之前說過，我既不奉行樓市必漲的觀點，也不主張樓市必跌的說辭，因為漲跌都只是周期的一部分而已。
可生活就是生活，柴米油鹽醬醋，父母姑侄還有娃。
對于絕大多數(shù)人而言，買房都是選擇題而不是對錯題。
在2025年的第二季度，在宏觀大背景相互博弈的狀態(tài)下，樓市買房、賣房這件事有太多的故事了。
今天我想和大家聊會天，說說現(xiàn)在這種下行周期，房子，選房事情。
01
大家要明白，樓市周期不同，房子的漲跌狀態(tài)也不同。
上行周期，房子的行情屬于普漲。
——即，一個城市會在短期內(nèi)一二手房源全部快速上漲；
但是，下行周期，房子的行情并不是普跌，而是部分下跌，部分堅挺。
打個比喻，上行周期，屬于大浪淘金，你的目標是找到“金子”，找到漲幅最快的房子。
而下行周期，是大浪淘沙，你的目標是區(qū)分什么是“沙子“并避開他。
從時間維度看，大多數(shù)人買房都是為了孩子上學(xué)、自住，一般購買房子居住10年到20年都是常態(tài)。
按照中國樓市這些年樓市漲跌的行情看，10年到20年大概率會經(jīng)歷兩輪到三輪的樓市周期。
那么，如何在一輪輪的周期中，看清楚房子價值，不因為上漲而狂喜，也不因為下跌而恐慌呢？?
說一些買房的大原則，僅供參考。
樓市上行周期，新區(qū)的房子增值速度最快，為什么？
因為新區(qū)的房子屬于預(yù)期兌現(xiàn)，也就是未來兌現(xiàn)。?
所謂的新區(qū)，就是一會告訴你通地鐵、一會告訴建公園，大師們指著規(guī)劃圖紙闡述著“美好未來“的區(qū)域。
換句話說，新區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃那叫一個高端大氣上檔次啊。????
也正因為如此，基于規(guī)劃，新區(qū)域拍地也最多，漲價最快。?
在這種情況下，一方面是”圖紙規(guī)劃的未來“；另外一方面”土拍一塊貴過一塊“，所以，購房者就感覺“美好生活”能“做夢數(shù)錢”了 。
就像你相親時，看到照片中的女孩神似劉亦菲，你對未來生活的美好度瞬間爆表，忘記了劉亦菲樣貌的女孩，是不會出現(xiàn)在相親隊伍中的。
但沒有關(guān)系，這種想象就足以讓人興奮。
大家要明白，新區(qū)賣的不是房子，而是區(qū)域的規(guī)劃，以及新區(qū)規(guī)劃的承諾。
換句話說，新區(qū)對規(guī)劃的兌現(xiàn)力。??????
而你買的也不是房子，而是未來5年、或者10年后的生活場景。
但是，正因為規(guī)劃落地需要周期，未來發(fā)展需要時間，新區(qū)的房價在下行周期中也是最先，最快暴跌的
新區(qū)暴跌的原因很簡單：
1、因為地價、房價漲得速度快，總價又低，所以吸引的小投資客也很多，一旦行情變化，小投資客就會最先割肉，帶崩整個行情。
2、區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)慢，下跌階段無法支撐價格體系。
所以，這輪下跌周期中，之前購買新區(qū)房子的伙伴，最先感受到了什么叫做“割肉”。
其實，如果自住，大可不必。
在新區(qū)買房，你要明白：你是站在當下，花著未來的價格，購買了未來的新區(qū)。
換句話說，你支付的價格，是未來5到10年后的價格。
當然，這一輪下跌最猛的，也不局限于新區(qū)，很多核心區(qū)透支了未來發(fā)展和價格的房子，都在跌。
面對這種情況，只要自住，真不用慌。就算是投資，控制好負債率和現(xiàn)金流也沒必要割肉。
因為：只要購買的房子建筑品質(zhì)過關(guān)，挺住5到15年，建筑折舊度不高，樓市周期輪動，規(guī)劃和利好不斷的兌現(xiàn)，價格也能漲回來了。
只是人性使然，新房價格折扣不斷，二手房“割肉見血”，在這種跌跌不休的氛圍中，大家心態(tài)都受影響而已。
從周期和樓市現(xiàn)存問題看，大家可以再等等，但好項目，好品質(zhì)的樓盤“可遇而不可求”
那么，什么是好品質(zhì)的樓盤呢？來，接著看
關(guān)于2024年樓市行情，可以看文章《全面救市開啟，2》
02
浪淘沙。
我一直認為，如果能踩準周期，樓市下跌不是壞事，因為下跌的過程，能讓大家看清楚“誰在裸泳”。
換句話說，下跌周期，才能凸顯“什么項目可以購買”。
我以深圳為例，給大家舉幾個例子。
——比如，
龍崗布吉的桂芳園，項目分7期開發(fā)，如果你去看房，會發(fā)現(xiàn)樓與樓的距離很舒服（低密度），綠化率非常高（綠化率），小區(qū)物業(yè)管理也比較到位，時至今日，也是布吉片區(qū)價格最堅挺的樓盤；
——再比如，
福田的綠景藍灣半島，分三期開發(fā)，綠化、樓棟也都很舒服，物業(yè)管理尚可，價格也是福榮路片區(qū)價格較為堅挺的小區(qū)。
我今天舉的例子，都不是新盤，都是樓齡在15年以上的“老舊”小區(qū)，舊肯定是舊的。
但是，你去看房，沒有感受到破敗和臟亂的。反而能感受是生機和舒服，而這就是品質(zhì)樓盤的關(guān)鍵：折舊率。
現(xiàn)在很多人喜歡用時間一刀切，來劃分什么房子可以買，什么房子不可以買，這種邏輯就是“地攤水貨”還要吃地產(chǎn)飯的“胡扯”。
如果按時間一刀切，那國外的古堡、上海的老洋房、廣州磚混騎樓都成了垃圾了。
可事實上，這些房子都是越來越貴。
所以，年限僅僅是一方面，另外一個方面是與年限相對應(yīng)的折舊率。
價格堅挺的房子，不一定是區(qū)域內(nèi)最貴的房子，而是整個區(qū)域都在下跌是時，其房屋保值度能跑贏區(qū)域內(nèi)的大多數(shù)樓盤。
但如果非要有個標準，就是項目建筑、園林、公區(qū)的折舊度要低于區(qū)域內(nèi)的同等價格的樓盤。
說的文藝些，就是跑贏歲月，熬死競品。
我可以很肯定的說：以老破小劃分房屋價值就是個錯誤。
不是房子樓齡長短的問題，而是房子折舊度到了什么程度。
說到底就是房子的建筑質(zhì)量是否合格，其公區(qū)養(yǎng)護是否到位
……很多房子產(chǎn)權(quán)證寫著70年，實際使用年限連30年都做不到。
舉個例子。
比如，深圳早期的海沙樓，黃木崗舊片區(qū)等等。
不僅建筑質(zhì)量有問題，其建筑設(shè)計三線外漏也存在安全隱患……老破小能不能購買，不是因為樓齡問題，而是因為房子的質(zhì)量問題。
當然，如果你能跟著周期走，踩著節(jié)奏，20年左右換一次，會更穩(wěn)妥。
說實話，我在深圳看了不下100個樓盤，看上眼的樓盤，一雙手都能數(shù)過來。
文章到這里，提醒大家注意，這幾年建設(shè)了很多高容、低密的項目，這類項目未來風(fēng)險很大。???????
什么是高容、低密？來，給大家舉個例子。
今天舉例的項目是深圳真實存在的項目，屬于超高層建筑，且建筑形態(tài)是雙塔樓！
這個項目是三年深圳市場容積率最高的項目，容積率7.2意味著什么？
這個項目在銷售套數(shù)441套，外加給返遷的200多套，650套房子，未來有2000多人居住。
你如果稍稍懂點地產(chǎn)或者房子價值，都是這意味什么！
——意味公區(qū)損耗，超高損耗
——意味管理困難，因為物業(yè)的人員配置不是按戶型數(shù)量來的?
——意味電梯難坐，早晚高峰期坐不上電梯，
總之，所以貧什么窟的特征，這類項目都有。
我今天舉例的項目，相當比較極端，屬于“集問題之大成”，但這些，遠郊的很多項目超高容積率的項目真的太多了。??????
大家記住，超高容積率、緊湊戶型、超小綠化率，這些特征項目的折舊率必然會走高。?????
所以，如果這些項目還在新區(qū)，那么就是韭菜墳，應(yīng)該避開。
關(guān)于2024年樓市行情，可以看文章《》
03
回顧歷史
如果將房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史做個劃分，我認為大致分為四個階段：
第一個階段：1990年到2000年，是個“隨便建”的階段；
第二個階段：2001年到2008年，是個“喊品質(zhì)“的階段；
第三個階段：2009年到2019年，是個“高周轉(zhuǎn)”的階段
第四個階段：2020年到2030年，是個“開倒車“的階段；
回顧房地產(chǎn)行業(yè)的時間軸，我認為在2000年到2008年是“品質(zhì)樓盤”輩出的年代，那時候房企開發(fā)理念是“讓建筑贊美生命”、那時候綠城的宋衛(wèi)平還以品質(zhì)為榮，那時候………
再后來，2008年之后，房地產(chǎn)就進入了“高周轉(zhuǎn)、拼規(guī)?！钡哪甏?，這個階段房子太好賣了，人浮于事，房子質(zhì)量反而越來越差，品質(zhì)樓盤也越來越少。
而未來十年，是個騎虎難下的階段，地價高位，市場低位，打折促銷又要利潤，怎么辦？
優(yōu)化成本??！
這就是為什么，我從不建議購買暴跌或者打折力度超過成本線的房子的原因。
因為“買的永遠不如賣的精”，低價勢必伴隨著成本優(yōu)化。
房子還是那個房子，可是綠化、入戶大堂、停車場、小區(qū)入口，外立面等等，都會變戲法似的“劉亦菲變鳳姐”，慘不忍睹。
這些年一線城市房子維權(quán)此起彼伏，也算是“房子質(zhì)量的歷史見證”吧。
今天的文章，洋洋灑灑寫了3000字，就是告訴大家，在量力而出的前提下：要選擇保值的品質(zhì)樓盤。
你的選擇就是你的世界，你的世界就是你的選擇。人生漫漫，充滿選擇，一念之差，謬以千里
交叉路口，看清再走！
如果大家想買房又感覺困惑，可以掃描下方的二維碼，聽我的直播課！
老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！
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