本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

4月28日，北京市朝陽區(qū)成功出讓一組團(tuán)地塊，由中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體以底價126億元摘牌，成交樓面價5.45萬元/平方米。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，這是自去年6月份以來朝陽區(qū)推出的第四宗組團(tuán)地塊，其中宅地為朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。

第四宗組團(tuán)地塊

地塊出讓信息顯示，此組團(tuán)地塊位于北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、孫河鄉(xiāng)。地塊交易編號京土儲預(yù)（朝）〔2025〕012號，即北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、02、03地塊及孫河組團(tuán)土地儲備項目2902-73地塊。

該組團(tuán)地塊土地面積為148302.262平方米，規(guī)劃建筑面積282735.7平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。

地塊信息顯示，2107-01、02、03地塊位于黃杉木店平房區(qū)，其中2107-01、03地塊為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。01地塊占地面積3.01萬平方米、地上建面7.82萬平方米；03地塊占地5.43萬平方米、地上建面14.11萬平方米。

另外，2107-02地塊為A334托幼用地，占地5253平方米，容積率0.9，限高16米，位置可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。

2902-73地塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，占地5.87萬平方米，容積率1.0。在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴(yán)格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100～150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可到30米。

該組團(tuán)地塊起始價126億元，競價階梯為1300萬元，競買保證金25.2億元。其中，平房2107-01、03兩幅住宅地塊起拍價為119.59億元；孫河2902-73地塊起拍價為6.41億元；2107-02托幼用地不出讓。

據(jù)悉，這是朝陽區(qū)自去年以來推出的第四宗組團(tuán)地塊。

去年6月13日，北京土地供應(yīng)迎來新形式，首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”組合供應(yīng)用地成交，中建智地+江蘇綠建+朝陽城開聯(lián)合體以112億元底價競得，該組團(tuán)地塊包含位于朝陽區(qū)酒仙橋街道、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)、中關(guān)村朝陽園北區(qū)3宗地塊，出讓價格也打破了當(dāng)時北京土地出讓歷史紀(jì)錄。

當(dāng)年11月29日，朝陽區(qū)再次出讓一宗組團(tuán)地塊，包含酒仙橋舊城區(qū)改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項目XHM-10、12地塊，以及十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。中海以153.32億元價格成交，溢價率0.21%。

今年2月11日，北京市朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1205-0007、三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地出讓，總面積為6.9公頃，地上建筑規(guī)模17.39萬平方米，不設(shè)置土地限價和銷售指導(dǎo)價。地塊吸引中海、招商以及保利+金茂聯(lián)合體三家企業(yè)報名。最終，保利+金茂以87.295億元競得，溢價率10.5%，成交樓面價約5.2萬元/平方米。

四家央國企聯(lián)合拿地

此次出讓的組團(tuán)地塊前期吸引保利、招商、中海，以及中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體參與競拍。

最終，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開以126億元底價競得該組團(tuán)地塊，成交樓面價5.45萬元/平方米。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，黃杉木店平房區(qū)地處東四環(huán)與五環(huán)之間，2107-01、03地塊是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。

項目南臨朝陽北路，東邊是平房公園，北側(cè)為京城森林公園，西側(cè)800米左右是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。

據(jù)了解，平房區(qū)附近發(fā)展較早，有較多老公房和經(jīng)濟(jì)適用房，人流量較大，交通擁堵問題比較嚴(yán)重，城市界面相對雜亂。

地塊東向3公里處即是2月份保利+金茂剛成交的三間房地塊，總價87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬平方米，成交樓面價5.16萬元/平方米，兩者相較，本宗地塊素質(zhì)略優(yōu)一些，更靠近中心城區(qū)，有望實現(xiàn)更高的售價預(yù)期。

值得一提的是，平房01、03地塊原本限高60米，打包后改為80米，意味著樓層更高，空間舒適度更好。但平房地塊捆綁了孫河2902-73商服地塊，而且商業(yè)與住宅要一起施工一起交付。張凱指出，這對于開發(fā)商的資金流、建設(shè)進(jìn)度、多業(yè)態(tài)協(xié)同能力等都有一定的考驗。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）