深刻理解資產(chǎn)管理
贏商研究中心 | 首席分析師 蘇珊
主編 | 付慶榮
圖片來源 | 官方渠道
醞釀多時，首支由國際資管公司在中國申報的消費類公募REIT產(chǎn)品靴子落地。
今日，凱德投資宣布，已經(jīng)向中國證券監(jiān)督管理委員會和上海證券交易所提交申請，擬推出旗下首支消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——凱德商業(yè)C-REIT。
首批納入的兩個資產(chǎn)分別是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規(guī)模約28億元人民幣，總建筑面積達到168,405平方米，整體出租率約為97%。凱德廣場·云尚目前由凱德投資和凱德發(fā)展共同持有，凱德廣場·雨花亭則是凱德中國信托旗下資產(chǎn)。
一石激起千層浪，凱德商業(yè)C-REIT的出現(xiàn)，讓當前非常熱鬧的公募REITs再獲資本市場高度關(guān)注。在贏商研究中心看來，此背后代表的意義更值得深究：
這是中國首單外資消費類公募REIT，未來國內(nèi)消費REITs市場將接納更多不同背景的主體。
消費類公募REITs首次出現(xiàn)收購的底層資產(chǎn)——凱德廣場·雨花亭、凱德廣場·云尚均由凱德收購而來，經(jīng)不斷調(diào)整改造后，最終注入C-REITs。此案例之于當前運營能力較強但持有規(guī)模較小的企業(yè)有示范意義。
凱德廣場·雨花亭項目從CLCT的資產(chǎn)組合到凱德C-REITs底層資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，充分說明中國公募REITs日趨成熟，是未來存量不動產(chǎn)盤活的有效通道。
凱德是最充分、深刻理解亞洲資產(chǎn)管理的企業(yè)，其全周期管理的視角、能力值得行業(yè)學(xué)習(xí)。
01
中國首單外資消費類公募REIT
為啥選了這2個項目？
01
凱德廣場·雨花亭：2005年開業(yè)，調(diào)整升級非常成功
1996年，長沙雨花區(qū)因雨花亭而得名建區(qū)。早在IFS出現(xiàn)之前，座落在雨花亭正中心的凱德廣場，就讓城市有了商圈萌芽。
這座凱德廣場，前身是深國投商置斥資興建的嘉信茂廣場。關(guān)于這段往事，商業(yè)地產(chǎn)頭條此前有過詳細研究。——
2019年，凱德將凱德廣場·雨花亭注入凱德商用信托（時名CRCT，現(xiàn)名CLCT）。當年6月11日，凱德商用信托發(fā)布公告，將以29.6億元收購凱德集團三家購物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場·學(xué)府、凱德廣場·埃德蒙頓和長沙的凱德廣場·雨花亭，三個項目總體收購Cap Rate 約為6%。根據(jù)北大光華管理學(xué)院發(fā)布的研究報告，當年二線城市商業(yè)項目交易資本化率在5.4%-6.9%，考慮到管理方及資產(chǎn)質(zhì)量，凱德集團以這個資本化率出售項目算適中價格。
公開資料顯示，2018年，凱德廣場·雨花亭租金收入7800萬元，租金單價3.43元/平，NPI Margin 59%，往前三年NPI CAGR保持著9.2%的增長率，是一個發(fā)展勢頭較強勁的項目。即便在因疫情受限的2020年，凱德廣場·雨花亭仍表現(xiàn)堅挺，是當年CLCT中唯二的業(yè)績持續(xù)增長的項目。
步入2021年，國內(nèi)購物中心客流回潮。CLCT旗下11個商場的NPI出現(xiàn)了一定的分化，凱德廣場·雨花亭繼續(xù)增長，可見項目本身的綜合實力較強，這背后離不開凱德持續(xù)調(diào)改的有效性。
2021年9月，項目完成一樓中島區(qū)的升級改造，引入了MLB、周大福、墨沫點心局、TT.1995、indicia等30多個時尚潮牌和網(wǎng)紅品牌，一個更時尚、更潮流的凱德廣場初現(xiàn)。
2022年，開在項目2-3層的主力租戶沃爾瑪將其一半面積退還，凱德對這部分 區(qū)域重新定位和規(guī)劃。2023年一季度起，項目又結(jié)合“雨花心，悅生活”的愿景，先后引入創(chuàng)意零售、潮品買手、潮玩體驗及特色餐飲品牌，煥新面貌。
根據(jù)CLCT 2024年年報，凱德廣場·雨花亭客流及銷售明顯增加，改造的投入回報率達到15%，反映調(diào)改效果非常成功。此前估值為7.85億元。
02
凱德廣場·云尚：區(qū)位有優(yōu)勢，運營有亮點
凱德廣場·云尚位于廣州白云新城CBD核心區(qū)。2013年，凱德商用以21.9億元的交易作價收購白云綠地中心零售部分二期，并于當年正式宣布改名為凱德廣場·云尚。
項目于2015年開業(yè)，這是凱德進入廣州的首個商業(yè)項目，地下2層，地上6層，擁有停車位1,620個。
開業(yè)十年，該項目亮眼的成績單背后有三個重點特色：項目無硬傷，靠近地鐵客流有保障，持續(xù)煥新品牌。
項目無硬傷，無需大調(diào)大改
商場由伍茲貝格擔綱設(shè)計，外立面由棕褐色大理石石材砌成，并安裝許多不規(guī)則的LED燈槽，能在夜晚呈現(xiàn)不同的照明效果。
動線簡單明晰，呈長方形單一動線，商業(yè)展示面佳，基本不存在商業(yè)死角。
區(qū)域有優(yōu)勢，地鐵保障客流
凱德廣場·云尚周邊競爭商場較多，萬達廣場、百信廣場等等。
但云尚是地鐵上蓋項目。2023年末，凱德廣場·云尚B1、B2層與地鐵正式聯(lián)通，動線通達便利性提升，帶動兩大樓層的客流提升。
隨著近年廣州公共交通以軌道交通為主導(dǎo)，項目的客流有充分保障。
品牌常煥新，粘性強人氣高
業(yè)態(tài)組合上，凱德廣場·云尚主要是針對家庭人群的一站式購物，滿足家庭聚會、服務(wù)、親子教育、購物等需求。在運營中，持續(xù)根據(jù)市場和年輕人需求變化，不斷煥新品牌。
2019年凱德廣場·云尚升級了20+品牌，引入的品牌大多是具有市場號召力“人氣王”，例如摩打食堂、祿鼎記等網(wǎng)紅餐飲和Charles & Keith、Darry Ring、RAY BAN、酷樂潮玩等熱門零售精品，以及受消費者追捧的健身新物種超級猩猩等。
2023年則引入58+家全新品牌，其中首店品牌24家。凱德星超級會員計劃持續(xù)發(fā)力，不僅帶來6.2萬會員增量，也帶動場內(nèi)品牌業(yè)績提升。截至2023年底，凱德廣場·云尚出租率為98%，會員總量44萬人，全年日均客流量同比提升80%。
2024年，項目累計引入超過70家新門店，首店品牌29家，其中廣州首店7家、白云首店21家。持續(xù)引入新興體驗，升級首店餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài)；全方位打造白云獨有的無壓力生活消費圈，持續(xù)鞏固提升項目定位。
以上不難看出，這兩個由凱德收購而來的項目，皆為凱德成熟商業(yè)運營力的具象代表作，是凱德走通“投資-運營-增值-退出”資管閉環(huán)的典型案例，之于當前運營能力較強但持有規(guī)模較小的企業(yè)有著現(xiàn)實性啟示意義。
02
從CLCT到C-REIT
凱德基金置換背后戰(zhàn)略考量
凱德中國信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，是新交所REITs中最大的中國內(nèi)地零售資產(chǎn)持有者。上市以來，CLCT的資產(chǎn)組合不斷擴充、換倉，在2019年進行了最大一次零售資產(chǎn)調(diào)整動作，購入4座零售物業(yè)，這也是其近6年最后一次大規(guī)模的零售換倉動作。
2020年是CLCT的轉(zhuǎn)折之年，投資標的從零售商業(yè)擴大到產(chǎn)業(yè)園、物流園，是其從純零售REIT轉(zhuǎn)型為綜合型REIT的重要標志。自此，CRCT正式更名為CLCT。
CLCT歷年出售的零售資產(chǎn)均受租賃模式、區(qū)位、產(chǎn)品線、體量等條件制約，且升值潛力較小，具體看可分為三類：
一二線城市整租物業(yè)：凱德Mall·安貞、凱德Mall·二七、凱德Mall·雙井
位于三線城市，資產(chǎn)增值潛力較低：凱德Mall·蕪湖、凱德MALL·賽罕
非核心/非產(chǎn)品線項目：武漢民眾樂園
版圖換倉之外，CLCT守住新加坡REITs王者之位的另一武器，是改造存量項目帶來的高質(zhì)量內(nèi)生增長。
近年來，CLCT持續(xù)對廣州樂峰廣場、凱德MALL·望京、凱德MALL·大峽谷、凱德廣場·雨花亭等物業(yè)進行升級改造，AEI（零售物業(yè)資產(chǎn)提升計劃，Asset Enhancement Initiatives）策略大幅提升了這些零售物業(yè)的經(jīng)營表現(xiàn)。
就底層資產(chǎn)運營表現(xiàn)及投資回報來說，CLCT無疑是個值得投資的平臺，但它的交易市場畢竟還是在新加坡。過往的實踐經(jīng)驗表明，底層資產(chǎn)在中國境內(nèi)的項目，在境外上REITs面對項目雙重持股、流動性不足、境外投資者認知不夠、匯率風(fēng)險敞口大等問題。
另一方面，隨著國內(nèi)消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在2024年保持平穩(wěn)向上態(tài)勢，并快速成長為規(guī)模第三大的資產(chǎn)類型，是平均出租率最高的資產(chǎn)類型，甚至超過了保障房REITs，市場投資信心大幅提升。
此外，REITs市場高質(zhì)量的發(fā)展，離不開生態(tài)圈的建設(shè)，需要構(gòu)建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs發(fā)展的多層次市場，才能更好的盤活存量資產(chǎn)，促進有效投資，促進REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。
這對凱德這樣有成熟的資本循環(huán)的企業(yè)顯然有利——將投資物業(yè)按發(fā)展階段分為開發(fā)期、培育期和成熟期，私募基金收購并培育物業(yè)，待物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，再打包或注入REITs實現(xiàn)退出。
2024年，凱德投資的國際投資人大會，宣布了7+2（7個橫跨不同國際市場的REITs，在中國和印度兩個市場實現(xiàn)REITs的0的突破）的戰(zhàn)略。顯然，凱德的投資策略開始有了新方向。
03
充分、深刻理解亞洲資管
凱德全周期管理視角、能力可鑒
01
多元布局：構(gòu)建抗周期的韌性投資組合
凱德投資擁有多元化的投資組合，截至2024年12月31日，在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）超過2,500億元人民幣，涵蓋購物中心、辦公、旅宿、新經(jīng)濟等多元資產(chǎn)類別。這不僅使凱德投資在市場波動中具有強大的抗風(fēng)險能力，而且能夠更加靈活的把握不同賽道、不同產(chǎn)業(yè)周期的增長機會。
看向全球市場，凱德則是建構(gòu)了多層次的基金體系。
●來源：凱德投資2024財年財務(wù)業(yè)績報告
02
“資管+運營”力：主動管理資產(chǎn)是必修課
購物中心是典型的長期資產(chǎn)，投資價值在于穩(wěn)健的租金收益，天然具有金融屬性，周期性明顯。購物中心運營核心是實現(xiàn)項目穩(wěn)定經(jīng)營及資產(chǎn)保值增值，這也意味著能夠為投資者帶來穩(wěn)定的分紅與可觀的收益增長。
真正的資產(chǎn)全生命周期管理，本質(zhì)上是以NOI yield為核心目標的全過程管理，特別是當資產(chǎn)進入成熟期時，通過優(yōu)化調(diào)整持續(xù)提升資產(chǎn)價值。這就決定了這是一套基于數(shù)據(jù)分析的系統(tǒng)化、專業(yè)化的運營管理體系。
在購物中心領(lǐng)域，凱德有“資管+運營”體系化能力的硬核支撐。既有成熟的資管體系——全流程、全周期的風(fēng)險管控是資管人必須要認真考慮的事，亦有強中臺的底盤——成體系的招商架構(gòu)、數(shù)字化能力、全國性的營銷能力。
于中國購物中心行業(yè)而言，進入真正的資管時代后，只懂商業(yè)遠遠不夠的，更要有對資產(chǎn)主動管理的能力。商業(yè)地產(chǎn)存量時代，項目估值的邏輯依賴于其運營能力。背靠豐富的操盤經(jīng)驗與運營實力，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)借助公募REITs的轉(zhuǎn)型，可以提高企業(yè)聲譽、產(chǎn)生管理溢價，最終提升利潤率、降低杠桿率和融資成本，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。
03
資本循環(huán)：筑牢“募投管退”資管閉環(huán)
在“投-融-建-管-退”的全鏈條中，最難的其實是最后一個環(huán)節(jié)，在達到收益率等退出要求時堅定退出。這對理解宏觀周期、決心、執(zhí)行力的要求都極高。
2021年6月28日，凱德集團與中國平安旗下的平安人壽保險簽署合作協(xié)議，向后者出售中國六個來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。涉及的項目資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元人民幣，中國平安收購其中部分股權(quán)。在一系列交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%。當時市場對此不甚理解，目前來看則體現(xiàn)了其對周期的極強把握力。
有退也有進。2021年，凱德集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組，將投資管理平臺和旅宿業(yè)務(wù)整合為凱德投資，并通過介紹上市的方式登陸新加坡證券交易所，以上海浦發(fā)大廈為代表的商辦資產(chǎn)大都被裝入凱德資產(chǎn)這一上市平臺。
2024年11月22日舉行的凱德投資投資者日活動上，凱德投資集團首席執(zhí)行官李志勤李志勤表示，“我們已轉(zhuǎn)型成為一家輕資產(chǎn)的全球不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，始終積極管理資產(chǎn)負債表，并取得了可喜進展。自2021年以來，凱德投資共回收資本240億新元，其中有110億新元來自中國。在集團2021年至今所回收的總資本中，約75%注入了我們的私募或者上市基金”。
通過加快資本循環(huán)，將回收資本用于投入新的基金，也進一步推動了凱德投資的基金管理業(yè)務(wù)發(fā)展，包括通過人民幣基金繼續(xù)深化在華業(yè)務(wù)，并為公司向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)基金資產(chǎn)管理規(guī)模增長提供了有力支撐。
and more...
● 高端商業(yè)變陣：德基登頂，華潤能打，太古穩(wěn)住
● 購物中心收入爆漲34.6%，中海商業(yè)押對了！
● 輕資產(chǎn)十年“祛魅”
贏商新媒體矩陣
點個在看喲~
熱門跟貼