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在經(jīng)歷了長達23個月的房價上漲之后，澳大利亞房地產(chǎn)市場終于在近期迎來了首次“整體”價格下跌。
這一變化引發(fā)了市場參與者和投資者的廣泛關(guān)注，人們紛紛對2025年的房地產(chǎn)市場前景提出了諸多疑問：
2025年澳大利亞房地產(chǎn)市場的前景如何？
央行降息對我們的房地產(chǎn)市場意味著什么？
現(xiàn)在通脹已得到控制，我們會迎來多少次降息？
負擔能力問題是否會引發(fā)一輪拋售和房價下跌，甚至在
2025年導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤？
接下來，我們就對客戶的這些疑問展開分析和探討。
市場現(xiàn)狀與短期趨勢
盡管全國房價在兩年來首次出現(xiàn)下降，但隨著澳聯(lián)儲（RBA）五年來首次降息，此次下行趨勢很可能是短暫且溫和的。
據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)下行趨勢在2月得以逆轉(zhuǎn)，結(jié)束了僅持續(xù)三個月的短暫且溫和的下行態(tài)勢。2024年10月，房價達到峰值，隨后在11月保持穩(wěn)定，自2023年初以來上漲了14.6%。
最新的PropTrack房價指數(shù)也顯示，隨著2月利率下降，全國房價出現(xiàn)反彈，3月上漲0.30%，創(chuàng)下新紀錄，扭轉(zhuǎn)了年初的疲軟開局。與2020年3月相比，全國房價上漲了47%。
2025年3月份全國房價漲跌數(shù)據(jù)
2025年2月全國房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)
導(dǎo)致去年房價增長放緩甚至逆轉(zhuǎn)的一個因素是，2024年下半年待出售房產(chǎn)數(shù)量相對較高，尤其是與2023年同期相比，這為購房者提供了更多選擇。
但如今市場放緩已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場再次活躍起來，但此時也僅限于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的清拍率提高。
在利率進一步下降導(dǎo)致年底出現(xiàn)新一輪購房熱潮之前，購房者仍有機會進入市場。
但也要謹慎對待降息次數(shù)對市場熱度的影響；
另外，每個州都處于房地產(chǎn)周期的不同階段，而在每個首府城市內(nèi)部，也存在著多個細分市場。
區(qū)域市場與首府城市對比
盡管幾年前疫情初期，區(qū)域房地產(chǎn)市場因購房者希望逃離疫情而變得熱門，最近又因相對較低的價格吸引投資者。
但從十年長期來看，首府城市房地產(chǎn)市場一直跑贏區(qū)域市場，這一趨勢可能會繼續(xù)延續(xù)。
過去12個月住宅價值變化數(shù)據(jù)顯示，首府城市對比區(qū)域市場表現(xiàn)更為強勁。
總體而言，盡管面臨高利率、持續(xù)的生活成本壓力、日益惡化的負擔能力以及消費者信心極度悲觀，但相對于需求而言，供應(yīng)持續(xù)短缺仍在支撐房價。
首府城市獨立屋與公寓房價值差距顯著擴大。
自疫情開始以來，首府城市獨立屋的價值增長幾乎是公寓的三倍。 但這一差距在大多數(shù)城市正在縮小。
在疫情期間表現(xiàn)不佳之后，公寓價格在2024年大部分時間里實現(xiàn)了更強勁的增長，因為負擔能力限制意味著更多澳大利亞人將后院換成陽臺和庭院。
然而，下圖顯示了這兩種住宅類型之間房價增長的巨大差距。
澳聯(lián)儲降息的影響
五年來的首次降息對房地產(chǎn)市場來說是個好消息。
盡管降息幅度不大，但這不僅僅是為房主節(jié)省潛在開支的問題，它主要是一個心理上的提振，應(yīng)該能夠重新點燃我們對房地產(chǎn)市場的信心。
盡管澳聯(lián)儲警告說，未來進一步降息并非板上釘釘，但首次降息向潛在買家發(fā)出信號，表明市場正在穩(wěn)定，暗示現(xiàn)在可能是投資房產(chǎn)的安全時機。
購買房產(chǎn)或投資物業(yè)后陷入利率上升的擔憂大幅減少，這應(yīng)該會鼓勵更多澳大利亞人購買房產(chǎn)。
然而，降息帶來的好處并不會平均分配。擁有大量房產(chǎn)凈值的高收入者可能更有信心重新進入房地產(chǎn)市場，而那些受到生活成本危機打擊的普通澳大利亞人可能不會因為抵押貸款利率下降0.25%而感受到預(yù)算的顯著變化。
從歷史上看，當利率下降時，那些持觀望態(tài)度的買家會被重新吸引回市場，隨著買家信心在賣家信心之前增強，房價開始上漲，這些新購房者開始競爭有限的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)庫存。
一般而言在利率下降后，悉尼和墨爾本的高端郊區(qū)一直是房價反彈的領(lǐng)頭羊。
這一次，0.25%的降息可能會穩(wěn)定過去幾個月一直在下跌的悉尼和墨爾本房價，而不是點燃房地產(chǎn)周期的下一個階段。
利率下降帶來的信心提升可能是墨爾本房地產(chǎn)市場擺脫四年低迷所需要的全部動力。
但最近大部分消息面轉(zhuǎn)向今年降息次數(shù)將從預(yù)期的4-5次轉(zhuǎn)為3次即0.75%，這也讓市場情況有所遇冷，經(jīng)過了4月1日澳聯(lián)儲發(fā)布的不降息信息，5月1日二次降息的可能性也已經(jīng)轉(zhuǎn)弱。
銀行與機構(gòu)的2025年房價預(yù)測
對于2025年的房價走勢，主要金融機構(gòu)的預(yù)測仍存在分歧。
畢馬威（KPMG）在2月降息之前的預(yù)測顯示，房價增長將更趨于平衡和可持續(xù)。
而澳新銀行（ANZ）和國民銀行（NAB）則預(yù)計2025年房價增幅在2.7%至4.1%之間。
從更長期來看，房價增長的可持續(xù)性將取決于多種因素，包括：
未來進一步的降息幅度和節(jié)奏
住房供應(yīng)的改善
人口增長恢復(fù)至疫情前水平
負擔能力挑戰(zhàn)下的市場機會
盡管高房價和生活成本壓力使得部分買家望而卻步，房地產(chǎn)市場仍受到多重因素的支撐：
高凈值買家進入市場，擁有更高的首付。
擁有大量房產(chǎn)凈值的“降級購房者”正在無債購房——事實上，去年三分之一的房產(chǎn)交易完全沒有抵押貸款。
“父母銀行”和遺產(chǎn)幫助許多買家支付首付。
一些買家在更便宜的市場購買房產(chǎn)，而另一些買家則選擇購買單元房而不是獨立屋。
2020-2021年的房地產(chǎn)繁榮使許多房主的房產(chǎn)中積累了大量凈值。
以下是銀行機構(gòu)對2025年房價的預(yù)測：
畢馬威房價預(yù)測
ANZ房價預(yù)測
NAB房價預(yù)測
My Housing Market首席經(jīng)濟學(xué)家安德魯·威爾遜博士的預(yù)測
2025年澳洲房地產(chǎn)市場展望：謹慎樂觀
綜上所述，2025年澳大利亞房地產(chǎn)市場預(yù)計將在降息的支撐下保持穩(wěn)定增長，即政府希望看到的軟著陸。
雖然負擔能力仍是一個挑戰(zhàn)，但市場需求、優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)短缺以及買家信心的恢復(fù)將繼續(xù)推動房價平穩(wěn)上行。
對于自住購房者和投資者而言，當前市場可能正處于一個入場優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的窗口，而未來的走勢仍需密切關(guān)注澳聯(lián)儲的政策調(diào)整及市場供需的變化。
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