本報記者 梁寶欣 深圳報道
盡管2024年底港股政策基調(diào)轉(zhuǎn)向?qū)捤?，支持企業(yè)赴港上市，深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司（以下簡稱“深業(yè)物業(yè)”）卻依舊未能叩開港交所的大門。
4月17日，港交所官網(wǎng)信息顯示，深業(yè)物業(yè)于2024年10月16日遞交的招股書正式“失效”。此前，深業(yè)物業(yè)曾分別于2023年2月24日、2023年8月28日、2024年3月28日向港交所主板遞交過上市申請，均以招股書失效告終。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，深業(yè)物業(yè)四次赴港IPO折戟，其背后或受到多重因素制約。一方面，當(dāng)前資本市場對物業(yè)股普遍信心不足，板塊估值持續(xù)承壓，使得物業(yè)企業(yè)上市難度顯著增加；另一方面，深業(yè)物業(yè)控股股東業(yè)績面臨下行壓力，一定程度上影響了市場對企業(yè)未來盈利預(yù)期和發(fā)展前景的判斷，進而對其上市進程產(chǎn)生不利影響。
資本市場對物業(yè)股信心不足
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9%。
具體來看，2024年，物業(yè)股的股價經(jīng)歷了顯著波動。年初，延續(xù)2023年下滑趨勢，上市物企的平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨著5月地產(chǎn)“5.17”政策的出臺，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。
克而瑞指出，2024年10月份，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場的措施，并通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價攀升至年內(nèi)高點5.7港元/股。
隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收于4.6港元/股，較年初上漲12.2%，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。
另外，克而瑞物管數(shù)據(jù)還顯示，2024年，66家上市物企中59家企業(yè)日均換手率低于1%，占比高達89.4%，4家上市物企換手率在1%—3%之間，2家上市物企換手率在3%—7%之間，僅有特發(fā)服務(wù)1家企業(yè)股票交易較為活躍，日均換手率達到7%以上。
上述數(shù)據(jù)，可以從側(cè)面反映出，投資者對物企信心不足，而這也是深業(yè)物業(yè)四次赴港折戟的影響因素之一。
控股股東業(yè)績承壓
克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年，物企上市平均用時分別為137天、205天、294天和661天。而2024年，泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家物企上市平均時間用時縮短至307天，這一水平與2022年294天基本持平。
而深業(yè)物業(yè)自2023年2月24日首次向港交所遞交招股書起，至2025年4月16日，其上市進程已持續(xù)超過780天，遠超同期行業(yè)平均水平。
值得關(guān)注的是，泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)與深業(yè)物業(yè)同處相似環(huán)境，且均具備國資背景，卻在2024年成功突圍上市。業(yè)內(nèi)分析指出，這種分化背后，深業(yè)物業(yè)基本面的短板及其控股股東業(yè)績承壓或是關(guān)鍵因素。
相較于成功上市的企業(yè)，深業(yè)物業(yè)在控股股東的資源支持與業(yè)績表現(xiàn)，以及經(jīng)營業(yè)績、業(yè)務(wù)成長性、財務(wù)健康度等基本面指標(biāo)方面，可能存在制約其通過上市審核的不利因素。
從控股股東的表現(xiàn)來看。目前，深業(yè)物業(yè)的控股股東為深圳控股（00604.HK），其隸屬于深圳國資體系下的深業(yè)集團。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2024年，深圳控股經(jīng)營表現(xiàn)承壓明顯，實現(xiàn)營業(yè)收入155.7億港元，毛利44.4億港元，經(jīng)營溢利為27.28億港元，除所得稅前虧損為8.22億港元，年內(nèi)虧損為15.37億港元，歸屬權(quán)益股東虧損18.23億港元。
值得一提的是，從營收結(jié)構(gòu)與數(shù)據(jù)來看，2024年深業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入從2023年的27.94億港元上升17.8%至32.89億港元，在深圳控股整體總收入中的占比從17.6%增加到21.1%；而物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他業(yè)務(wù)板塊均出現(xiàn)不同程度下降。
另外，深圳控股也依賴母公司深業(yè)集團與銀行等金融機構(gòu)的關(guān)系來獲取貸款，資本運營能力稍顯不足。
今年3月20日，深圳控股發(fā)布融資公告顯示，其與若干銀行訂立融資協(xié)議，借了一筆為期最長三年、金額為40億港元的定期貸款融資。
根據(jù)相關(guān)融資協(xié)議，倘深業(yè)（集團）有限公司不再實益擁有深圳控股至少35%已發(fā)行股本，或不再為單一最大股東，或不再控制董事會；或中華人民共和國深圳市人民政府不再直接或間接實益擁有深業(yè)至少51%權(quán)益，則將為一項違約事件。
截至3月20日，深業(yè)實益持有深圳控股已發(fā)行股本約62.33%（與透過其全資附屬公司所持權(quán)益一并計算，約63.19%），而中華人民共和國深圳市人民政府間接持有深業(yè)100%的權(quán)益。
盈利能力主要靠關(guān)聯(lián)方項目支撐
深業(yè)物業(yè)于2024年10月16日遞交的招股書顯示，2021年至2023年及2024年前6個月，深業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元，相應(yīng)的凈利潤分別為0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元。
而于2021年、2022年、2023年及截至2024年前6個月，深業(yè)物業(yè)來自五大客戶的收入分別為373.4百萬元、496.0百萬元、682.8百萬元以及373.3百萬元，分別占相關(guān)期間其總收入的17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。
其中，來自深業(yè)物業(yè)最大客戶深業(yè)集團、其子公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司的收入分別為136.0百萬元、228.3百萬元、262.1百萬元及143.1百萬元，分別占相關(guān)期間其總收入的6.3%、9.7%、9.7%及10.1%。
深業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項周轉(zhuǎn)日數(shù)還遠高于獨立第三方。2021年、2022年、2023年及截至2024年前6個月，深業(yè)物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項周轉(zhuǎn)日數(shù)為324.9天、206.6天、248.4天及284.2天，而來自獨立第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項的周轉(zhuǎn)日數(shù)則為38.3天、51.9天、54.9天及59.5天。
另外，深業(yè)物業(yè)的盈利能力主要靠關(guān)聯(lián)方項目支撐。數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的毛利率在2021、2022、2023年及2023和2024年中期分別為21.6%、23.3%、23.9%、24.8%及23.7%；而向獨立第三方提供服務(wù)的毛利率分別僅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%及9.0%。
需要注意的是，深業(yè)集團曾表示要在“十四五”期間，將深業(yè)物業(yè)打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。隨著2025年步入“十四五”規(guī)劃收官階段，面對上市進程受阻的局面，深業(yè)物業(yè)后續(xù)將采取何種戰(zhàn)略調(diào)整舉措來達成既定目標(biāo)，引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。為此，《華夏時報》記者于4月22日就相關(guān)問題向深圳控股發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿時，尚未獲得對方回應(yīng)。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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