曾經(jīng)風(fēng)光無限的景德鎮(zhèn)樓市正經(jīng)歷深度調(diào)整：以碧桂園昌南府為例，房價從高峰期的萬元/㎡降至如今8000元/㎡左右，二手房如恒大名都更是從9500元/㎡跌至6000元/㎡。房企裁員、傭金縮水成常態(tài)，有從業(yè)者直言“收入腰斬”。
面對房地產(chǎn)市場的冷熱交替，業(yè)內(nèi)人士建議購房者需理性權(quán)衡——自住優(yōu)先考量戶型實用性與開發(fā)商口碑，投資則需警惕價格虛高區(qū)域，視經(jīng)濟實力量力而行。景德鎮(zhèn)的陶瓷文化雖世界聞名，但經(jīng)濟動能略顯不足，房價回歸理性已成趨勢。當下買房，既要看需求，更要看實力與長遠價值。
#01
年薪從百萬到20萬，收入在縮水
沈曉赟，在景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售一線一待就7年，他目睹了瓷都房地產(chǎn)這些年的漲跌，對于這個行業(yè)，更有發(fā)言權(quán)。
”景德鎮(zhèn)的商品房呈現(xiàn)兩極分化，安置房像觀英小區(qū)在5000元/㎡左右，老破小則在2500~5000元。如果剛來景德鎮(zhèn)，首付幾萬，選個二三十萬的剛需房就比較實惠。中檔一點的，比如山水瑞園、陽光東園和城西寶龍附近，6000~7000元的改善性小區(qū)，則問的人更多?！吧驎在S說，高端一點的小區(qū)，比如望陶家園、碧桂園昌南府都在7000~9000元，“我現(xiàn)在所在的嶺上家園樓盤也在這個價位。周邊配套越完善越受歡迎，商業(yè)、學(xué)校和景點都是業(yè)主考慮的因素，像紫悅臺、望津府和觀山和悅這些別墅都在萬元以上，180~360平方，客戶問的最多的還是價錢和小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)?，F(xiàn)在賣房的比買房的多，選改善性住房的遠比剛需的要多?！?/p>
（資料圖片）
”2024年開始，買房就有補貼，首套房，只要是剛需名下無房、外地人落戶或者高端人才引進，都會有相應(yīng)補貼，一般都30000起步，消費券或者購物卡形式。開發(fā)商和政府各補貼一半。”沈曉赟還透露一個信息，“房地產(chǎn)銷售人員相對門檻低，系統(tǒng)性培訓(xùn)不足，如果沒有人際關(guān)系和綜合能力，不建議入這一行。一般的傭金是千分之3，高峰時年薪可以達到百萬，這兩年最高也就二十萬左右了?！?/p>
許鵬從事房地產(chǎn)策劃行業(yè)多年，在他看來，房價還是與市場需求關(guān)系最密切，“與上饒、九江這些城市相比，景德鎮(zhèn)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)相對較少，城鎮(zhèn)化率比較高，房價支撐力不夠。現(xiàn)在拿地成本這么高，開發(fā)商拿地?zé)崆橐膊桓?。房地產(chǎn)的投資屬性也不強?！?/p>
（資料圖片）
”目前市面上賣的比較好的如嶺上家園，面積125-140平方左右的洋房會比較暢銷?，F(xiàn)在新的改善項目也越來越多，各項目開始卷產(chǎn)品力，比如出現(xiàn)了6米長、2米4寬的大陽臺，園林式的小區(qū)也越來越受歡迎?！霸S鵬介紹說，“為了更為長遠地維系客戶，他們開始聚焦后端服務(wù)，為業(yè)主提供更多的福利，比如大劇院的演出門票，開展豐富的社群活動等，”產(chǎn)品要能‘打’是一方面，讓業(yè)主有更加幸福的優(yōu)越感也是一種策略。房地產(chǎn)銷售也是優(yōu)勝劣汰，創(chuàng)新才會有更好的業(yè)績，‘退潮過后，才能看出誰在裸泳?！?/p>
#02
老破小不建議買，二手房直播可為
火哥，本名甄有生，從2020年開始轉(zhuǎn)行做二手房，在抖音上，他以道具服裝夸張，表現(xiàn)力強而廣為粉絲了解，在業(yè)界有一定的知名度。
“以前擺過地攤賣衣服、吃過很多苦。我還做過三個月的陶瓷直播，燒錢也沒能成功。也是一個偶然的機會進了房產(chǎn)銷售這一行，努努力，我一個月賺個3萬還是比較輕松的，一個普通的房地產(chǎn)銷售也能達到月薪1萬左右?！?火哥告訴冷叔，目前景德鎮(zhèn)的新小區(qū)保值率較高，“老破小不建議買！現(xiàn)在問的人也少，”二手房當中，樓梯房3000~5000元/㎡，電梯房5000~7500元/㎡。我們的中介費都是統(tǒng)一收1%，新房的話開發(fā)商是會給傭金的。如果你的抖音有流量，又懂直播，做這行就有優(yōu)勢。否則，不建議入這一行?！?/p>
（資料圖片）
泉哥，本名呂思泉，早在2015年就開始從事一手房地產(chǎn)銷售，”去年開始在贏合地產(chǎn)轉(zhuǎn)做二手房 ，我身邊老客戶轉(zhuǎn)介紹的成功率比較高，做這一行還是靠口碑和人脈。 “
“我們的經(jīng)紀人收入只有成交了才收取買方和賣方各1%的中介費，售后代辦是平臺在負責(zé)，收2000元一單，目前80~130平方的問的最多。”關(guān)于投資客這一塊 呂思泉說，投資客會對學(xué)區(qū)房和次新房（一般指剛交2至3年的房子）更感興趣，“我身邊問九頌山河菁華軒和江山賦的有不少，現(xiàn)在產(chǎn)品都在迭代，如果選房，一定要看家庭人口構(gòu)成，雙方上班離哪里更方便，甚至有沒有慢性病，能不能就近去醫(yī)院，這些都要考慮進去。買房者還可以關(guān)心一下景德鎮(zhèn)的房產(chǎn)政策，在2025年12月31日前，四類特定人群（新落戶人員、新注冊經(jīng)營主體企業(yè)高管、各類單位全職引進的人才、城鎮(zhèn)無房市民）在市中心城區(qū)購買新建商品住宅或二手住宅，可申領(lǐng)住房商貿(mào)聯(lián)動消費補貼30000元（按套計算）?！?/p>
#03
瓷都房產(chǎn)，更有情緒和精神價值
張希德，資深房地產(chǎn)人，2014年到景德鎮(zhèn)發(fā)展，在他看來，景德鎮(zhèn)真正的高峰期出現(xiàn)在2016到2018年棚戶區(qū)改造時，“那時候我們團隊操盤了玖域壹品和金鼎玖域等項目。我記得高峰期時，營銷中心客戶車輛排隊一直延伸到古窯路口，長達數(shù)百米。2018年1-10月，全市商品房銷售面積約131.2萬平方米，同比增長20.1%，實現(xiàn)商品房銷售額85.3億元，同比增長高達61.2%。”
（資料圖片）
“2024年1-11月全市新建商品房網(wǎng)簽備案面積110.01萬㎡，同比下降5.47%。房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)’止跌回穩(wěn)‘態(tài)勢，市場活躍度、客戶來訪量、成交量有所增長，但市場熱度能否延續(xù)存在一定的不確定性?！睆埾５聫囊粋€專業(yè)房地產(chǎn)人的角度進行分析，他表示，“我個人認為景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場從高峰期的火爆逐漸回歸到現(xiàn)在的相對平穩(wěn)，房價有所下降，但銷售情況也從快速增長，轉(zhuǎn)變?yōu)橛幸欢ú▌拥w趨于穩(wěn)定的狀態(tài)?！?/p>
對于如何買房，張希德也給出了自己的建議，“建議從以下三個方面考慮選擇合適的房子：首先明確自身需求和預(yù)算。一是確定購房目的，如果是自住，要考慮工作地點、周邊配套等；如果是投資，重點考慮租金收益。 二是評估經(jīng)濟實力：計算可用于購房的資金，包括首付、稅費、中介費等，以及每月能承受的房貸金額。其次是了解區(qū)域特點是否和個人偏好相符合。三是關(guān)注樓盤和戶型， 選擇口碑好的樓盤：關(guān)注開發(fā)商的信譽和口碑，如長虹·銀湖新都、金鼎九璽臺等都是各區(qū)域的熱銷樓盤，國企開發(fā)商相對更有保障。再就是挑選合適的戶型：根據(jù)家庭人口數(shù)量和居住需求，選擇合適的戶型和面積。此外，在買房前多比較、多實地考察，選擇性價比高的房子，適當拉長成交周期，充分評估優(yōu)勢和風(fēng)險，尤其避免踩坑?！?/p>
對于未來景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)走勢，張希德也給出了自己的看法，“目前政府出臺了一系列刺激購房需求的政策，如對特定人群發(fā)放消費券、對生育家庭實施購房補助、推動住房‘以舊換新’、優(yōu)化住房公積金使用政策和住房套數(shù)認定標準等，這些政策釋放了剛性和改善性住房需求，促進了房產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。其次從經(jīng)濟發(fā)展角度分析，2025年一季度有53個重大項目集中開工，總投資近300億元，涵蓋文旅、制造、基礎(chǔ)設(shè)施等重點領(lǐng)域，這將帶動就業(yè)和人口流入，為房產(chǎn)市場帶來新的需求。第三從人口因素分析，景德鎮(zhèn)常住人口在2023年有一定程度的下降，長期來看，人口增長可能較為緩慢，但隨著城市的發(fā)展和就業(yè)機會的增加，有望吸引部分周邊人口流入，對住房需求有一定的支撐作用。不過，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場也面臨一些挑戰(zhàn)，如宏觀經(jīng)濟形勢的不確定性、房地產(chǎn)市場的庫存，尤其是恒大遺留的多個項目等。但總體而言，在政策的持續(xù)支持和城市不斷發(fā)展的背景下，未來景德鎮(zhèn)房產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)健康發(fā)展。特別強調(diào)的是，景德鎮(zhèn)獨特的城市地位，悠久的制瓷歷史、繁榮的市集文化，可以堪比文藝復(fù)興時期藝術(shù)和文化的發(fā)源地——佛羅倫薩，因此我堅信，景德鎮(zhèn)房產(chǎn)的價值遠遠不僅限于經(jīng)濟價值，更多是情緒價值、精神價值，是那些熱愛景德鎮(zhèn)這個城市、熱愛景德鎮(zhèn)陶瓷文化、熱愛景德鎮(zhèn)煙火氣息的‘景漂’和‘鎮(zhèn)巴佬’們，內(nèi)心深處永遠不可替代的家園?！?/p>
盡管景德鎮(zhèn)的房價有所回落，房地產(chǎn)銷售群體收入也普遍下探，但堅守者通過深耕本地需求、拓展文旅配套等創(chuàng)新路徑，在行業(yè)洗牌中逐漸走出新天地，也逐漸印證了"瓷都"市場的韌性空間。
編輯丨冷叔
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