從供需關(guān)系看，人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。國家衛(wèi)健委發(fā)布的《中國家庭發(fā)展報告2025》指出，近兩年來，80后、90后已成為組建家庭的主力軍，新增家庭數(shù)量年均約達1000萬戶。這些新家庭對住房的剛性需求將持續(xù)釋放。
同時，城鎮(zhèn)化進程仍在穩(wěn)步推進。國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2024年全國城鎮(zhèn)化率達到65.8%，預(yù)計到2025年底將超過66.5%。與發(fā)達國家80%左右的城鎮(zhèn)化率相比，我國仍有較大提升空間，這意味著每年仍將有上千萬人口從農(nóng)村遷移到城市，創(chuàng)造大量住房需求。
從投資角度分析，房地產(chǎn)依然具有較強的抗通脹屬性。中金公司研究部發(fā)布的報告顯示，過去二十年，我國一線城市房產(chǎn)平均年化收益率達到8.7%，二線城市達到7.3%，均高于同期CPI漲幅和銀行存款利率。國際貨幣基金組織(IMF)預(yù)測，2025年全球通脹率可能維持在較高水平，而房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)，具有天然的保值增值功能。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示："從中長期來看，優(yōu)質(zhì)區(qū)位的房產(chǎn)仍是家庭資產(chǎn)配置的重要部分。特別是在當(dāng)前金融市場波動加劇的背景下，房產(chǎn)的穩(wěn)定性更顯珍貴。"
地區(qū)分化是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的明顯特征。易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，2025年第一季度，北上廣深四大一線城市新建商品房價格平均上漲5.3%，杭州、南京、武漢等15個熱點二線城市上漲3.7%，而部分三四線城市僅上漲0.8%，甚至有17個城市出現(xiàn)小幅下跌。
打開網(wǎng)易新聞 查看精彩圖片
這種分化趨勢在未來可能進一步加劇。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松指出："未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)'強者恒強'的馬太效應(yīng)，經(jīng)濟基礎(chǔ)好、人口流入多的城市房價將持續(xù)堅挺，而人口外流嚴(yán)重的城市房價承壓。購房者應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展?jié)摿ψ龀鲞x擇。"
從購房時機來看，多位專家認為2025年可能是近年來的最佳窗口期。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在最新發(fā)表的研究文章中提到："從歷史規(guī)律看，房地產(chǎn)政策調(diào)整和市場回暖之間通常有6-12個月的時滯?？紤]到2024年下半年政策已大幅放松，2025年正是政策效應(yīng)充分顯現(xiàn)的時期。"
曹德旺在2024年底的一次演講中再次強調(diào)："房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，政府不會也不能讓它長期低迷。如果你有購房需求，不要一味等待，適合自己的才是最好的。"
從資金成本角度分析，房貸利率已處于歷史低位。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年3月全國首套房貸款平均利率為3.6%，較歷史峰值下降近3個百分點。中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明分析稱："按揭貸款利率已接近地板水平，未來上升可能性較大。以100萬元、30年期房貸為例，利率每上升1個百分點，月供將增加600元左右。"
租售比是衡量房價是否合理的重要指標(biāo)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月，全國100個主要城市平均租售比為1:425，處于近10年來的較低水平。這意味著房價與租金相比處于相對合理區(qū)間，不存在明顯泡沫。
打開網(wǎng)易新聞 查看精彩圖片
對于擔(dān)心房價繼續(xù)下跌的購房者，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室主任劉衛(wèi)民給出了不同看法："市場已經(jīng)經(jīng)歷了近三年的調(diào)整，主要城市房價已接近成本線?？紤]到土地、人工、材料等成本不斷上升，房價繼續(xù)大幅下跌的可能性很小。相反，隨著市場信心恢復(fù)，房價上漲的概率正在增大。"
從居民購買力來看，2024年全國居民人均可支配收入達到44520元，同比增長5.5%。國家發(fā)改委預(yù)計，2025年這一數(shù)字將增長6%左右，達到47190元。居民收入的穩(wěn)步增長為房地產(chǎn)市場提供了堅實支撐。
值得注意的是，2025年是"十四五"規(guī)劃的收官之年，也是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的關(guān)鍵年?！吨袊康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2021-2025)》明確提出，要"穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期"，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著政府將繼續(xù)為市場提供穩(wěn)定的政策環(huán)境，防止大起大落。
從歷史經(jīng)驗看，每一輪房地產(chǎn)調(diào)整后的回升期都是置業(yè)的黃金時期。以2015年為例，經(jīng)歷2014年的調(diào)整后，2015-2016年購房的家庭普遍獲得了可觀回報。如今市場正處于類似節(jié)點，警惕錯過這一輪機會。
網(wǎng)友"城市規(guī)劃師"在社交媒體上分享道："我在2014年底猶豫要不要
打開網(wǎng)易新聞 查看精彩圖片
對于年輕購房者，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員王珂建議："首次購房應(yīng)更注重居住屬性，選擇交通便利、教育資源豐富的區(qū)域，避免盲目追求大戶型或豪華裝修，控制總價在個人年收入的8-10倍以內(nèi)較為合理。"
從購房策略看，不同人群應(yīng)有差異化選擇。招商證券首席房地產(chǎn)分析師謝亞軒建議："剛需族可優(yōu)先考慮首套房貸利率優(yōu)惠和首付比例較低的當(dāng)下入市；改善型需求可關(guān)注學(xué)區(qū)房和地鐵沿線優(yōu)質(zhì)項目；投資者則應(yīng)聚焦一二線城市核心區(qū)域的小戶型產(chǎn)品，兼顧租金回報和增值空間。"
地產(chǎn)專家張大偉提醒購房者："買房時要特別關(guān)注開發(fā)商資質(zhì)和項目質(zhì)量，優(yōu)先選擇國企或大型上市房企的項目，避免遇到爛尾風(fēng)險。同時，要實地考察周邊配套，不要只聽銷售人員的一面之詞。"
打開網(wǎng)易新聞 查看精彩圖片
對于資金緊張的購房者，可考慮公積金貸款方式。住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國公積金貸款平均利率僅為2.6%，比商業(yè)貸款低約1個百分點。以100萬元30年期貸款為例，選擇公積金貸款每月可節(jié)省還款約600元。
從長期投資價值看，房產(chǎn)依然是家庭資產(chǎn)配置的重要組成部分。普華永道發(fā)布的《2025年全球資產(chǎn)配置展望》建議，在當(dāng)前低利率環(huán)境下，家庭資產(chǎn)中不動產(chǎn)占比宜控制在50%-70%之間，以平衡流動性和保值增值需求。
專家提醒，購房并非越快越好，而應(yīng)結(jié)合自身財務(wù)狀況和家庭需求做出判斷。如果月供超過家庭月收入的50%，可能會帶來較大還貸壓力，影響生活質(zhì)量。理想的房貸月供應(yīng)控制在家庭月收入的30%-40%之間。
房子是用來住的，也是重要的投資品。在當(dāng)前市場環(huán)境下，有條件的家庭不妨抓住政策窗口期，實現(xiàn)"安居夢"。正如曹德旺所言："買房最重要的不是時機，而是你是否有這個需求，以及能否負擔(dān)得起。"
你對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場怎么看？是準(zhǔn)備入市還是繼續(xù)觀望？買房時最看重哪些因素？歡迎在評論區(qū)分享你的想法和經(jīng)驗！
熱門跟貼