2025年房地產(chǎn)小陽(yáng)春確實(shí)是來(lái)了，房屋價(jià)格走勢(shì)來(lái)看：一二線城市已經(jīng)初露U型長(zhǎng)期走勢(shì)端倪，三線城市L型長(zhǎng)期走勢(shì)也很明顯。
住建部要求「堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)」，哪些內(nèi)容值得關(guān)注？
央行的數(shù)據(jù)，再次驗(yàn)證房地產(chǎn)的交易的提升。
今年一季度末，個(gè)人住房貸款余額38萬(wàn)億，增加約2200億元，與去年一季度相比同比多增超過(guò)2000億元。
央行是否降息，依存于美聯(lián)儲(chǔ)降息，美聯(lián)儲(chǔ)的降息，又面臨股市和債市的糾纏。美國(guó)“股債匯”三殺的底層邏輯是，國(guó)際資本流入放緩。如果沒(méi)有妥善解決國(guó)際資本流入美國(guó)的信心問(wèn)題，鮑威爾迫于特朗普壓力，一旦開(kāi)啟美聯(lián)儲(chǔ)降息，美國(guó)資本市場(chǎng)崩盤之勢(shì)要比2008年要嚴(yán)重。
至少在6月，甚至9月份，美國(guó)資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋之前，美聯(lián)儲(chǔ)是不會(huì)降息的，除非鮑威爾迫于輿論壓力主動(dòng)辭職。
美國(guó)資本市場(chǎng)已演化出復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖架構(gòu)：美股多頭通過(guò)做多國(guó)債期貨對(duì)沖組合波動(dòng)，追求風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益；美債持有者則通過(guò)賣空國(guó)債期貨鎖定票息收益，規(guī)避價(jià)格波動(dòng)。
兩類投資者在國(guó)債期貨市場(chǎng)形成互為對(duì)手盤的交易結(jié)構(gòu)，使股債市場(chǎng)從傳統(tǒng)"蹺蹺板"關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橥虿▌?dòng)體系。
央行降息、降準(zhǔn)邏輯
2025年降息、降準(zhǔn)的可能性并不是特別高，或者即使是降低了，降低的幅度也會(huì)不高，20bp左右，聊勝于無(wú)。
降準(zhǔn)降息的邏輯很明確，考慮到外匯市場(chǎng)穩(wěn)匯率壓力，以及中美利差背景下形成的傳導(dǎo)機(jī)制，當(dāng)前央行的降息應(yīng)該是跟美國(guó)降息高度同步的操作。如果美國(guó)不降息，央行單方面降息降準(zhǔn)，那么央行補(bǔ)貼外匯的壓力會(huì)攀升。
央行匯率調(diào)控機(jī)制
2020年以來(lái)，中國(guó)和美國(guó)的貨幣政策是反方向的，一個(gè)是持續(xù)降息，一個(gè)是不斷加息（降息預(yù)期在降低），看似是各玩各的，但其實(shí)是通過(guò)另外一種機(jī)制渠道在實(shí)現(xiàn)共振。
中國(guó)央行始終堅(jiān)持“以我為主”的貨幣政策基調(diào)，看似是風(fēng)輕云淡，實(shí)則是在不斷平衡獨(dú)特的“不可能三角”，騰挪壓力一直是很大。
貨幣當(dāng)局所面臨的是一個(gè)三元取舍，1、一年存單利率；2、外匯掉期代價(jià)；3、美元兌人民幣的即期匯率（ps：冒著貿(mào)易沖突的風(fēng)險(xiǎn)）
2020-2024年間，資金沒(méi)有大幅的流金流出，都是都是按照人民幣兌美元掉期在回流的，所以沒(méi)有體現(xiàn)在A股的外資QDFII的流入。
一部分人拿的是一年存單利率，一部分人拿的是一年存單利率+外匯掉期收益。
美元兌人民幣的1年掉期大概在-2208pips，年化大概是3%的收益，再加上一年存單利率的1.85%，合計(jì)是4.85%，只不過(guò)這個(gè)組合是美元計(jì)價(jià)的。
央行利率傳導(dǎo)機(jī)制
7天公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)利率為名義上的政策利率，在實(shí)踐當(dāng)中，一年存單利率才是實(shí)際意義上的實(shí)際“政策利率”。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)無(wú)法無(wú)限制地從央行獲取OMO，存單利率是諸多金融機(jī)構(gòu)充分交易的結(jié)果，反饋銀行間體系中長(zhǎng)期資金的供需。
央行大量投放OMO的效果不明顯，央行降準(zhǔn)或者投放MLF的效果就很明顯。
央行的微調(diào)工具——限制大行融出量或者融出規(guī)模。一方面大量投放mlf，一方面限制大行的融出量，并且提高大行的融出價(jià)格。這樣一年存單利率可以基本保持不變。1、大批量的投放可以依靠：降準(zhǔn)、MLF投放、買入國(guó)債、買斷式回購(gòu)；2、大批量的回籠可以依靠：MLF到期、國(guó)債到期、買斷式回購(gòu)到期；3、小批量的收緊可以依靠：減少大行融出，提高大行融出價(jià)格；4、小批量的放松可以依靠：增加大行融出，降低大行融出價(jià)格；
這是當(dāng)前央行調(diào)整信貸市場(chǎng)的一個(gè)重要體系。
對(duì)于一年存單利率：
一、5bp為一個(gè)基本檔位；二、趨勢(shì)性靠檔，如果一年存單利率向下突破1.95%，預(yù)期它會(huì)來(lái)到1.90%，反之，如果一年存單利率向上突破1.95%，預(yù)期它會(huì)來(lái)到2.00%；三、直到存單利率停在一個(gè)整數(shù)關(guān)口或者在某個(gè)基本檔位中窄幅震蕩；
右側(cè)操作，適應(yīng)性跟蹤，以不變應(yīng)萬(wàn)變，不瞎猜。
熱門跟貼