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案件梳理

當事人關系

王磊：購房人（原告）

甲公司：房地產開發(fā)企業(yè)（被告）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市大興區(qū)（原期房，現(xiàn)由王磊實際占有使用）

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2012 年 3 月，王磊與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋（當時不具備北京購房資格），甲公司承諾協(xié)助辦理購房資質及網簽手續(xù)；

王磊付清房款134.6862 萬元、契稅 2.0203 萬元及委托辦證費 1000 元，2012 年入住房屋。

辦證爭議：

因甲公司協(xié)助辦理的工作居住證存在問題，導致無法辦理產權證；

2021 年 12 月，雙方簽訂《退房協(xié)議》并注銷網簽，但未實際退房，王磊主張此舉為 “退網重簽” 以解決過戶問題；

2022 年起，王磊通過 12345 投訴，大興區(qū)住建委協(xié)調確認甲公司因配套設施未完成無法辦理現(xiàn)房銷售備案，導致無法重新網簽。

資質變化：

王磊現(xiàn)已具備北京購房資格，但因網簽注銷無法直接辦理過戶。

爭議焦點

退房協(xié)議的性質與效力：

原告主張：退房協(xié)議僅為“退網重簽” 流程操作，并非真實解除合同，雙方仍存在房屋買賣關系。

被告抗辯：退房協(xié)議已解除原合同，且王磊購房時無資質，合同自始無效，拒絕協(xié)助過戶。

過戶義務的履行條件：

原告主張：現(xiàn)具備購房資質，甲公司應履行協(xié)助過戶義務。

被告抗辯：因王磊歷史購房資質問題及退房協(xié)議，甲公司無義務協(xié)助過戶。

網簽注銷與重新備案的責任：

原告主張：退網簽系應甲公司及住建委要求，目的是解決過戶障礙，責任在甲公司。

被告抗辯：退網簽系王磊自行申請，與甲公司無關，后果應由其自行承擔。

案件分析

一、合同效力與退房協(xié)議性質

合同效力：

王磊購房時雖無資質，但雙方完成網簽備案，且王磊現(xiàn)已具備資質，根據《民法典》及北京限購政策精神，不影響合同效力（參考最高法(2016) 最高法民再 287 號判例）。

退房協(xié)議目的：

協(xié)議僅約定“辦理退房手續(xù)”，未涉及房款返還、房屋騰退等核心條款，且雙方未實際履行退房行為；

結合住建委協(xié)調記錄及王磊持續(xù)主張過戶的事實，認定退房協(xié)議系為“退網重簽” 的程序性操作，而非解除合同（《民法典》第 142 條）。

二、過戶義務的法律依據

資質補正的效力：

王磊取得購房資質后，原合同履行障礙已消除，甲公司需繼續(xù)履行過戶義務（《民法典》第509 條）。

網簽注銷的責任：

甲公司作為開發(fā)商，對配套設施未完成導致無法現(xiàn)房備案存在過錯；退網簽系雙方配合住建委協(xié)調的結果，甲公司不得以流程瑕疵拒絕履行主合同義務。

三、被告抗辯的不成立性

限購政策的溯及力：

購房時雖違反限購，但政策旨在限制交易行為，而非否定嗣后補正資質的合同效力；

甲公司明知王磊無資質仍促成交易，應承擔相應責任，不得反以此為由拒絕過戶。

裁判結果

協(xié)助過戶義務：

甲公司于判決生效后10 日內，協(xié)助王磊辦理一號房屋不動產權登記手續(xù)，登記至王磊名下。

駁回其他請求：

王磊其他訴訟請求（如賠償增值損失）因合同繼續(xù)履行而不予支持。

案件啟示

限購政策與合同效力的銜接：

購房時不具備資質但事后補正的，合同仍可履行，開發(fā)商不得以歷史資質問題抗辯。

退房協(xié)議的目的解釋：

協(xié)議內容未明確解除合同核心權利義務的，應結合交易背景、履行行為綜合認定，避免機械適用合同文本。

開發(fā)商的協(xié)調義務：

因開發(fā)商原因（如配套設施未完成）導致過戶障礙的，需承擔繼續(xù)履行責任，不得推諉至行政流程或購房人。

行政協(xié)調證據的重要性：

12345 投訴記錄、住建委協(xié)調意見等可作為證明開發(fā)商過錯及交易真實目的的關鍵證據。