在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷的背景下，日本房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的逆勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是東京的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱。

美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)巨頭仲量聯(lián)行（JLL）最新的數(shù)據(jù)顯示，2024年日本首都圈房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)46%，達(dá)到201億8000萬(wàn)美元（約3萬(wàn)億日元），僅次于美國(guó)紐約，成為全球第二大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

東京房產(chǎn)之所以會(huì)如此吸引外國(guó)投資者，其關(guān)鍵在于日元貶值、低利率環(huán)境與穩(wěn)定租售市場(chǎng)等多重作用。此外，日本對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)基本沒(méi)有什么限制，投資門(mén)檻較低。

那么，日本買(mǎi)房有哪些流程？在日本投資買(mǎi)房需要哪些費(fèi)用？本期小編就來(lái)為您一一解析。

01

日本購(gòu)房流程

在日本買(mǎi)房，流程簡(jiǎn)單透明，且無(wú)國(guó)籍和簽證限制。

購(gòu)房流程：

01、收集信息選房

海外投資者預(yù)先設(shè)定心儀房產(chǎn)條件：提前明確地段、個(gè)人預(yù)算等信息，也可以在網(wǎng)絡(luò)搜索和自己購(gòu)買(mǎi)條件相符的房產(chǎn)作為參考。

02、選好中介定房

選擇合心靠譜的中介公司作為媒介。靠譜的中介公司更了解日本房產(chǎn)的最新動(dòng)態(tài)，除了可以推薦合適的房產(chǎn)外還能給到更多專(zhuān)業(yè)建議。遇到想買(mǎi)的房產(chǎn)，需要繳納意向金、寫(xiě)購(gòu)房申請(qǐng)書(shū)以及支付10%簽約金。

03、簽約購(gòu)房合同書(shū)

簽約前，由日本的宅建士向投資者進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)的重要事項(xiàng)說(shuō)明，解釋合同內(nèi)容。申請(qǐng)后10天左右，可代理簽約。簽約后，如果買(mǎi)賣(mài)雙方想解除合同，需要支付房款20%的違約金，因此需要慎重對(duì)待。

04、交房、結(jié)清尾款

從簽約到交房一般1個(gè)月左右。這期間，需要辦理公證書(shū)，填寫(xiě)律師委托書(shū)，支付剩余90%尾款和稅費(fèi)。新房的話(huà)需檢查建筑物的完工狀態(tài)。交房時(shí)，需要進(jìn)行房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，必須由日本的司法書(shū)士（律師）才能辦理過(guò)戶(hù)。

05、房產(chǎn)托管招租

購(gòu)房完成后，投資者就可以自行選擇個(gè)人入住或進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)等相關(guān)活動(dòng)。如需出租，建議最好委托日本托管公司管理，這樣就無(wú)需直接面對(duì)租客，出租期間有任何問(wèn)題，都是經(jīng)由托管公司溝通解決。

總的來(lái)說(shuō)，日本買(mǎi)房整個(gè)過(guò)程4-7個(gè)月左右，即使你人不在日本居住，也可以完成買(mǎi)房的全流程。

02

日本投資買(mǎi)房費(fèi)用

日本投資買(mǎi)房，除了支付房款外，還需要支付其它的費(fèi)用。

01、購(gòu)置階段一次性費(fèi)用?

除了房款外，買(mǎi)房中所要繳納的稅包括：登錄稅、房產(chǎn)取得稅、印花稅，而所需費(fèi)用則是中介費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)費(fèi)以及5年或10年地震火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)用。

1）房?jī)r(jià)

這是投資買(mǎi)房最主要的費(fèi)用支出，而且日本核心城市和非核心城市房?jī)r(jià)差異顯著。

比如，東京市中心80㎡公寓約2億日元，福岡同面積僅1億日元。東京23區(qū)新建公寓價(jià)格近五年漲幅明顯，東京23區(qū)2024年平均售價(jià)高達(dá)1.05億日元。

2?）交易稅費(fèi)?

中介費(fèi)?：成交價(jià)3% + 6萬(wàn)日元 + 10%消費(fèi)稅?。

房產(chǎn)取得稅?：土地評(píng)估價(jià)格的1.5%、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的3%。這部分稅費(fèi)不是交易時(shí)收取的，是交易完成半年后，由各地國(guó)稅局再行發(fā)送信件收取的。

?登錄免許稅?：日本注冊(cè)房地產(chǎn)時(shí)必須繳納的稅款，稅率是土地評(píng)估價(jià)格的1%、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的0.3%。

?印花稅?：根據(jù)合同金額階梯式繳納，通常為1-10萬(wàn)日元?6。

3）其他前期費(fèi)用?

貸款手續(xù)費(fèi)?：貸款金額的1%-3%（如需貸款）?。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)費(fèi)：代辦房產(chǎn)交易手續(xù)的司法書(shū)士的人工費(fèi)；費(fèi)用5-10萬(wàn)日元不等。

?保險(xiǎn)費(fèi)用?：10年火災(zāi)險(xiǎn)+5年地震險(xiǎn)，約10-20萬(wàn)日元?。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)交易中的稅費(fèi)花費(fèi)大約是房產(chǎn)價(jià)格的6%。

02、持有階段年度成本?

有些人說(shuō)，相對(duì)北京上海的房?jī)r(jià)，日本房?jī)r(jià)還算便宜，但是持有成本太高了。

那么，究竟日本持有成本高不高？需要支付哪些費(fèi)用？

1?）稅費(fèi)?

大家常說(shuō)的日本房產(chǎn)稅，其實(shí)就是固有資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅，簡(jiǎn)稱(chēng)“固都稅”，每年征收一次。通常固都稅是房產(chǎn)交易金額的0.2%-0.3%。固定資產(chǎn)稅交給日本政府，都市計(jì)劃稅交給地方政府。

固定資產(chǎn)稅（國(guó)稅）：每年需要向日本政府支付的稅。土地評(píng)估價(jià)格*1.4%+房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格*1.4%。

都市計(jì)劃稅（地方稅）：每年需要向日本地方政府支付的稅，支付給該房產(chǎn)所在地政府，土地評(píng)估價(jià)格*0.3%、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格*0.3%。

2?）管理維護(hù)費(fèi)用?

?物業(yè)管理費(fèi)?：公寓每月約2-3萬(wàn)日元，一戶(hù)建無(wú)需繳納?。

?修繕基金?：公寓每月約1-3萬(wàn)日元，用于長(zhǎng)期維護(hù)；一戶(hù)建每15年需自行修繕?。

3?）出租相關(guān)費(fèi)用（若投資出租房）?

托管費(fèi)?：租金的5% + 消費(fèi)稅，委托管理公司代管?。

?租金所得稅?：日本要求一定要聘請(qǐng)一位稅理士，每次做一個(gè)房產(chǎn)的個(gè)稅申報(bào)的費(fèi)用是2.5萬(wàn)日元。

03、轉(zhuǎn)售階段成本?

房屋出售時(shí)，需要繳納的費(fèi)用有中介費(fèi)、源泉所得稅。但為了避免人們炒房，日本房產(chǎn)除了運(yùn)用房產(chǎn)稅以外，還賦有源泉所得稅這個(gè)相對(duì)較重的稅務(wù)。

?中介服務(wù)費(fèi)?：售價(jià)的3% + 6萬(wàn)日元 + 消費(fèi)稅?。

源泉所得稅：分非居住者個(gè)人名義和法人名義。

非居住者個(gè)人名義，持有房產(chǎn)5年內(nèi)，增值部分的稅率為30.63%；持有房產(chǎn)5年以上稅率為15.32%。（增值部分可抵扣）。

法人名義，交的企業(yè)所得稅是根據(jù)公司財(cái)務(wù)年度決算拔高納稅的15%。

本文來(lái)源：日本華人信息網(wǎng)（ID：zhongri01）

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