商業(yè)觀察
觀察城市 | 香港商業(yè)
作者 | 福貴
時(shí)隔近一年，再次前往香港實(shí)地考察，更能感受到香港頂層商業(yè)與下沉市場(chǎng)間的折疊。
一邊是自通關(guān)后，受租金下調(diào)影響，奢侈品牌重返香港，開出新店或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積。如最近LV被傳將擴(kuò)大海港城店面積至四層，將在K11 MUSEA開設(shè)4萬(wàn)平方呎的大店。
另一邊則是香港零售業(yè)復(fù)蘇并沒有多少改善，更糟糕的是本土居民反向消費(fèi)，前往內(nèi)地其它城市。
這直觀體現(xiàn)在香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值跌跌不休；核心商圈租金一降再降，商鋪空置率上升；以及一些港企的財(cái)報(bào)上。
同時(shí)，在這次前往香港的過程中，相較新聞上發(fā)布的數(shù)字，更能切身感受到香港零售業(yè)籠罩在陰霾下，就如當(dāng)天的天氣一樣陰沉。
盡管寒氣未散，但香港奢侈品市場(chǎng)的發(fā)展，表面上看起來(lái)很繁榮。
這一情形，除了香港擁有全球金融中心的頭銜、成熟的奢侈品營(yíng)商環(huán)境、城市文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)配套、以及大量高凈值客群及家庭外，還與當(dāng)前租金處在低位有關(guān)。
將時(shí)間線稍微拉長(zhǎng)，大衛(wèi)生事件疊加大陸市場(chǎng)稅費(fèi)降低、海南免稅店發(fā)展，以及日元貶值，內(nèi)陸消費(fèi)者赴港購(gòu)物的熱情持續(xù)下降，使得Prada、Tiffany、Valentino等品牌逃離香港。
香港奢侈品市場(chǎng)從曾經(jīng)的巔峰跌落谷底，與近幾年海南的熱度，形成鮮明對(duì)比。
一直到去年，香港奢侈品市場(chǎng)才開始慢慢復(fù)蘇。
傳Prada去年租下香港K11 MUSEA的兩層樓，開出全新旗艦店，面積達(dá)743㎡；
Hermes將香港利園店擴(kuò)充為三層樓；
CHANEL去年在利園租下兩層寫字樓，面積達(dá)2787㎡；在銅鑼灣渣甸街京華中心租下兩層合計(jì)面積達(dá)1765㎡的店鋪；
LV去年重返時(shí)代廣場(chǎng)，租下1393㎡的復(fù)式鋪位；
今年，LV計(jì)劃對(duì)位于海港城的門店進(jìn)行擴(kuò)容，或開出4層店鋪，同時(shí)傳將在香港K11 MUSEA開設(shè)4萬(wàn)平方呎的全新門店；
特別是中環(huán)置地廣場(chǎng)，去年開啟為期三年、投資超70億港元的翻新計(jì)劃，其中Cartier、CHANEL、DIOR、Hermes、LV、Prada等奢侈品牌承諾出資高達(dá)6億美元。
這次重大改造升級(jí)，涉及面積超過2.1萬(wàn)㎡，將使項(xiàng)目主要奢侈品牌租戶在置地廣場(chǎng)的租用面積增加一倍。
頂流品牌重新押注香港市場(chǎng)，讓人感覺香港將再次回歸亞洲購(gòu)物天堂。
在股市交易方面，南向資金瘋狂涌入，能夠看到內(nèi)地投資者對(duì)香港股市的信心，積極情緒明顯。
數(shù)據(jù)顯示，2025以來(lái)，港股通資金持續(xù)凈流入，港股通資金計(jì)凈流入約4387億港元，凈流入非必需性消費(fèi)1291億港元，凈流入資訊科技業(yè)948億港元，凈流入金融業(yè)850億港元。
對(duì)比2024年的凈流入資金7470.17億元，今年已經(jīng)達(dá)到去年的58.7%。
另外，香港在大力推動(dòng)家族辦公室，從國(guó)金金融中心向國(guó)際財(cái)富管理中心轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化了香港長(zhǎng)期發(fā)展前景。
然而，在零售業(yè)板塊，發(fā)展仍然低迷，最基本的信號(hào)是香港零售業(yè)貨值仍然在下滑，難見增長(zhǎng)。
先來(lái)看看此次在香港看到的一些場(chǎng)景：
廣東道的奢侈品長(zhǎng)廊，每一次看都能感受到金錢的味道，但與以前大排長(zhǎng)龍的景象比，這次去，基本沒看到排隊(duì)現(xiàn)象，在海港城靠海岸一側(cè)，組隊(duì)拍照的人倒是挺多；
星光大道，人流量仍然很大，但是看到明顯的一幕，有些人在飯點(diǎn)時(shí)候，坐在邊上長(zhǎng)凳上，就著礦泉水，吃著面包；
在油尖旺一帶隨機(jī)走了幾條街，進(jìn)了幾家購(gòu)物商場(chǎng)，步數(shù)將近3萬(wàn)步，常?？吹接腥烁糁鴻淮翱吹陜?nèi)商品，但是一路上看到提袋的消費(fèi)者不多，曾經(jīng)比較旺的街邊藥店、化妝品店，人雖有，但不像以前那樣，要擠來(lái)擠去；
一些低價(jià)店，可以看到挑選的人還挺多；
在彌敦道的特色商業(yè)街柏麗購(gòu)物大道，整條街道裝修不錯(cuò)，被拆分成68個(gè)鋪位，但有19個(gè)鋪位空著。其中六福珠寶、FILA、大疆、豐澤電器等占據(jù)幾個(gè)鋪位，也有些門店低價(jià)大甩賣，品質(zhì)參差不齊。
很顯然，受赴港旅客和香港本土居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)性變化，盡管前往香港的旅客數(shù)字有所增長(zhǎng)，但香港零售市場(chǎng)復(fù)蘇步伐并未如預(yù)期獲得明顯改善。
香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1至2月香港零售業(yè)總銷貨值臨時(shí)估計(jì)為648億港元，較去年同期錄得7.8%跌幅。
而這已是香港零售業(yè)連續(xù)12個(gè)月下跌。
同時(shí)香港商鋪成交也持續(xù)承壓，今年1月商鋪成交84宗，環(huán)比下降23.6%，總金額17.15億港元，環(huán)比縮水34.8%；2月商鋪成交45宗，金額8.94億港元按年降13.7%，財(cái)團(tuán)加速處置低回報(bào)物業(yè)。
各核心區(qū)街鋪?zhàn)饨鹨踩赃h(yuǎn)低于歷史高位。
位于銅鑼灣羅素街20號(hào)地下鋪位，面積約1000平方呎，連跌6個(gè)年度首見升幅，最新應(yīng)課差餉租值360萬(wàn)港元，按年大漲20%，但對(duì)比高峰期的1248萬(wàn)港元，跌71%。
同樣位于羅素街、已結(jié)業(yè)的變形金剛餐廳所在的38號(hào)朝陽(yáng)中心地下A、B鋪、1樓A鋪，面積合計(jì)約5200平方呎，最新應(yīng)課差餉租值為1728萬(wàn)港元，按年升9.9%，但較6年前的7224萬(wàn)港元，跌76%。
位于尖沙咀1881 heritage地下8號(hào)，面積約3900平方呎，最新應(yīng)課差餉租值為1548萬(wàn)港元，按年下跌9.79%，相較高位時(shí)的1.05億港元，跌85%。（資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署）
香港房地產(chǎn)市場(chǎng)2025年第一季回顧及展望報(bào)告中，戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝指，第一季度的商鋪?zhàn)赓U活動(dòng)以尖沙咀海防道最為活躍，部份在原區(qū)已有據(jù)點(diǎn)的租客認(rèn)為現(xiàn)時(shí)租金已降至可負(fù)擔(dān)水平，雖然游客消費(fèi)模式已改變且銷售額不復(fù)以前，但在成本可控的情況下仍原意作出租賃決定。
消費(fèi)市場(chǎng)低迷，抑制投資回報(bào)率，使得零售業(yè)和商鋪交易仍需等待消費(fèi)復(fù)蘇與利率拐點(diǎn)，市場(chǎng)需要更強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)提振信號(hào)，為消費(fèi)者帶來(lái)信心。
對(duì)比頂層市場(chǎng)與下沉市場(chǎng)，奢侈品巨輪轟鳴向前，LV等品牌在香港不停打造空中樓閣。
而頂層的狂歡，難以掩蓋星光大道長(zhǎng)凳上啃面包的消費(fèi)者、不用排隊(duì)的商店的現(xiàn)狀，普通零售仍在泥潭中越陷越深。
對(duì)于一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，頭部品牌有著超強(qiáng)虹吸能力，能夠鎖定那一小撮富豪圈層，也能吸引次級(jí)品牌聚集。
但普通零售也是城市商業(yè)的重要組成部分，往前看，當(dāng)年很多人去香港，并不只是購(gòu)買奢侈品，也有很多人購(gòu)買奶粉、藥品、化妝品等大眾消費(fèi)品。
如今來(lái)看，匯率優(yōu)勢(shì)消失，沒有什么優(yōu)惠，外來(lái)客購(gòu)物熱情降低，加之本地消費(fèi)降級(jí)，香港零售生態(tài)出現(xiàn)根本性斷裂。
這樣的變化，加速了香港零售業(yè)兩極分化，讓香港城市商業(yè)有一種淪為頂級(jí)品牌巨型廣告牌的感覺。
香港零售業(yè)想要復(fù)蘇，仍需要一定時(shí)間。
最近的一則消息顯示，美國(guó)宣布對(duì)中國(guó)加征34%的“對(duì)等關(guān)稅”，隨后中國(guó)政府宣布反制措施，決定對(duì)原產(chǎn)于美國(guó)的所有進(jìn)口商品同樣加征34%關(guān)稅。
而香港財(cái)政司長(zhǎng)陳茂波則表示，香港會(huì)繼續(xù)保持自由貿(mào)易港地位，不會(huì)跟隨內(nèi)地實(shí)行對(duì)美國(guó)加征34%關(guān)稅的政策。
香港與內(nèi)地實(shí)行的不同關(guān)稅政策，繼續(xù)實(shí)行0關(guān)稅，意味著在香港購(gòu)買美國(guó)商品，會(huì)有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
另外，一份官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年美國(guó)是香港第三大貿(mào)易伙伴，雙邊商品貿(mào)易總額達(dá)603億美元；美國(guó)對(duì)香港的貿(mào)易順差過去10年達(dá)2715億美元，是其全球貿(mào)易伙伴中最高。
香港與美國(guó)間的貿(mào)易關(guān)系緊密，在加征關(guān)稅政策下，或許會(huì)有更多美國(guó)商品進(jìn)入香港。
這或許會(huì)成為消費(fèi)者前往香港購(gòu)物的一大推動(dòng)力，香港商業(yè)或許也會(huì)因此出現(xiàn)新轉(zhuǎn)機(jī)。
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