物業(yè)費超過了3年未繳費，就不用再交？
都知道，物業(yè)與業(yè)主之間只是合同關系，一個提供服務，一個給錢。而且
如果物業(yè)公司質價不符、亂收費，業(yè)主就可以拿起法律武器維護自身權益。
但是現實中，很多業(yè)主因為擔心物業(yè)起訴，即使物業(yè)服務再差，也無奈忍氣吞聲。
對此，我們專門咨詢了業(yè)內人員，他們曝行業(yè)潛規(guī)則，只要業(yè)主占據3個關鍵點優(yōu)勢，物業(yè)費超過3年不用交，物業(yè)根本不敢告！
01、物業(yè)費超過3年不用交？
典型案例：上海李女士被物業(yè)起訴追討2016-2019年物業(yè)費，物業(yè)公司還提交了費用明細表和蓋了章的《物業(yè)服務合同》，并表示多次向李女士催繳物業(yè)費。
李女士拿出50多張照片證明小區(qū)環(huán)境臟亂差，同時還拿出了鄰居們聯(lián)名簽署的《物業(yè)服務投訴書》，并表示：“物業(yè)從沒有催過物業(yè)費，憑什么五年之后還能起訴我？”
法院最終判決：李女士2016-2017年的物業(yè)費不用交，2018-2019年只需交70%。
理由是，物業(yè)公司無法證明2016年至2017年期間有進行過有效催繳，超過三年訴訟時效；而且業(yè)主提供的證據也足以證明物業(yè)的服務存在嚴重的質價不符，所以給予減免30%物業(yè)費。
02、業(yè)主取勝的3個關鍵點
類似李女士這樣的經歷還不少，根據中國裁判文書網數據顯示，超過40%業(yè)主通過訴訟時效抗辯，或服務質量舉證，實現了費用減免。而且它們還有一個共同點，背后藏著一套法律規(guī)則：
1. 訴訟時效
①法律規(guī)定追討物業(yè)費的有效期是3年，但起算時間并不是“繳費截止日”開始，而是從物業(yè)最后一次催你要錢開始算。比如：
物業(yè)2020年1月發(fā)過催繳通知，訴訟時效就是從2020年1月重新計算至2023年1月，那么他們最晚2023年1月前必須起訴，
②如果物業(yè)拿不出催繳證據（短信/快遞單等），業(yè)主可以主張“超過時效”，法院將駁回對應年份的繳費請求。
③注意：物業(yè)公司有可能偽造催繳記錄，業(yè)主要核對快遞單上的簽收人、短信發(fā)送號碼是否與本人信息一致。若發(fā)現造假，可當庭申請筆跡鑒定或通話記錄調取。
2. 證據收集要到位
業(yè)主要證明物業(yè)服務差，需要三類"鐵證"：
①現場照片（帶時間水印，這個很重要，可以手機拍攝原圖自帶時間戳）：拍攝小區(qū)垃圾成堆、電梯長期壞了不修、生銹消防栓等…
②鄰居證人：至少2人愿意出庭作證或提交聯(lián)名簽署的投訴書；
③專業(yè)報告：找機構檢測消防/安防系統(tǒng)是否達標（勝訴后費用可讓物業(yè)出）
記?。翰挥米C明物業(yè)天天偷懶，只要證明主要服務（安保、保潔、設施維護）長期不達標，證據充足，物業(yè)費用最多能減半！
3. 公共收益是殺手锏
根據《物業(yè)管理條例》第41條，小區(qū)電梯廣告、停車費這些公共收益，物業(yè)必須每半年公示。如果他們從來沒公示過，你可以主張三項權利：
①直接向住建局舉報（最高罰物業(yè)20萬）
②起訴要求物業(yè)返還侵占的公共收益，可以用這些錢抵扣物業(yè)費
③證明物業(yè)存在“整體性失信”，從而要求減免物業(yè)費。
杭州某小區(qū)，就用這招追回了127萬公共收益，抵了全體業(yè)主3個月物業(yè)費。
03、千萬別踩這些坑
1、拒接電話/不收傳票：物業(yè)起訴你不交物業(yè)費，你如果拒接電話/不收傳票，法院會登報公告，判你輸還要多賠錢。
某業(yè)主因拒收法律文書，不僅被判全額繳費，還額外承擔了5000元違約金。
2、覺得物業(yè)有錯就能全不交：法院會按責任比例判，不是物業(yè)有錯你就能全不交物業(yè)費。如：上海某有業(yè)主因電梯故障受傷索賠8萬元，但因日常物業(yè)費拖欠，最終賠償金被抵扣60%。
3、因為吵架故意不交費：有業(yè)主因為物業(yè)經理態(tài)度差，所以故意不繳物業(yè)費，但法官不看個人恩怨，只看服務事實。
4、以為過期自動不用交：超過3年時效，不會導致物業(yè)公司喪失訴權，業(yè)主必須當庭提出時效抗辯，不說就等于放棄。比如：南京一位業(yè)主就因為不懂這個規(guī)則，痛失1.8萬元時效利益。
04、收到催繳通知馬上做三件事：
1. 簽收前檢查發(fā)函日期：超過3年的可直接退回，3年內的15天內書面回復（用EMS寄）
2. 建證據庫：每月拍3次小區(qū)公共區(qū)域現狀，加業(yè)主群記錄問題，比如：集體記錄停水停電、設施故障等事件；另外每年向物業(yè)發(fā)函要求公示公共收益。
3. 法庭上三連問抓住對方“三寸”：
①要求物業(yè)提供物業(yè)合同原件（很多是過期的）
②要他們出示催費原始記錄（比如2018年催繳短信的原始載體及通訊公司證明）
③當庭申請調取物業(yè)企業(yè)的信用報告（很多公司有違規(guī)經營記錄）
最后提醒大家：法律既保護業(yè)主權益，也要求我們履行義務。收集好證據、用對方法，才能真正改善小區(qū)服務。你家物業(yè)合格嗎？遇到哪些鬧心事？歡迎留言討論！
熱門跟貼