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花8.7萬(wàn)買的車位竟“縮水”15%
窄到開(kāi)車門成大難題
合同寫了“不準(zhǔn)退”
法院如何判？
基本案情
2020年，王某某、俞某某、李某某與海門區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買位于海門街道某樓盤的地下車位，總價(jià)87000元，車位面積12.72平方米，合同簽訂后，三人支付了全款。至2022年3月，開(kāi)發(fā)商向三人交付該地下車位，并于同年5月完成了首次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。
然而，購(gòu)房者在實(shí)際使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)所購(gòu)車位實(shí)際面積嚴(yán)重低于合同約定的12.72平方米，且車位寬度過(guò)窄，無(wú)法滿足正常停車需求。經(jīng)過(guò)對(duì)比“國(guó)家停車位尺寸標(biāo)準(zhǔn)”后，他們發(fā)現(xiàn)車位無(wú)法按照標(biāo)準(zhǔn)尺寸使用，甚至開(kāi)車門都成了大問(wèn)題。
因協(xié)商未果，三位購(gòu)房者訴至海門法院。
法院審理
購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定交付符合標(biāo)準(zhǔn)的車位，導(dǎo)致停車目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，要求房產(chǎn)公司調(diào)換合格車位或者退錢，并支付違約金。
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，車位的面積符合首次登記證明中的12.46平方米，合同中也明確約定購(gòu)房者接受實(shí)際交付的車位面積，不得因車位問(wèn)題主張補(bǔ)償或解除合同。
經(jīng)法官現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，車位寬度明顯不足，后委托專業(yè)機(jī)構(gòu)重新測(cè)繪，結(jié)果表明：車位實(shí)際面積僅為為10.6平方米，寬度為 2.00米、長(zhǎng)度為 5.30米，明顯未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的停車位尺寸標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)比對(duì)，實(shí)際交付車位面積比合同約定及登記面積少約15%，且寬度縮減，并且不符合《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，案涉車位本身靠墻、現(xiàn)寬度又有所減，達(dá)不到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原告停車、開(kāi)車門造成極大障礙，致使購(gòu)房者購(gòu)買車位的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
法院判決
法院審理后認(rèn)為，盡管合同中有條款規(guī)定購(gòu)房者無(wú)法因車位問(wèn)題要求補(bǔ)償或解除合同，但該條款屬于格式條款，且不合理地免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任、排除購(gòu)房者主要權(quán)利，違反了《民法典》相關(guān)規(guī)定，該條款屬于無(wú)效條款。
據(jù)此，法院判決支持購(gòu)房者解除合同并要求開(kāi)發(fā)商退還全額購(gòu)車位款。被告已經(jīng)依約向三原告交付車位，三原告也已享有案涉車位的占有使用權(quán)，且客觀上也有條件及時(shí)發(fā)現(xiàn)案涉車位存在的問(wèn)題，但其未及時(shí)主張權(quán)利，故對(duì)原告主張的違約金，法院不予支持。
該案一審判決已生效。
法官說(shuō)法
開(kāi)發(fā)商在合同中約定的免責(zé)條款，即購(gòu)房者無(wú)法因車位問(wèn)題要求補(bǔ)償或解除合同，屬于典型的格式條款。這類條款未經(jīng)購(gòu)房者充分協(xié)商，且不合理地免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，違反了《民法典》相關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效條款。
合同中關(guān)于排除購(gòu)房者權(quán)利的條款不能免除開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定責(zé)任，特別是在合同目的未能實(shí)現(xiàn)的情況下，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并獲得退款。因此，購(gòu)房者在法律框架內(nèi)的維權(quán)是完全合法的，法院的判決也為消費(fèi)者提供了明確的法律保障。
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