平房地塊位置 | 中指研究院
北京今年首宗總價(jià)超百億元地塊誕生！
4月28日，北京成功出讓朝陽(yáng)區(qū)一組團(tuán)地塊——平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目2107-01、02、03地塊，孫河組團(tuán)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目2902-73地塊R2二類(lèi)居住用地、A334托幼用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)平房地塊）。
注：“組團(tuán)地塊” 是指將相鄰或相近的多個(gè)地塊組合在一起進(jìn)行整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)或出讓的土地集合。
該地塊被中建智地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)和朝陽(yáng)城發(fā)組成的聯(lián)合體以126億元的底價(jià)競(jìng)得，其中住宅地塊折合樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下近兩年朝陽(yáng)宅地樓面價(jià)新高。
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《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，該地塊是北京土拍史上總價(jià)第二高的地塊，同時(shí)也是北京第四宗總價(jià)超百億元的地塊。
此前，北京共產(chǎn)生三宗總價(jià)超過(guò)百億元地塊：
2024年6月13日，中建智地、江蘇綠建和朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)112億元競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)17號(hào)地塊（由酒仙橋地塊、孫河地塊和中關(guān)村朝陽(yáng)園區(qū)北區(qū)等三部分組成）；2024年11月29日，中海地產(chǎn)以總價(jià)153.3億元競(jìng)得的朝陽(yáng)46號(hào)地塊（由酒仙橋地塊、小紅門(mén)地塊和十八里店地塊等三部分組成）；2024年12月12日，中海地產(chǎn)以總價(jià)110.5億元競(jìng)得豐臺(tái)萬(wàn)泉寺棚改地塊。
此次成交的平房地塊包含多宗子地塊。其中，平房2107-01、03兩宗住宅地塊成交價(jià)達(dá)119.59億元，孫河2902-73地塊成交價(jià)為6.41億元。
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此次土拍規(guī)則較之前有所優(yōu)化：出讓合同簽訂時(shí)限延長(zhǎng)至5個(gè)工作日內(nèi)，競(jìng)得人需在3個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)取并簽字蓋章，且項(xiàng)目公司注冊(cè)地點(diǎn)和成立數(shù)量不再受限。這為開(kāi)發(fā)商提供了更大操作空間。
從區(qū)位情況來(lái)看，平房地塊位于北京市東四環(huán)到東五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增的住宅地塊。該地塊臨近地鐵6號(hào)線青年路站，周邊商業(yè)配套豐富，包括朝陽(yáng)大悅城、萬(wàn)象匯等。東向3公里，則是保利發(fā)展和中國(guó)金茂今年2月聯(lián)手以總價(jià)87.3億元競(jìng)得的三間房地塊，地上建筑規(guī)模為17.39萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)5.16萬(wàn)元/平方米。
平房板塊發(fā)展較早，存在較多老公房和經(jīng)濟(jì)適用房。而平房地塊的西北方向則是北京初代豪宅星河灣，以及與星河灣同期或之后建成的潤(rùn)楓水尚、華紡易城、國(guó)美第一城等樓盤(pán)。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，星河灣目前的二手房掛牌均價(jià)約為9.49萬(wàn)元/平方米。
平房地塊住宅體量超大，建筑面積約為22萬(wàn)平方米，適合打造城市大平層產(chǎn)品。對(duì)比周邊地塊，其位置更靠近中心城區(qū)。
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中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱當(dāng)日通過(guò)微信向每經(jīng)記者分析指出，平房01、03地塊原本限高60米，打包后改為80米，意味著樓層更高，空間舒適度更好。但平房地塊捆綁了孫河2902-73商服地塊，且商業(yè)與住宅要一起施工一起交付，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金流、建設(shè)進(jìn)度、多業(yè)態(tài)協(xié)同能力等都有一定的考驗(yàn)。
事實(shí)上，這已是朝陽(yáng)區(qū)第三次以組團(tuán)形式供地。去年6月，中建智地、江蘇綠建和朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)112億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)17號(hào)組團(tuán)地塊；2024年11月29日，中海地產(chǎn)以總價(jià)153.3億元競(jìng)得的朝陽(yáng)46號(hào)組團(tuán)地塊，創(chuàng)造了北京地塊總價(jià)成交紀(jì)錄。
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，上述兩個(gè)組團(tuán)地塊項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。如中建智地牽頭開(kāi)發(fā)的北京宸園開(kāi)盤(pán)即售罄，據(jù)項(xiàng)目方披露的數(shù)據(jù)，截至今年3月，該項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到110多億元，成交單價(jià)約11.06萬(wàn)元/平方米。而中?！r(shí)光之境與中?！こ?yáng)ONE亦引發(fā)認(rèn)購(gòu)熱潮，印證組團(tuán)供地已成為朝陽(yáng)區(qū)土地出讓常態(tài)化策略。
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值得一提的是，在朝陽(yáng)平房地塊成功出讓的當(dāng)日，北京通州土地市場(chǎng)也有大動(dòng)作：北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)8宗地塊啟動(dòng)預(yù)申請(qǐng)，起拍價(jià)74.91億元。預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間自2025年4月27日起至5月27日下午17時(shí)。
上述8宗地塊位于潞城鎮(zhèn)，面積達(dá)11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超過(guò)26萬(wàn)平方米，其中7宗住宅地塊建筑面積總計(jì)達(dá)23.7萬(wàn)平方米。地塊位置優(yōu)越，緊鄰北運(yùn)河，部分房源可享運(yùn)河景觀，交通樞紐配套完善。
規(guī)劃上，該地塊致力于打造高品質(zhì)社區(qū)，建筑布局鼓勵(lì)圍合式，設(shè)置二層連廊；建筑風(fēng)貌現(xiàn)代，材料講究；城市色彩和諧。住宅地塊除基礎(chǔ)配建外，還需建設(shè)家園中心，建成后移交政府。同時(shí)，地塊間可統(tǒng)籌調(diào)整指標(biāo)，鼓勵(lì)地上地下連通。
記者|陳榮浩
編輯|金冥羽 魏文藝 杜恒峰
校對(duì)|盧祥勇
封面圖片來(lái)源：中指研究院
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