雖然保利海上印還沒取證，但是網(wǎng)傳的一房一價(jià)文件已經(jīng)漫天飛，并且可信度很高——
根據(jù)這份一房一價(jià)，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部3個(gè)戶型的差價(jià)很大——
項(xiàng)目均價(jià)約7.91萬，但主力約110平三房僅約7.46萬/平，總價(jià)約800萬級；
大戶型均價(jià)更貴，約152平四房均價(jià)約8.39萬/平，總價(jià)控制在1300萬級。
為什么差價(jià)會這么大呢，還是在于戶型位置——
約110平戶型在小區(qū)外側(cè)、靠著學(xué)校的位置，景觀不如大戶型；板塊內(nèi)置換大戶型需求更旺盛，所以價(jià)格也會更高。
梅隴當(dāng)下恰好有保利海上印和安高申隴院2個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)閮H僅一街之隔，所以也被視為是直接競品——
這次網(wǎng)傳一房一價(jià)一出，網(wǎng)上就有人拿著價(jià)格開始對比，安高申隴院二批次主力約107平戶型比海上印約110平戶型要便宜約50萬人民幣，看著好像安高更劃算；
安高申隴院：107*7.2≈770萬
保利海上?。?10*7.46≈820萬
但實(shí)際上，買房的性價(jià)比并不只看價(jià)格，而是看真實(shí)價(jià)值，好的東西本來就要更貴，并不代表貴的東西不值得買。
雖然差了50萬，但實(shí)際這個(gè)價(jià)差非常合理、甚至海上印的性價(jià)比還更高——
1.面積更大：保利海上印是110平，安高是107平，產(chǎn)證面積大了3個(gè)平方之外，海上印邊套還有270度飄窗，附贈面積多了約3個(gè)平方，面積其實(shí)多了6個(gè)平方；
按照約7.5萬單價(jià)折算，6個(gè)平方就已經(jīng)約等于45萬了。
2.裝標(biāo)不同：因?yàn)槟玫匾蟛煌Ｉ嫌?shí)際裝標(biāo)公證約4200元/平，安高則因?yàn)槁?lián)動價(jià)限制，成本已經(jīng)無可壓縮空間，約3000元/平，按照實(shí)際面積計(jì)算，兩者差價(jià)約110*4200-107*3000=約14萬；
3.產(chǎn)品不同：
海上印有1500平會所+1400平架空層，小區(qū)規(guī)劃404戶；
安高有1700平會所，小區(qū)規(guī)劃888戶，戶均可享受公區(qū)面積相差近4倍。
另外，海上印南向立面中鋁板+玻璃幕墻超50%，這部分無法量化真實(shí)價(jià)差。
也就是說：
保利海上印的確比隔壁安高項(xiàng)目要貴，但是品質(zhì)也完全不同；
按照上述計(jì)算方式，海上印應(yīng)該比安高貴60萬打底，但實(shí)際價(jià)差是50萬，反而是海上印更劃算才對。
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01 “品質(zhì)溢價(jià)”
要看品質(zhì)高低到底對房價(jià)有多少影響，只要多看看二手房就會有感覺；
成交價(jià)格就是反映品質(zhì)溢價(jià)的最好數(shù)據(jù)，我們來看看這樣幾個(gè)例子。
1.浦東唐鎮(zhèn)：
同板塊內(nèi)、一街之隔，仁恒東郊花園三房成交單價(jià)約8-8.8萬，相鄰的浦發(fā)羅蘭翡麗三房二手成交單價(jià)則在7.6-8萬之間，兩者價(jià)差6000元左右，意味著高品質(zhì)項(xiàng)目能有約8%的溢價(jià)。（根據(jù)2024年11月-2025年3月貝殼數(shù)據(jù)）
2.黃浦南外灘：
同板塊內(nèi)、一街之隔，融創(chuàng)外灘壹號院2024年平均成交價(jià)約19.9萬/平，隔壁品質(zhì)更差的華潤外灘九里同期成交價(jià)約16萬/平，品質(zhì)溢價(jià)約24%
3.長寧天山：
同板塊內(nèi)、一街之隔，仁恒河濱花園建設(shè)于2003-2008年，隔壁新天地河濱花園2012年而且距離地鐵站更近，按道理來說是不是應(yīng)該越新的房子越貴？
然而事實(shí)是：
樓齡更老的仁恒河濱花園三期均價(jià)約12萬，新天地河濱均價(jià)約11萬，品質(zhì)溢價(jià)約9%。
4.閔行梅隴：
同板塊內(nèi)、一街之隔，春申景城三期約8.1萬/平、二期約7.7萬/平，品質(zhì)溢價(jià)約5%（數(shù)據(jù)來源：2023年8月-2024年8月貝殼數(shù)據(jù)）
可以明顯發(fā)現(xiàn)：
品質(zhì)高的房子就會在二手房中有更高溢價(jià)，這是鐵打的事實(shí)，無非是溢價(jià)是5%還是10%的問題而已；
選房子無論是投資還是自住，本質(zhì)是看產(chǎn)品品質(zhì)強(qiáng)弱、而非價(jià)格高低。
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02 “學(xué)區(qū)預(yù)期”
前幾天，上海官方發(fā)布了最新學(xué)區(qū)劃分，閔行梅隴剛交付的新房仁恒天樾園和官宣對口了閔實(shí)驗(yàn)小學(xué)景城校區(qū)+莘松中學(xué)春申校區(qū)，正式躋身公辦一梯隊(duì)雙學(xué)區(qū)行列：
巧了，天樾園和隔壁就是剛剛開放樣板房的保利置業(yè)梅隴項(xiàng)目「保利海上印」，兩者一街之隔，未來有可能也會是學(xué)區(qū)對口（注：學(xué)區(qū)劃分以教育局官宣為準(zhǔn)）
項(xiàng)目建面約110平三房均價(jià)約7.46萬/平，價(jià)格和板塊內(nèi)10年樓齡二手房春申景城3期幾乎是一樣的價(jià)格；
產(chǎn)品有溢價(jià)加上未來的學(xué)區(qū)預(yù)期，不選擇保利海上印才會讓人覺得很奇怪。
梅隴板塊靠著強(qiáng)學(xué)區(qū)和配套，一直價(jià)格堅(jiān)挺。周邊認(rèn)可度最高的二手項(xiàng)目為春申景城三期和中海寰宇天下，仁恒天樾園和項(xiàng)目目前限售，沒有公開掛牌的二手房源。
其中，春申三期歷史最高成交單價(jià)超過9萬，近兩年掛牌價(jià)一直維持在8萬左右——
根據(jù)中介小哥介紹，實(shí)際成交在7.5-8萬之間。中海寰宇天下項(xiàng)目學(xué)區(qū)較弱，但鄰近地鐵，實(shí)際成交單價(jià)大約7.2-7.9萬。
綜合看來，就二手房單價(jià)而言，梅隴板塊目前不存在明顯的倒掛，這和上海大市場環(huán)境也符合。
下面是中介門店展示的二手房源，大家可以對比參考：
項(xiàng)目主力推出約110平三房橫廳設(shè)計(jì)，餐客廳實(shí)現(xiàn)南北通透，入戶S墻做了冰箱收納給廚房空出更多利用空間；
主臥采用270度飄窗增加采光，戶型上看非常方正：
建面約110平三房兩衛(wèi)戶型圖
131平戶型亮點(diǎn)更多，廚房大得和臥室一樣，尺度感進(jìn)一步提升——
戶型擁有7飄窗設(shè)計(jì)，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房均借助了飄窗，進(jìn)行空間延展：
建面約131平四房兩衛(wèi)戶型圖
152平戶型是這次的最大戶型，比起去年安高申隴院170平戶型聰明多了：
保利梅隴單價(jià)8萬以上，150平已經(jīng)要1200萬了，總價(jià)一定要控制好。
建面約152平四房兩衛(wèi)戶型圖
這一代新房基本都標(biāo)配泳池會所，保利海上印也不例外，標(biāo)配下沉式會所，包含健身房、瑜伽室、會所泳池等功能，自然光廊設(shè)計(jì)打破室內(nèi)、建筑、景觀原有的分界線提升室內(nèi)采光：
外立面采用弧形頂冠設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)鋁板比例也不會低：
項(xiàng)目樣板房已經(jīng)開放，感興趣的同學(xué)可以私信我預(yù)約參觀：
最后，火箭哥團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備了一份超1萬字的《買房避坑寶典》，同時(shí)包含學(xué)區(qū)梯隊(duì)表和過去5年上海漲幅最快新房排行榜；感興趣的可以私信我免費(fèi)領(lǐng)取：
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