房地產(chǎn)行業(yè)大變局：裁員、增效與贏家
最近一組數(shù)據(jù)，著實(shí)讓我大為驚愕。2025年第一季度地產(chǎn)銷售榜，排名首位的保利發(fā)展，銷售金額僅630億。整個(gè)榜單中，銷售額超300億的房企不過(guò)7家。再看榜單末尾，曾經(jīng)引以為傲的百?gòu)?qiáng)房企榜，如今踏入門檻僅需12億銷售額。大家可能對(duì)這些數(shù)字沒(méi)什么概念。把時(shí)間拉回到2019年，當(dāng)時(shí)排在首位的碧桂園，銷售金額高達(dá)1700多億，整個(gè)榜單超300億的房企達(dá)到18家。
在過(guò)去6年里，一方面，房企銷售額急劇下降；另一方面，地產(chǎn)人面臨艱難抉擇，要么失業(yè)，要么降薪三分之一。老白忍不住拋出兩個(gè)問(wèn)題：地產(chǎn)人還在持續(xù)消失嗎？誰(shuí)又是最后的贏家？今天咱們就來(lái)聊聊這個(gè)話題。
從2024年統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)來(lái)看，自2019年房企從業(yè)人員達(dá)到巔峰的293.7萬(wàn)人后，到2023年已跌至200萬(wàn)。短短5年間，約90萬(wàn)地產(chǎn)人離開(kāi)了這個(gè)行業(yè)。2024年裁員形勢(shì)更為嚴(yán)峻。對(duì)19家房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中15家都在裁員，比例大概在80%。眾多規(guī)模房企，像保利置業(yè)、萬(wàn)科、融創(chuàng)、越秀等都未能幸免。
在這些裁員的房企中，裁員比例超過(guò)20%的有3家，領(lǐng)地控股便是其中之一。原本員工數(shù)量不多，僅有928人，今年更是銳減到585人，裁員比例高達(dá)37%。同樣，越秀地產(chǎn)去年也縮減了4120人。不過(guò)和另一家房企比起來(lái)，它們都還算“溫和”。
碧桂園，這個(gè)名字如今聽(tīng)起來(lái)是不是有點(diǎn)陌生了？曾經(jīng)的“宇宙房企”在2023年暴雷后，背負(fù)起類似恒大的萬(wàn)億負(fù)債。這幾年，碧桂園幾乎一直處于沉寂狀態(tài)。然而，再次被大家提及，竟是出現(xiàn)在裁員名單上。
從2023年的4.3萬(wàn)人到2024年12月降至2.3萬(wàn)人，整整減少了2萬(wàn)人。也就是說(shuō)，過(guò)去一年里，碧桂園裁掉了近一半員工。深究原因，最容易想到的就是營(yíng)收下降，事實(shí)也的確如此。從碧桂園年報(bào)看，去年其主營(yíng)業(yè)務(wù)全線虧損。
要知道，碧桂園一直走三四線“農(nóng)村包圍城市”的路線，房?jī)r(jià)本就不高。2024年銷售均價(jià)大概在7872元每平，再加上去年交付量較少，僅為38萬(wàn)套，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入整整下降了37.2%，降至2457億，連帶著科技建筑業(yè)務(wù)也下降了36.3%。所以當(dāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不斷減少，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，最快速有效的辦法就是裁員降本。
但有意思的是，對(duì)這些房企來(lái)說(shuō)，裁員還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，增效才是最終目的。2024年，人均產(chǎn)值超1000萬(wàn)的房企僅有4家，其中就包括裁員后的碧桂園。2024年，碧桂園營(yíng)收為2528億，在對(duì)比去年下降37%的基礎(chǔ)上，正是因?yàn)榭车粢话雴T工，人均產(chǎn)值才實(shí)現(xiàn)逆襲，從原來(lái)的929萬(wàn)上升到2024年的1109萬(wàn)。所以別妄想房?jī)r(jià)下跌日子就會(huì)好過(guò)，除了該買不起的還是買不起，同時(shí)還要被瘋狂壓榨。
除此之外，對(duì)10家代表性房企統(tǒng)計(jì)時(shí)，出現(xiàn)了一個(gè)意外情況。這似乎并非毫無(wú)益處。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，一半以上地產(chǎn)從業(yè)人員人均年薪反而開(kāi)始上漲。除了富力地產(chǎn)和綠城管理有稍微下調(diào)，其余大部分房企平均到個(gè)人年薪都在上揚(yáng)，但這背后代價(jià)巨大。
首先，漲薪最多的3家企業(yè)，基本就是裁員最多的，分別是領(lǐng)地控股、碧桂園和美的置業(yè)。領(lǐng)地控股薪資比去年上漲了5.84萬(wàn)，可背后是員工數(shù)量?jī)H剩585位。其次，地產(chǎn)人總薪酬在跌落神壇。
以往地產(chǎn)行業(yè)被視為高薪職業(yè)，給地產(chǎn)行業(yè)管培生年薪超20萬(wàn)并不少見(jiàn)。但截止目前，還能超過(guò)這個(gè)數(shù)字的，就只剩下領(lǐng)地控股27.18萬(wàn)以及越秀地產(chǎn)20萬(wàn)這兩家。而且這還是整個(gè)公司所有員工年薪的平均值，更夸張的是富力地產(chǎn)，員工年薪僅8萬(wàn)塊錢。
那么誰(shuí)是這波房地產(chǎn)行業(yè)寒冬最大的贏家呢？
答案是貝殼。2024年，貝殼不僅營(yíng)收高達(dá)935億元，同比增加了20.2%。體現(xiàn)在員工數(shù)量上，2023年員工數(shù)已達(dá)到11.6萬(wàn)，2024年再次增加1.87萬(wàn)，人員增量領(lǐng)先目前所有房企。無(wú)論是截止2024年門店數(shù)量為5.2萬(wàn)家，還是近50萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，對(duì)比去年都有10%以上的增速。
為什么貝殼能撬動(dòng)這樣的增量呢？
或許從貝殼去年收入能看出端倪。其中，房屋租賃服務(wù)增長(zhǎng)最為迅猛，僅僅一年時(shí)間，凈收入就增長(zhǎng)了近135%。收入增長(zhǎng)背后，是去年租賃房源肉眼可見(jiàn)的激增。房屋租賃服務(wù)里的房源，從2023年的超21萬(wàn)套增長(zhǎng)到2024年的超43萬(wàn)套，沈新租從2023年超20萬(wàn)套增長(zhǎng)到2024年的超42萬(wàn)套。所以貝殼敢再招1萬(wàn)多人，背后其實(shí)是對(duì)存量房的二次盤活，對(duì)應(yīng)的是房屋租賃這塊大蛋糕。
我們常常感慨時(shí)代變化之快。但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，總還有那么一些人以客觀姿態(tài)主動(dòng)擁抱行業(yè)變化，并愿意為之付出堅(jiān)定不移的執(zhí)行力。所以對(duì)于那些還愿意留在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，還在“牌桌”上的人，老白還是表示非常大的敬意。畢竟敢逆勢(shì)而上，主動(dòng)求變本身也需要很大勇氣，不是嗎？
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