二十年前，北京城開(kāi)與天鴻集團(tuán)合并，首開(kāi)股份橫空出世，誕生之日便自帶“北京市最大房企”的光環(huán)。
從亞運(yùn)村、奧運(yùn)村到國(guó)家體育館，首開(kāi)用5000萬(wàn)平方米的建筑體量撐起北京城的天際線，“京城一哥”的稱(chēng)號(hào)響徹地產(chǎn)圈。
然而，當(dāng)2024年財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)，我們驚訝地發(fā)現(xiàn)，首開(kāi)已經(jīng)今非昔比——全年巨虧81.41億元，連續(xù)三年累計(jì)虧損近150億元，營(yíng)收近乎腰斬，負(fù)債率攀升至74.4%。
這讓很多行業(yè)從業(yè)者在扼腕嘆息的同時(shí)充滿(mǎn)疑惑：曾經(jīng)與帝都共生長(zhǎng)的首開(kāi)，為何節(jié)節(jié)敗退？
壹
回首首開(kāi)走過(guò)的路，或許，在其竭力維護(hù)“京城一哥”的體面中，隱患早已悄然埋下。
首開(kāi)的高光時(shí)刻定格在2018年。
那一年，首開(kāi)憑借最后兩個(gè)月的沖刺驚險(xiǎn)跨過(guò)千億門(mén)檻，但代價(jià)沉重——為了分?jǐn)偙本└叩貎r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，首開(kāi)選擇“合作開(kāi)發(fā)、不操盤(pán)”模式。
當(dāng)合作伙伴，如保利、龍湖等房企在前臺(tái)唱戲，首開(kāi)選擇隱身幕后。
其他房企自然是看中了首開(kāi)國(guó)資委背景和在業(yè)內(nèi)的“好人緣“，以及其不錯(cuò)的資源整合能力，首開(kāi)也得以對(duì)沖北京地價(jià)快速攀升帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，合作開(kāi)發(fā)這把雙刃劍在雖讓首開(kāi)得以保住了銷(xiāo)售額，卻也使其在市場(chǎng)中逐漸失去品牌話(huà)語(yǔ)權(quán)。
市場(chǎng)記住了保利操盤(pán)的“和悅?cè)A錦”、龍湖打造的“景粼原著”，卻鮮少有人知道首開(kāi)才是背后的聯(lián)合開(kāi)發(fā)者。
對(duì)合作的依賴(lài)已成痼疾，千億俱樂(lè)部的“虛胖”背后，是首開(kāi)淪為了“黃金配角”。
貳
首開(kāi)的另一重困境來(lái)自激進(jìn)的土地策略。
2016年，首開(kāi)提出“根植北京，擴(kuò)張全國(guó)”的戰(zhàn)略，在全國(guó)范圍內(nèi)攻城奪地——當(dāng)年新增的14塊土儲(chǔ)中有13塊位于京外。
脫離了大本營(yíng)四處出擊的方式曾讓首開(kāi)短暫受益，但反噬則來(lái)得更為猛烈。
由于調(diào)控的逐步深入，首開(kāi)在外地的經(jīng)營(yíng)難言樂(lè)觀。
譬如，首開(kāi)在東莞的首開(kāi)熙江玥，當(dāng)初備案價(jià)在兩萬(wàn)出頭，但由于去化困難，不得不一再下調(diào)價(jià)格，最終以工抵房的名義打了對(duì)折。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)兩年，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均周轉(zhuǎn)速度，錯(cuò)失2022年市場(chǎng)窗口期，成為首開(kāi)激進(jìn)擴(kuò)張戰(zhàn)略下“高價(jià)囤地反噬”的典型案例
與此同時(shí)，北京大本營(yíng)也遭其他房企蠶食。
自從2019年中海以280.9億元銷(xiāo)售額取代首開(kāi)成為北京銷(xiāo)冠以來(lái)，首開(kāi)市占率逐年下跌。
2024年，首開(kāi)股份在北京市場(chǎng)全口徑銷(xiāo)售額為229.9億元，排名第五位；權(quán)益銷(xiāo)售額為105.2億元，排名第七位。
今年以來(lái)，首開(kāi)的排名還在下降。首開(kāi)一季度在北京市場(chǎng)全口徑銷(xiāo)售額為33.6億元，排名第十一位；權(quán)益銷(xiāo)售額為16億元，排名第十三位。
如今，面對(duì)行業(yè)下行，或許是受以往戰(zhàn)績(jī)的影響，首開(kāi)的應(yīng)對(duì)策略顯得被動(dòng)：2024年僅新增兩宗土地，總成本12.2億元，同比縮水88%。
土地儲(chǔ)備的收縮雖緩解現(xiàn)金流壓力，卻也暴露其戰(zhàn)略保守，未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)能不足。
更殘酷的是現(xiàn)金流壓力。
2024年，首開(kāi)簽約金額僅剩400億元，同比下滑35%，但債務(wù)規(guī)模卻持續(xù)擴(kuò)大。
為了續(xù)命，首開(kāi)接連幾年都忙著甩賣(mài)資產(chǎn)：北京發(fā)展大廈、鉑郡商街、珠海公司股權(quán)……甚至連自持十余年的“親兒子”商業(yè)項(xiàng)目也含淚拋售。
叁
首開(kāi)的國(guó)企身份是它的護(hù)城河。
首開(kāi)也樂(lè)于營(yíng)銷(xiāo)這個(gè)身份。
關(guān)于這點(diǎn)，可以查查百度。
在年度報(bào)告中，首開(kāi)承認(rèn)，“2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。”
首開(kāi)的掙扎是那么明顯。
2024年，首開(kāi)裁員262人，高管薪酬總額縮水440萬(wàn)元，組織架構(gòu)反復(fù)整合。
但這些節(jié)流措施相比81億虧損，只是九牛一毛。
首開(kāi)的跌落，是時(shí)代轉(zhuǎn)身時(shí)的一聲嘆息。
曾經(jīng)的“京城一哥”，未能在行業(yè)轉(zhuǎn)向“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”時(shí)抓住先機(jī)。當(dāng)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的模式失效，當(dāng)合作開(kāi)發(fā)的捷徑反噬品牌，當(dāng)國(guó)企光環(huán)抵不過(guò)市場(chǎng)鐵律，首開(kāi)給整個(gè)行業(yè)留下的警示是—— 地產(chǎn)下半場(chǎng)的生存法則早已改變，
而對(duì)于首開(kāi)，我們?nèi)耘f期待：那個(gè)筑就半座北京城的巨頭，能否重建自己的光榮與夢(mèng)想？
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