶼天宸雅頌和浦東惠南板塊的泉山項(xiàng)目。

本輪過會(huì)新盤中，價(jià)格最高的是位于浦東的保利世博天悅，備案均價(jià)達(dá)到18.34萬/平方米，較上一次入市上漲了1.74萬/平方米。

加推“樓王”

保利世博天悅從2024年4月25日首開，至今已經(jīng)完成四次開盤。

4月25日首開推出7、8、9、13棟樓，共291套房源；8月16日加推5、10棟樓，共計(jì)172套房源；11月15號(hào)再推出6號(hào)樓，88套房源，此時(shí)開盤均價(jià)達(dá)到了15.6萬/平方米；年終前又推出洋房產(chǎn)品，2號(hào)樓、4號(hào)樓兩幢景觀洋房，共計(jì)58套房源。

最終，保利世博天悅在2024年交出了超150億的銷售答卷。

保利發(fā)展是在2017年通過增資上海華轅實(shí)業(yè)有限公司49.7億元，獲得上海浦東世博近20萬平方米住宅項(xiàng)目50%股權(quán)，并提供項(xiàng)目貸款40.7億元。如今已經(jīng)過去8年，保利發(fā)展在這個(gè)項(xiàng)目上投入的時(shí)間與金錢可見一斑。

目前仍未出售的有3號(hào)、11號(hào)以及12號(hào)三棟樓，都是項(xiàng)目壓箱底的“樓王”。

此次加推，保利世博天悅?cè)胧兄魍平?91-207平方米3-4房產(chǎn)品的11號(hào)樓。據(jù)了解，11號(hào)樓將不晚于2025年9月30日交付。

從小區(qū)布局圖中可以看出，保利世博天悅加推的11號(hào)樓位于整個(gè)項(xiàng)目濱江第一線，整棟樓每一層都可以從兩個(gè)不同的方向欣賞到黃浦江景，幾乎可以避免首開時(shí)中低樓層無法滿足景觀要求，而導(dǎo)致項(xiàng)目銷售高開低走的情況。

2024年4月25日首開入市時(shí)，保利世博天悅項(xiàng)目官方公眾號(hào)發(fā)文稱，首日銷售額超80億元。當(dāng)時(shí)上海已經(jīng)出現(xiàn)了中海順昌玖里、濱江凱旋門、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院等熱銷項(xiàng)目，因此市場(chǎng)對(duì)于此類高端豪宅項(xiàng)目保持了較高的熱情與期待。

然而在5月，保利世博天悅被曝出網(wǎng)簽總套數(shù)只有100套，與之前對(duì)外宣布的銷售219套有較大差距。

據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道顯示，保利世博天悅首開共有335組意向客戶簽訂購房意向書。由于當(dāng)時(shí)上海尚未放寬對(duì)購房資格的審核，因此在經(jīng)過資格審核后，僅有277組意向認(rèn)購客戶滿足購房政策條件，認(rèn)購率為95%，而搖號(hào)簽約時(shí)有58組客戶放棄簽約。

實(shí)際上，保利世博天悅首開時(shí)全江景房源單價(jià)高達(dá)20萬元/平方米，未能享受江景的房源單價(jià)則約為15.5萬元/平方米。

當(dāng)時(shí)正值上海豪宅樓盤扎推上市，市場(chǎng)上還有不少的高端房源等待入市。雖然高端房源與意向客戶相比仍是狼多肉少，但當(dāng)時(shí)購房者關(guān)注點(diǎn)集中在高品質(zhì)的房子，價(jià)格倒是次要的。因此銷售過程中，高價(jià)位江景房源更受青睞。

被追趕的保利

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)《2025年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》研究成果，1-3月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售金額5313.17億元，同比下降約11.1%。前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)全口徑銷售金額7551.67億元，同比下降約11.21%。3月均價(jià)為1.9萬元/平方米，同比上升24.9%。

其中，保利發(fā)展蟬聯(lián)權(quán)益以及全口徑銷售銷冠，權(quán)益銷售金額錄得496億元，全口徑銷售金額錄得630億元，占據(jù)兩大榜首。

2024年，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的銷售榜上競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的當(dāng)屬保利發(fā)展與中海。根據(jù)去年戰(zhàn)果，保利發(fā)展保住了全口徑銷售冠軍寶座，中海則奪下了權(quán)益銷售榜首。

今年，中海地產(chǎn)繼續(xù)在權(quán)益銷售金額方面與保利展開競(jìng)爭(zhēng)。前三月，中海地產(chǎn)權(quán)益銷售金額錄得429.85億元，僅次于保利發(fā)展。

從行動(dòng)來看，保利發(fā)展感受到了被追趕的壓力，一方面在重要城市的核心板塊進(jìn)行大規(guī)模補(bǔ)倉，另一方面也對(duì)內(nèi)部組織架構(gòu)以及人事進(jìn)行調(diào)整。

從區(qū)域分布來看，保利發(fā)展依舊堅(jiān)持一二線城市投拓策略，重點(diǎn)也放在競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的城市核心區(qū)域。

杭州作為今年土拍市場(chǎng)的人氣城市，2025年大部分出讓土地均溢價(jià)成交，其中不乏溢價(jià)超70%的地塊，然而保利發(fā)展直到4月3日才在杭州拿下第一宗地塊。

資料顯示，保利發(fā)展以總價(jià)42.5億元競(jìng)得杭州余杭區(qū)未來科技城單元YH090901-05-1地塊，溢價(jià)率17.73%，折合成交樓面價(jià)21426元/平方米，刷新所在片區(qū)樓面價(jià)新紀(jì)錄。

此外，保利發(fā)展2月份聯(lián)合金茂經(jīng)過百輪競(jìng)價(jià)以總價(jià)87.295億元競(jìng)得北京朝陽區(qū)兩宗地塊，成交樓面價(jià)50478元/平方米，溢價(jià)率10.5%。

人事方面，2024年底保利發(fā)展收到原公司董事、總經(jīng)理周東利提交辭職申請(qǐng)后，總經(jīng)理便一直處于空置狀態(tài)。直到3月14日，宣布聘任潘志華為公司總經(jīng)理，才終于落定。

相關(guān)人士認(rèn)為，潘志華上位宣告2025年保利內(nèi)部改革正式起航，具體思路將圍繞集中資源整合與降低成本兩大方面展開。

2025年，保利發(fā)展還進(jìn)行了區(qū)域調(diào)整，將原有8個(gè)區(qū)域公司合并成4個(gè)，使得組織架構(gòu)層面更加精簡(jiǎn)。其中，浙江公司與浙南公司合并為新浙江公司，這或許也影響了保利發(fā)展在杭州的拿地動(dòng)作。

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