挑戰(zhàn)仍在，但公司各方面調(diào)整已初見(jiàn)成效。
3月31日晚，萬(wàn)科A（000002.SZ）公布了2024年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。根據(jù)財(cái)報(bào)，2024年萬(wàn)科營(yíng)收3431.8億元。
當(dāng)天萬(wàn)科召集了花旗銀行、中信證券等七家券商機(jī)構(gòu)舉行了分析師會(huì)議。管理層在會(huì)上表示，深圳市、廣東省和國(guó)家有關(guān)部門(mén)高度關(guān)注、積極支持萬(wàn)科穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)固市場(chǎng)信心。深鐵集團(tuán)作為積極股東和耐心資本，綜合運(yùn)用業(yè)務(wù)支持、資金支持、戰(zhàn)略融合、軌道賦能等市場(chǎng)化、法治化手段予以支持。這些支持為萬(wàn)科發(fā)展迎來(lái)重大轉(zhuǎn)機(jī)。
“瘦身健體、聚焦主業(yè)、全力自救”，管理層用這三個(gè)詞來(lái)歸納業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解的“一攬子方案”。公司后續(xù)將聚焦主業(yè)主營(yíng)和重點(diǎn)城市布局，妥善化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加大科技創(chuàng)新，整合資源，降本增效，走出低谷，迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
業(yè)績(jī)階段性承壓
報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷(xiāo)售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，但銷(xiāo)售情況低于投資預(yù)期。房?jī)r(jià)下跌、銷(xiāo)售受阻，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。
財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科2024年毛利率10.17%，同比下降5.06個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為 9.5%，下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。
考慮到拿地成本高、住房銷(xiāo)售難的情況短期內(nèi)難以恢復(fù)，公司對(duì)未結(jié)算項(xiàng)目計(jì)提了部分減值，共81.4億元。
2024年完成公開(kāi)債兌付
2024年，萬(wàn)科按時(shí)償還了292億元公開(kāi)債務(wù)。為了加速回收現(xiàn)金，公司加大銷(xiāo)售力度。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售金額2460.2億元排在房企第五名，銷(xiāo)售面積排名位居同類(lèi)前列。
管理層提到，大宗交易和資源盤(pán)活方面，公司全年實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約259億元，完成資源盤(pán)活回款104億元。根據(jù)財(cái)報(bào)，公司經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流38億元，連續(xù)16年保持為正。
截至期末，萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)凈值為1985億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為840億元。
針對(duì)債務(wù)情況，管理層表示，一方面在經(jīng)營(yíng)端蓄力，公司繼續(xù)通過(guò)加速銷(xiāo)售回款、動(dòng)態(tài)管控開(kāi)發(fā)、合理平衡收支節(jié)奏，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。另一方面在交易端加碼，萬(wàn)科將靈活采用資產(chǎn)證券化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略引戰(zhàn)等策略，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性，支持資產(chǎn)價(jià)值最大化兌現(xiàn)。此外，萬(wàn)科也在爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)合作。
目前，萬(wàn)科一季度到期公開(kāi)債均已完成兌付，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中包括約6億美元規(guī)模的境外債（利率5.35%）和20億元規(guī)模的境內(nèi)債（利率3.14%）。
業(yè)務(wù)關(guān)鍵能力仍在增強(qiáng)
此前有業(yè)內(nèi)人士表示，2024年能否度過(guò)難關(guān)對(duì)萬(wàn)科而言尤為關(guān)鍵。2022年之后，萬(wàn)科由于自身與外界的原因，優(yōu)化了拿地策略，內(nèi)部著重提高效率。若能渡過(guò)難關(guān)，謹(jǐn)慎發(fā)展，幾年后有望回歸健康。
2024年萬(wàn)科加大了對(duì)“好房子”的建設(shè)投入，交付品質(zhì)提升，多個(gè)項(xiàng)目獲得“廣廈獎(jiǎng)”——我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合性大獎(jiǎng)。上海理想之地項(xiàng)目去化率達(dá)到80%，目前新項(xiàng)目平均去化率在60%左右。
長(zhǎng)租公寓一直是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，2024年萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入37.02億元，同比增長(zhǎng)7%。管理層提到，該業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)（NOI）繼續(xù)雙位數(shù)增長(zhǎng)。
截至期末，萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌泊寓共運(yùn)營(yíng)管理26.24萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，有12.57萬(wàn)間納入保障性租賃住房。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，其規(guī)模與納保量均排在市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)第一名。報(bào)告期內(nèi)，泊寓出租率95.6%，而根據(jù)克而瑞《2023年中國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展報(bào)告》，重點(diǎn)城市集中式公寓平均出租率88.7%。
物業(yè)服務(wù)方面，2024年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 363.8 億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)8.9%。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云新獲取405個(gè)住宅服務(wù)項(xiàng)目，蝶城（以街道為單位投資，構(gòu)建20分鐘-30分鐘可觸達(dá)的服務(wù)圈，是萬(wàn)物云未來(lái)10年的核心戰(zhàn)略）數(shù)量從年初的621個(gè)增長(zhǎng)至666個(gè)。
此外，萬(wàn)科還實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)，建立了符合行業(yè)未來(lái)發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化能力。
萬(wàn)科管理層提到，相信行業(yè)已度過(guò)最困難時(shí)期。2025年，伴隨著政策東風(fēng)和市場(chǎng)信心的恢復(fù)，公司將抓緊未來(lái)機(jī)遇，加快新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，重回健康發(fā)展軌道。
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