香港的豪宅炒不動了？在內(nèi)地買家瘋狂掃貨時，400萬以下成“搶手貨”！——3月，香港樓市在小陽春“躁動”下，上演了一場“變局狂歡”。
全月住宅成交達(dá)5367宗，環(huán)比2月飆升67.7%，同比去年3月增長35%，并帶動一季度成交量錄得約12,200宗，同比增長24%。
成交大幅增長，反映出“撤辣”之后市場信心正在恢復(fù)。然而細(xì)看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：這并非全面狂歡，而是一場由“細(xì)價樓”（低總價房產(chǎn)）主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性變局。
近年來，香港樓市也因?yàn)楦鄹寞偪瘛皳屓恕闭娜簧儭?/p>
香港小陽春
在一系列政策刺激下，香港樓市正在朝著好的方向發(fā)展。
此前2月份，香港“財神爺”陳茂波在發(fā)布《財政預(yù)算案》時表示，為減輕購買房價較低的住宅及非住宅物業(yè)人士負(fù)擔(dān)，將征收100港元印花稅的物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元。
受政策刺激，3月，香港樓宇買賣合約總值456億港元，環(huán)比2月暴增61.4%，較去年3月上升22.1%。其中，住宅買賣合約總值388億港元，環(huán)比2月份飆漲68.7%，較去年3月上升29.1%。
細(xì)價樓的狂歡
正是因?yàn)檫@一政策，讓買房客嗅到了一絲變局中的投資機(jī)遇。 據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度，香港400萬港元以下的一手住宅物業(yè)共錄得901宗成交，環(huán)比“狂飆”137.7%，創(chuàng)下自2013年一手銷售條例實(shí)施后的單季最高紀(jì)錄，占今年一季度整體一手成交量的約20%。 雖然細(xì)價樓成為新的樓市熱點(diǎn)，但400-600萬港元區(qū)間仍是當(dāng)前市場主力，一季度成交了1847宗，占總量的42%。 誰在入場？ 狂飆的數(shù)據(jù)背后，是誰在掃貨細(xì)價樓？ 首先可以肯定的是剛需的釋放。在香港800萬港元以下的物業(yè)，首付比例最低可以為10%。 以中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)計算，3月份全港平均呎價為11399港元，這意味著，僅需40萬港元可以入手32平米、總價400萬港元的房產(chǎn)，對于剛到香港或者低預(yù)算但想買房的人來說，較低的“上車”門檻無疑可以解一下“近渴”。 其次，較低的成交成本，也吸引了投資客。例如，購買一個400萬港元的物業(yè)，印花稅從6萬港元（1.5%）降至100港元，這意味著摩擦成本可以忽略。 最重要的，相比大型物業(yè)，中小物業(yè)可以帶來更好的租金回報率，這也是許多投資客最看重的。 據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至1月底，大型單位的租金回報率為2.76%（平均），而中小型單位的租金回報率達(dá)到了3.58%。 港府“搶人”助推樓市 樓價的上升通常需要穩(wěn)定的成交量作為支撐。盡管一季度成交量有大幅增長，但香港樓價在此期間仍是下跌趨勢。 根據(jù)戴德梁行追蹤的中小型住宅單位售價指數(shù)，2025年第一季度回調(diào)約1.7%。其最新預(yù)測為香港今年住宅價格波動在正負(fù)3%范圍內(nèi)。 這種背離現(xiàn)象反映了市場仍處于調(diào)整期，買賣雙方對價格預(yù)期存在分歧。而對于香港樓市的未來又該如何看待？ 可以肯定的是，港府近年來各類人才引進(jìn)計劃無疑是助推香港樓市發(fā)展的重要因素之一。 據(jù)證券時報報道，“先租后買”是大部分來港人才的首選，但也有一部分選擇直接購買——主要為帶著孩子來香港定居的家庭，他們比較看好香港國際化的教育環(huán)境，以及后續(xù)申請香港頂尖高校的優(yōu)勢。 “優(yōu)才”、“專才”以及“高才”對香港樓市的支持可能有滯后性。但自從去年“撤辣”以后，內(nèi)地買家對香港樓市的貢獻(xiàn)已經(jīng)過半（一手金額計）。 資料來源：土地注冊處及美聯(lián)物業(yè)研究中心 2024年內(nèi)地買家在一手住宅注冊金額中的占比已經(jīng)超過一半，達(dá)到了52.5%，遠(yuǎn)超香港本地買家的37%。 可以預(yù)計的是，隨著“新居民”的不斷涌入，香港樓市的供需格局已悄然發(fā)生變局。當(dāng)港府將人才留下后，未來的兩到三年內(nèi)，香港樓市必將會迎來大批量的新鮮需求。
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