作者| 高凌朗
編輯| 汪戈伐
圖片來自企業(yè)公眾號
3月31日，萬科集團(tuán)發(fā)布2024年度業(yè)績報告，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸母凈利潤為-494.78億元（去年同期為盈利121.63億元）。
這是萬科自1991年在深交所上市以來首次出現(xiàn)年度虧損，也使其成為已披露2024年報中A股市場虧損額最大的上市公司。萬科在財報中表示，2024年是公司面臨多重風(fēng)險挑戰(zhàn)的一年，業(yè)績虧損既有市場因素也有內(nèi)部原因。
值得注意的是，4月1日財報發(fā)布后的首個交易日，萬科A股與H股并未出現(xiàn)預(yù)期中的下跌，反而分別上漲1.7%和1.08%。
市場此類反應(yīng)似乎表明投資者對萬科的信心正在恢復(fù)，認(rèn)為公司可能已將最困難的階段拋在身后。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者，萬科的經(jīng)營狀況不僅關(guān)系到公司自身發(fā)展，也被視為行業(yè)整體健康程度的重要指標(biāo)。
萬科2024年度的虧損有多方面原因，財報數(shù)據(jù)顯示，虧損主要分為四個方面：過往高地價項目進(jìn)入結(jié)算期導(dǎo)致毛利大幅下降；計提存貨跌價準(zhǔn)備81.4億元；應(yīng)收款項計提信用減值264億元；以及資產(chǎn)處置過程中交易價格低于賬面價值形成的損失。
從長期角度分析，萬科的當(dāng)前困境反映了公司一直以來未能及時適應(yīng)市場變化。
萬科在財報中坦承，公司未能及時調(diào)整"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，導(dǎo)致投資決策失誤及業(yè)務(wù)拓展節(jié)奏失控等問題，公司資產(chǎn)負(fù)債率的變化軌跡清晰印證了這一經(jīng)營隱患。
2016年之前，在時任董事長王石較為保守的經(jīng)營風(fēng)格下，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率長期維持在78%以下。2016年“寶萬之爭”后，隨著管理層的變動，公司的負(fù)債率顯著攀升，2018年達(dá)到84.59%的歷史高點，創(chuàng)下近年來的新高。
雖然時任董事會主席郁亮在2018年9月提出了"活下去"的戰(zhàn)略口號，但實際負(fù)債率下降緩慢，2020年仍高達(dá)81.28%。
同時，宏觀市場環(huán)境急劇惡化加劇了萬科的經(jīng)營壓力。據(jù)市場分析，2021年至2024年期間，中國新建商品房銷售面積從17.9億平方米下降到9.7億平方米，萎縮46%；銷售金額從18.2萬億元減少到9.7萬億元，降幅達(dá)47%。
市場需求的大幅收縮，使得行業(yè)競爭加劇，盈利空間受到擠壓。在此背景下，萬科過往積累的高成本土地儲備和債務(wù)結(jié)構(gòu)問題進(jìn)一步凸顯，導(dǎo)致經(jīng)營狀況持續(xù)承壓。
盡管面臨虧損，萬科仍保持了一定的業(yè)務(wù)韌性。
2024年財報顯示，萬科實現(xiàn)銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，銷售回款率保持在100%以上。經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)16年保持正值，2024年凈流入38億元。同時，萬科完成了18.2萬套住房交付，并按期歸還了292億元到期公開債券。
2025年初，萬科又進(jìn)行了重要的管理結(jié)構(gòu)調(diào)整，深圳地鐵集團(tuán)管理團(tuán)隊加入萬科管理層，接手掌舵公司業(yè)務(wù)方向。
目前，萬科董事會結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，在10名董事中，4名為獨立董事，1名為職工董事，其余5名執(zhí)行董事中有4名來自深圳地鐵集團(tuán)。深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰現(xiàn)已擔(dān)任萬科董事會主席職務(wù)，原董事會主席郁亮則轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁。
深圳地鐵集團(tuán)作為萬科第一大股東，采取了多項措施支持萬科的流動性需求。例如深鐵通過認(rèn)購萬科相關(guān)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品、受讓萬科在深圳的部分項目以及提供股東借款等方式，為萬科提供了資金支持。這些措施也幫助萬科順利完成了2025年第一季度的債券兌付工作。
萬科正在對其業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行全面調(diào)整，以適應(yīng)行業(yè)環(huán)境的深刻變化。此次調(diào)整的核心在于聚焦主業(yè)、優(yōu)化資源配置，并通過多元化布局重塑增長邏輯。
具體而言，萬科將綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓確立為核心主業(yè)，逐步退出非主業(yè)領(lǐng)域并清理非主業(yè)財務(wù)投資。
這一舉措旨在集中資源深耕優(yōu)勢業(yè)務(wù)，提升核心競爭力。與此同時，萬科將強(qiáng)化與深鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，在軌道物流、TOD綜合開發(fā)及商業(yè)運營等領(lǐng)域展開深度協(xié)同，以期通過資源整合實現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
隨著房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善，以及公司內(nèi)部積極調(diào)整，萬科有望在未來逐步改善經(jīng)營狀況。
萬科管理層也在3月31日的分析師會議上表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過最困難時期，正在回歸穩(wěn)定發(fā)展軌道。
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