壹
滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄。熱銷喜訊連波起，新盤馬上來，盡在“豐海朝”。
沒錯，在小陽春“成色十足”之后，北京樓市又將迎來新一波的高潮，即眾多新盤將要鏖戰(zhàn)“新賽季”。
如果說，小陽春期間，以和樾玉鳴、和樾望云、海開·頤海澐頌為代表的海淀樓市，成為市場炙手可熱的所在。那么，接下來市場主角當(dāng)屬“豐海朝”，皆因都有“當(dāng)家花旦”要登場。
海淀戰(zhàn)隊
朱房雙雄，大招待發(fā)
不得不說，今年海淀樓市，真的不是一般的強。
一方面，宅地供應(yīng)高潮迭起，樓面價蹭蹭往上漲。從朱房0029地塊樓面價8.92萬/㎡，到朱房0030地塊樓面價9.5萬/㎡，再到樹村地塊樓面價的10.23萬/㎡，不斷刷新著北京樓市的紀(jì)錄。
另一方面，新盤火爆熱銷勢頭，從年初開始一直未停歇。
1月13日，保利建工·嘉華天珺首開，熱銷31.6億元，開盤當(dāng)天認(rèn)購率達(dá)78.5%。
3月16日，海開·頤海澐頌首開，熱銷72.5億元，成交606套。
3月21日，和樾望云、和樾玉鳴攜手同天開盤，最終和樾望云熱銷85億元、和樾玉鳴熱銷67億元。
從目前的網(wǎng)簽成績來看，這幾個項目網(wǎng)簽成績都不俗，也由此證明了，只要海淀好地段項目一出手，熱銷業(yè)績就沒跑。
2025年海淀入市新盤網(wǎng)簽情況一覽表
在上述四個項目接連上演“達(dá)人秀”之后，朱房雙雄將成為“接棒者”。不過由于海淀樓市的特殊性，這兩個項目是“嘴真緊”，截至目前除了知道0029地塊案名為臻澐，0030地塊案名疑是建發(fā)·海晏，這兩個已經(jīng)報完規(guī)的項目，目前戶型諜照尚未流出，并非項目不想亮肌肉，而是“想說不能說”，懂得都懂。
根據(jù)市場流傳的各種“大道消息”、“小道消息”，臻澐戶型面積段約為129~265㎡，建發(fā)·海晏戶型面積段約為180~330㎡，預(yù)計5月上旬都會開放售樓處和樣板間，屆時產(chǎn)品力到底如何，便能見分曉了。
朝陽軍團(tuán)
多元置業(yè)需求，全包圓
進(jìn)入2025年，朝陽區(qū)一改去年僅有3個新項目入市的低調(diào)，大步快跑的加入新盤爭霸賽。
小陽春期間，位于小紅門的中海時光之境實現(xiàn)首開13.6億元，位于十八里店的中海朝陽ONE首開27.3億元，為今年的朝陽樓市開了個好頭。
緊隨其后，朝陽將有3個新項目，大概率都會在5月開盤，它們有著共同的特征，便是地段位置都“很打眼”。
首先出戰(zhàn)的便是位于酒仙橋的中海萬吉玖序，目前售樓處和樣板間都已開放，豪sir也第一時間進(jìn)行了探盤，實話實說這一次中海就是為了在北京樓市樹立頂豪標(biāo)桿而來。
從戶型尺度來看，項目面積段在168~372㎡，主打就是所有空間尺度都豁達(dá)。其中面積最大的372㎡戶型，更是一層一戶，總共只有22套。
在精裝品質(zhì)上，亦是很投入，以249㎡樣板間為例，運用了大量的奢石、奢皮、奢木、奢板、奢玉、奢布等材料，讓整個空間呈現(xiàn)法式藝術(shù)氛圍；廚房電器的油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾赐霗C(jī)、蒸箱、烤箱、冰箱、電磁爐、升降油煙機(jī)均為德國頂級品牌嘉格納；南向全景落地窗采用的是YKK系統(tǒng)窗，其保溫隔音性能達(dá)到“好房子”的超高品質(zhì)；客廳和主臥配置的大金空調(diào)配備AI風(fēng)口，能自動檢測過人不吹風(fēng)，讓人擁有更好的體感溫度。
另外，保利＋金茂拿下的三間房地塊，亦是整裝待發(fā)。
由保利開發(fā)的三間房006地塊，案名為保利朝觀天珺，面積段在89~175㎡，滿足剛需到改善的全維置業(yè)需求，據(jù)悉最高的使用率能到100%。
由金茂開發(fā)的007地塊，是金茂“滿系”產(chǎn)品在北京的首秀，據(jù)說案名為金茂滿曜，戶型面積為115~157㎡。
隨著這三個項目的相繼登場，想要在朝陽置業(yè)的購房人，又有了新選擇，可以好好挑了。
豐臺陣營
亮出主城這張牌
論到北京樓市最卷的地方，豐臺若說自己是第二，別的區(qū)域沒人敢說自己是老大。
原因嚒，大家都懂。一方面每年新盤咔咔上，另一方面大量庫存待清理，導(dǎo)致市場競爭比紅海還艱難，導(dǎo)致新項目不斷卷產(chǎn)品，順銷盤時不時推特惠房博銷量。
進(jìn)入2025年，豐臺卷的局面沒有改變，但好地方的新項目確實是多了起來，涵蓋二環(huán)到四環(huán)的主城區(qū)。包括位于三環(huán)東鐵營的金茂璞逸豐宜，位于四環(huán)豐科園的北京隅·西頌，位于二至三環(huán)之間麗澤商務(wù)區(qū)的中海麗金府和中海麗澤叁號院。
除了主城地段很顯著之外，這幾個新盤在好房子領(lǐng)域，亦是把高得房率這張牌亮了出來。譬如，這四個項目南側(cè)都有封閉陽臺＋花池，北側(cè)都有設(shè)備平臺贈送，得房率90％起步，就問你服不服。
別問豐臺新房得房率為何這么高？問就是，競爭激烈，市場太卷，必須得有點東西來吸引購房人，所以豐臺新房的空間黑科技不斷迭代，達(dá)到NEXT LEVEL。
不過，對于那些前兩年面市，還在順銷的豐臺項目來說，則是更加頭痛了，為了吸引購房人，“價格戰(zhàn)”不打不行，打了又會面臨老業(yè)主撥打“12345”的問題，不是一般的難。
貳
從目前的局面來看，下一個階段的競爭局點，當(dāng)屬“豐海朝”，且是豪宅產(chǎn)品為主打。
都是城六區(qū)，都是好房子，如何能在競爭激烈的市場上脫穎而出，有以下兩個問題待解決。
問題一
開盤價如何定？
眾所周知，自去年以來，北京新供應(yīng)的宅地，基本上都沒有規(guī)定銷售指導(dǎo)價，當(dāng)定價權(quán)回歸開發(fā)商自身后，首開價格如何制定，關(guān)乎全局。
皆因，如今定價不只是看所屬區(qū)域的新房二手房價格，還得看同時段其他同緯度新盤的價格，畢竟現(xiàn)在千萬級以上的購房人，在買房置業(yè)這件事上同樣小心謹(jǐn)慎。
最近，豪sir就跟一位操盤手深聊了一番，他表示現(xiàn)在的購房人，看十個項目，甚至更多的盤，才會確定心儀房子的入選名單，接下來再進(jìn)行一輪比產(chǎn)品力、比生活配套，更重要的是比價格，只有確定“買得值”，才會考慮出手。而在同一區(qū)域，有多個項目門對門時，這種比較會更明顯。
所以，下一階段將開盤的各大新盤，在首開價格制定上，確實要好好琢磨再琢磨，不僅要向內(nèi)看，更要向外比，皆因現(xiàn)在的競爭對手，不僅是區(qū)域同儕，還有他區(qū)高手。
問題二
如何在市場留下深刻記憶點？
今年以來新盤不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品力迭代提升快，說實話各家產(chǎn)品都很用心，滿配精裝、超高得房率已是標(biāo)配。
但也導(dǎo)致了一個新問題，就是基本面都很好，第一眼觀之都不錯，但是多個項目看完后，再一回想，沒有啥記憶點。
當(dāng)你的項目沒有記憶點，而其他項目有記憶點的時候，購房人在心里的置業(yè)權(quán)重，會更偏向于有記憶點的項目。
根據(jù)豪sir最近的探盤感受來說，有兩個項目在樣板間打造上，做好了這門功課。
一個是中海萬吉玖序，位于餐廳旁的可升降高顏值石材島臺確實是頭回見，另一個是北京隅西頌的客廳電視背景墻，沒有采用市場上常見的奢石、巖板，還是選用貝母，讓人印象深刻。
對于，馬上將亮相樣板間的新盤，真的請在“記憶點”這件事上，多下下功夫。
還是那句話，只有“念念不忘，才有回響”。
至于接下來的豐海朝“三國殺”，是海淀繼續(xù)上演天選劇本，還是朝陽大展魅力，亦或豐臺高唱勁歌，一切留給市場票房來佐證。
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