本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽
“交最貴的物業(yè)費，享受最一般的服務(wù)。”張寧（化名）如是形容自家小區(qū)的物業(yè)。
2024年年底，深圳的張寧入住新房。她所在小區(qū)是一個在四年前入市的樓盤，備案均價超過7萬元/平方米，物業(yè)費約6元/平方米·月。可供對比的是，周邊入伙多年的二手小區(qū)物業(yè)費大多在3元/平方米·月左右。
“物業(yè)公司收著6塊錢的物業(yè)費做著6毛錢的事?！睆垖幷f，最基礎(chǔ)的門禁，即便多次向物業(yè)反映，保安依然無差別放任外來人員進(jìn)出，“降費不是我們的目的，至少收費要匹配服務(wù)?！?/p>
希望降費或者質(zhì)價相符的不止張寧一個人。從5元/平方米·月到10元/平方米·月，甚至33元/平方米·月，深圳各個物業(yè)費價位的小區(qū)均有業(yè)主要求降價。
大平層公寓臻林天匯物業(yè)費13.5元/平方米·月，開發(fā)商稱提供酒店式管家服務(wù)，有業(yè)主則反饋“服務(wù)全無”；頂級豪宅深圳灣1號萊佛士公寓物業(yè)費33元/平方米·月，業(yè)主也因為物業(yè)服務(wù)與高昂費用錯配而拒繳物業(yè)費，引發(fā)仲裁；房價超過10萬元/平方米的前海天境，物業(yè)費從11元/平方米·月降到6元/平方米·月后，依然有業(yè)主因為不滿服務(wù)拒繳物業(yè)費……
今年以來，始于重慶的物業(yè)降費風(fēng)，吹到了深圳的高端小區(qū)。
但降費并非終點，業(yè)主和物業(yè)這一戰(zhàn)，如何止戈？
每月物業(yè)費過萬，有業(yè)主拒繳超半年
頂級豪宅業(yè)主，也因為物業(yè)費與物業(yè)公司發(fā)生沖突。
中國第一座頂級奢華萊佛士品牌公寓，位于深圳灣1號T7。在這棟約350米的高樓中，包含了寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓等業(yè)態(tài)，擁有空中泳池、音樂廳、室內(nèi)網(wǎng)球場、直升機停機坪等各種配套資源。由于萊佛士公寓與萊佛士酒店同處一棟樓，開發(fā)商曾在銷售期間承諾，酒店提供的服務(wù)，公寓業(yè)主均可享受，但未明確是否需要付費。
然而，業(yè)主入住后，才發(fā)現(xiàn)前述種種服務(wù)承諾只是開發(fā)商“畫餅”。
據(jù)紅星新聞今年2月的報道，有萊佛士公寓業(yè)主稱，物業(yè)除了正常的物業(yè)管理、設(shè)置前臺等，并沒有提供其他高端服務(wù)，也沒有健身房、游泳池等設(shè)施，酒店的高端服務(wù)需要和酒店住客一樣付費使用。
來自豪宅交易平臺麗茲行的信息顯示，萊佛士公寓單價在31.58萬-34.83萬元/平方米之間，總價在1.2億-3.1億元之間。與過億房價相匹配的，萊佛士公寓物業(yè)費高達(dá)33元/平方米·月，由于超7成戶型為320平方米以上的大平層，因此大部分業(yè)主每月物業(yè)費要超過1萬元。
不過，有業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司收取天價物業(yè)費卻未能提供對等服務(wù)，因此，萊佛士公寓部分業(yè)主已拒繳物業(yè)費超過半年，并以知情權(quán)糾紛起訴物業(yè)公司，要求公示物業(yè)服務(wù)費收入、支出賬目及其明細(xì)、物業(yè)管理年度計劃等。物業(yè)公司也不退讓，去年已向部分拒絕交費的業(yè)主發(fā)起仲裁。
十公里之外，前海天境的業(yè)主成功降費后，仍未停止?fàn)幦 ?/p>
2021年年初，韋文耀（化名）搖號中簽，以11.2萬元/平方米的價格購入深圳前海天境一套房子。彼時，深圳樓市如鮮花著錦，“打新熱潮”席卷全市。前海天境同樣炙手可熱，1003套可售房源吸引2852組客戶登記，中簽率35%。
在“買到即賺到”的滾燙情緒包裹下，大多數(shù)購房者沉浸在資產(chǎn)升值的喜悅中，11元/平方米·月的物業(yè)費顯得無足輕重。
后來，故事逆轉(zhuǎn)，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，前海天境的開發(fā)商也陷入流動性危機。由于未能如期交付，開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商后作出讓步，物業(yè)費降至6元/平方米·月。
“每棟樓都有管家，燈、空調(diào)、熱水器壞了管家能夠及時派人維修，保安年輕高大，進(jìn)出車庫有時還會敬禮。”然而，在基礎(chǔ)服務(wù)之外，韋文耀說，“需要花比較多錢才能解決的問題，基本都解決不了?！?/p>
“一些開發(fā)商交樓時就存在的問題，比如大理石開裂、玻璃刮花等，大都是拖著不處理?！表f文耀告訴時代財經(jīng)，前海天境部分業(yè)主認(rèn)為小區(qū)整改維保不到位，拒繳物業(yè)費。
去年超百個小區(qū)物業(yè)費下降
當(dāng)豪宅業(yè)主都開始對物業(yè)費“錙銖必較”，這場關(guān)于服務(wù)價值的博弈早已不是偶然。
2024年年初，重慶市住建委、重慶市發(fā)改委先后發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《重慶市政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費目錄清單（2024年版）》，明確住宅前期物業(yè)收費統(tǒng)一實行政府指導(dǎo)價，最高等的四級服務(wù)物業(yè)費不超過1.9元/平方米。新規(guī)從2024年6月1日起施行。
隨后，武漢、青島、銀川、成都、廣州等城市都陸續(xù)出臺了住宅前期物業(yè)費指導(dǎo)政策。
在中指研究院常務(wù)副院長黃瑜看來，武漢、青島等大部分城市的政策制定較為科學(xué)，一是指導(dǎo)價定價較高，覆蓋了絕大部分住宅項目；二是允許執(zhí)行物業(yè)費的浮動管理機制，符合市場調(diào)節(jié)規(guī)律。
也有例外，比如重慶。
中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重慶物業(yè)費均值約2.0元/平方米/月，但最高限價1.9元/平方米/月，物業(yè)費高于1.9元/平方米/月的項目數(shù)量占比高達(dá)38%。
而當(dāng)政府指導(dǎo)價與市場行情背離，要求物業(yè)降費的多米諾骨牌就此啟動。
重慶實施新規(guī)后，上百個小區(qū)業(yè)主聯(lián)合要求降費，部分項目拒繳物業(yè)費。業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)費明顯超過政府指導(dǎo)價，且物業(yè)費與服務(wù)質(zhì)量脫節(jié)，要求詳細(xì)公示超等級物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費。根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2024年，重慶、銀川、青島、武漢一百多個項目實現(xiàn)物業(yè)費的下調(diào)，降幅在20%-30%之間。
房價漲不動，豪宅業(yè)主也對價格敏感了
事實上，過去的高房價在一定程度上推高了物業(yè)費。
舉例而言。在深圳老牌豪宅區(qū)華僑城，2019年入伙的天鵝湖花園三期，物業(yè)費為9.9元/平方米·月，而同片區(qū)建成時間稍早的小區(qū)比如純水岸七期，物業(yè)費依然保持在3.5元/平方米·月。站在房價的維度，2019年5月開盤的天鵝湖花園三期均價約12.5萬元/平方米，2010年7月開盤的純水岸七期均價約6萬元/平方米。
天鵝湖花園三期和純水岸七期均是高層住宅，均由深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)，目前在售的二手房掛牌價都超過15萬元/平方米。不同的是，兩個小區(qū)入市時間相隔9年，這9年可以說是深圳房地產(chǎn)市場的“黃金時代”。
“房價上漲兌現(xiàn)，誘人的資產(chǎn)溢價下，很多業(yè)主不在意物業(yè)費，盡管現(xiàn)在看來物業(yè)費偏高了。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，地產(chǎn)下行及一連串影響，讓這個邏輯跑不通了。
此外，“物業(yè)行業(yè)具有服務(wù)周期長、費用調(diào)整機制受限的特征，物業(yè)企業(yè)面臨物業(yè)費未來上漲空間不足的現(xiàn)實約束，因此傾向于在前期物業(yè)服務(wù)合同中設(shè)定較高基準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)?！敝形镏菐靹?chuàng)始人楊熙對時代財經(jīng)表示。
而在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，此前因房價持續(xù)上行而被掩蓋的矛盾，隨著價格紅利的消退而集中爆發(fā)。當(dāng)下業(yè)主關(guān)于物業(yè)降費的訴求，正是種種因素交織催生的結(jié)果。
“都是錢，便宜點不好嗎？”深圳前海一名正在與物業(yè)公司協(xié)商降費的業(yè)主說。他所在小區(qū)面積段在110-150平方米之間，目前物業(yè)費為9.9元/平方米·月，如果物業(yè)費下降3元，業(yè)主每月可節(jié)省330-450元，每年節(jié)省四五千元。
“我們小區(qū)就是普通住宅，對面小區(qū)也就是6元/平方米·月，我們也要求和他們一樣。”前述業(yè)主說。據(jù)時代財經(jīng)了解，這個小區(qū)在2021年年底入市，備案均價約11.2萬元/平方米，采取搖號方式銷售，中簽率約43%。
楊熙認(rèn)為，在資產(chǎn)價值下行周期，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費用的敏感性顯著增強。“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，大家收入多多少少都有影響，不管是豪宅盤還是剛需盤，持有成本對于業(yè)主來說逐漸變成負(fù)擔(dān)?！?/p>
黃瑜持相似觀點。她表示，近期部分城市物業(yè)費下調(diào)，其中一個重要方面是，房價、房租調(diào)整帶來的連鎖反應(yīng)。“在房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變背景下，部分城市房價和房租出現(xiàn)顯著調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對物業(yè)費的敏感度顯著提升?！?/p>
在黃瑜看來，本輪物業(yè)費調(diào)整也讓物業(yè)企業(yè)認(rèn)識到了服務(wù)品質(zhì)的重要性，更加強化服務(wù)品質(zhì)建設(shè)。
將定價權(quán)交換給業(yè)主？
長期的對抗之下，比起簡單要求降費，是否還有其他的破局方法？
“坦率地說，大部分物業(yè)費在1元/平方米·月以下的小區(qū)，物業(yè)公司的收入難以覆蓋成本。從實際運營來看，許多地區(qū)的物業(yè)服務(wù)要維持基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)費至少需要達(dá)到2-3元/平方米?月才能平衡成本開支?！睏钗跽J(rèn)為，當(dāng)收入蓋不住成本的時候，物業(yè)公司為了降本一定會降低對設(shè)施設(shè)備的運維頻率，長遠(yuǎn)來看并不利于業(yè)主資產(chǎn)的保值增值。
面對這一困局，部分頭部企業(yè)嘗試給出解題路徑。
2024年12月，萬科物業(yè)推出“彈性定價”模式，將服務(wù)選項和定價權(quán)利交還給業(yè)主。
萬科物業(yè)市場管理合伙人鄒明介紹，“智選”梳理了一個小區(qū)的95個服務(wù)空間（如人行出入口、水泵房、配電房等）、1530個作業(yè)對象（如大門、花壇、電梯、生活水箱等），共計508項作業(yè)SLA集（服務(wù)事項）。其中，158項是底線要求，350項為可選服務(wù)。
底線要求，既有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，也有萬科物業(yè)作為專業(yè)物業(yè)公司自己確定的底線原則，如水電氣每年一次安全檢查、孤寡老人每月一次拜訪、社區(qū)內(nèi)游樂設(shè)施每日巡檢等。可選服務(wù)，由業(yè)主根據(jù)自身需求選擇，例如更注重小區(qū)設(shè)備的正常運行、對綠化環(huán)境要求不高的業(yè)主，可以多選擇設(shè)備設(shè)施的服務(wù)事項，減少綠化服務(wù)。
李宇嘉指出，“（彈性定價）將非標(biāo)的服務(wù)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)的菜單式服務(wù)，簡單講就是消除權(quán)責(zé)邊界有模糊的地方，消除費用‘高’與‘不高’、服務(wù)‘好’與‘不好’之間的偏差，從而讓業(yè)主的認(rèn)知趨于一致?！?/p>
萬科物業(yè)這一模式推出后，收到多方的關(guān)注和詢問。萬物云方面表示，業(yè)委會項目在拓展的過程中大致需要前期孵化、招投標(biāo)、合同談判、簽約等四個大的階段，中間還包括2-3次業(yè)主大會的召開，所以整個過程，從初步接洽到簽約進(jìn)場大致需要4-6個月的時間。
截至今年3月底，已有超過64個城市、165個客戶正在與萬科物業(yè)接洽，合同金額達(dá)到6.2億元?！斑@個數(shù)字還在不斷上升。”萬物云方面介紹。
不止是萬科，綠城服務(wù)在寧波奉化云聚信灣一區(qū)也在試點“動態(tài)定價”。該小區(qū)高層普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)費最高標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/平方米·月，如出現(xiàn)質(zhì)價不符或投訴三次以上，結(jié)合奉化區(qū)住建部門每年考評情況，可適當(dāng)降低收費標(biāo)準(zhǔn)。
“雖然部分物業(yè)企業(yè)正在積極探索新的盈利模式轉(zhuǎn)型，但我們認(rèn)為，物業(yè)管理具有準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，涉及廣泛的社會群體，影響社會基層治理效果，關(guān)乎民生。”黃瑜表示，扎實做好基礎(chǔ)服務(wù)是企業(yè)和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提。
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