觀點(diǎn)網(wǎng) 華夏幸福還未從泥淖中完全走出。
近日，華夏幸福披露2024年年度報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入237.65億元，較2023年同比下降33.81%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-48.17億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-115.81億元。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)銷售額102.76億元，較2023年同比下降6.01%。
在主營業(yè)務(wù)中，華夏幸福的房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)收入164.68億元，同比下滑44.65%，毛利率40.57%；產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)實現(xiàn)收入18.34億元，同比上漲178.81%，毛利率77.29%；物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)收入13.66億元，同比下滑18.24%，毛利率15.52%。
該公司于公告中表示，公司在穩(wěn)步推進(jìn)“保交樓”和債務(wù)重組各項工作的同時，全力落實“全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)模式、強(qiáng)化核心能力，推動轉(zhuǎn)型落地和業(yè)務(wù)發(fā)展。
業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型
在2024前三季度，華夏幸福還能實現(xiàn)一定利潤。產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，華夏幸福年報中計提了較大額度壞賬準(zhǔn)備。
受之前業(yè)務(wù)模式影響，華夏幸福還有很多錢收不回來。據(jù)了解，華夏幸福此前采取的正是政府和社會資本（PPP）合作模式。
這一模式中，政府承擔(dān)頂層設(shè)計與監(jiān)管角色，無需承擔(dān)前期資金，園區(qū)建設(shè)資金由華夏幸福墊付。后期，政府按照約定比例向華夏幸福支付相應(yīng)咨詢、服務(wù)費(fèi)用。華夏幸福投資的運(yùn)營公司承擔(dān)經(jīng)營角色，通過資本市場運(yùn)作籌集資金，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)、運(yùn)營，通過外包給其他建筑類公司或者合作方式建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城。
企業(yè)前期墊資，后期通過地產(chǎn)出售、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及服務(wù)咨詢等方式獲取收益。這種模式的痛點(diǎn)在于，在地方財政壓力下，華夏幸福存在大量應(yīng)收賬款，也就是地方政府本應(yīng)支付給華夏幸福的“園區(qū)服務(wù)費(fèi)”。
也就是華夏幸福這幾年計提的壞賬來源。公告披露，華夏幸福對截至2024年12月31日的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款及長期應(yīng)收款進(jìn)行了減值測試，對部分應(yīng)收款項計提了壞賬準(zhǔn)備。
2024年度，華夏幸福計提壞賬準(zhǔn)備86.86億元，其中包括應(yīng)收賬款計提壞賬準(zhǔn)備73.98億元，對其他應(yīng)收款計提壞賬準(zhǔn)備12.81億元，對長期應(yīng)收款計提壞賬準(zhǔn)備652萬元。
另外，綜合考慮部分項目所在城市的房價、地價持續(xù)調(diào)整等因素，對存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，2024年計提存貨跌價準(zhǔn)備2.51億元，計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目主要位于懷來、固安、廣陽等區(qū)域；以及計提長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備2.43億元。
而此時，華夏幸福的在手現(xiàn)金幾近枯竭，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為49.09億元。
也因為資金問題，華夏幸福需要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，目前形成了“開發(fā)業(yè)務(wù)、運(yùn)營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、園區(qū)衍生業(yè)務(wù)”四大業(yè)務(wù)板塊。在繼續(xù)開展開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，大力發(fā)展運(yùn)營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)及園區(qū)衍生業(yè)務(wù)，全面轉(zhuǎn)型“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”。
根據(jù)報告，華夏幸福的開發(fā)業(yè)務(wù)主要包括產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)、住宅開發(fā)。2024年，產(chǎn)業(yè)新城綜合性開發(fā)協(xié)議委托區(qū)域內(nèi)共新增67家入園企業(yè)，新增簽約投資額207.77億元，固定資產(chǎn)投資規(guī)模超20億元的龍頭項目共4個。
住宅開發(fā)方面，以"保交樓"為第一要務(wù)，自2020年底至報告披露日，已累計交付項目137個/14.7萬套/1819萬平方米，"保交樓"整體交付任務(wù)已完成97%。據(jù)悉，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)主要在運(yùn)營項目為哈爾濱松北項目及桂林樂滿地項目。哈爾濱項目受外部環(huán)境等因素影響銷售不及預(yù)期，3號地住宅部分于2023年1月份完成交樓，目前仍有部分房源以現(xiàn)房形式銷售，4號地已暫停施工。
運(yùn)營業(yè)務(wù)方面，據(jù)披露，華夏幸福運(yùn)營管理產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新中心、酒店、教育等多類資產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方面，在管產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)面積約191萬平方米，2024年新增招商簽約項目254個，合同簽約面積約20.34萬平方米。其中，環(huán)京產(chǎn)業(yè)園在管面積約79萬平方米，2024年新增簽約項目220個，招商簽約合約面積約17萬平方米；外埠產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)在管面積112萬平方米，2024年新增招商簽約項目34個，招商簽約合同面積3.34萬平方米。
在創(chuàng)新中心運(yùn)營方面，共運(yùn)營三個創(chuàng)新中心，在管面積約15萬平方米，其中華夏幸福豐臺創(chuàng)新中心及華夏幸福固安創(chuàng)新中心出租率均超80%。
服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、不動產(chǎn)服務(wù)等三類服務(wù)。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)方打造包括產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)招租、載體運(yùn)營等環(huán)節(jié)的全流程產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。
物業(yè)服務(wù)方面，幸福物業(yè)2024年營業(yè)收入約15.02億元，凈利潤約1.17億元，城市服務(wù)和產(chǎn)業(yè)園服務(wù)在管面積約6334萬平方米，住宅服務(wù)在管面積約5991萬平方米。期內(nèi)成功簽約86個項目，簽約額達(dá)到10.8億元，同比增長8%，其中城市服務(wù)簽約項目67個，簽約額9.3億元，占比86%。
不動產(chǎn)服務(wù)包括不動產(chǎn)代建、營銷服務(wù)等業(yè)務(wù)，幸福安基新增簽約項目29個，簽約金額約2.58億元；幸福安家直播賣房簽約額近2.5億元，完成北京首家新房評測優(yōu)選平臺上線。
另在園區(qū)衍生業(yè)務(wù)上，期內(nèi)華夏幸福投資的蘇州火炬實現(xiàn)營業(yè)收入3.32億元，經(jīng)營性回款3.68億元。此外，基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)場景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，該公司還積極探索園區(qū)新能源、園區(qū)數(shù)字化、低空經(jīng)濟(jì)等潛力領(lǐng)域。
重組化債
華夏幸福于報告中介紹了“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”平臺的經(jīng)營情況。據(jù)披露，“幸福精選”平臺包括華夏幸福所持的幸福物業(yè)、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司的股權(quán)。2024年，三家公司合計實現(xiàn)的營業(yè)收入約為28.09億元，凈利潤約1.09億元。
“幸福優(yōu)選”平臺包括華夏幸福所持的幸福產(chǎn)城、幸福安基、幸福安家、幸福藍(lán)線、幸?；壑牵ū本┢髽I(yè)管理服務(wù)有限公司、幸福智算（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司六家公司的股權(quán)。
“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”的業(yè)務(wù)經(jīng)營、資本運(yùn)作等相關(guān)工作，和華夏幸福債權(quán)人的利益息息相關(guān)。
期內(nèi)，推進(jìn)債務(wù)重組是華夏幸福的另一重要事項。重組簽約進(jìn)展方面，截至報告披露日，《債務(wù)重組計劃》中2192億元金融債務(wù)通過簽約等方式實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計約為1922.73億元。
截至目前，華夏幸福及下屬公司九通投資發(fā)行的境內(nèi)公司債券存續(xù)余額為251.15億元。公司境外間接全資子公司在中國境外發(fā)行的美元債券協(xié)議安排重組已完成重組交割。
以股抵債方面，該公司依托《以股抵債方案》搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務(wù)平臺，以平臺股權(quán)抵償金融及經(jīng)營債務(wù)，積極推進(jìn)金融及經(jīng)營債務(wù)重組。截至報告披露日，公司金融債務(wù)和經(jīng)營債務(wù)合計實施以股抵債金額約231.74億元。
其中，以“幸福精選平臺”股權(quán)抵償金融債務(wù)金額約為170.04億元，相關(guān)債權(quán)人對應(yīng)獲得”股權(quán)比例約為41.71%；以 “幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)抵償經(jīng)營債務(wù)金額約為61.7億元，相關(guān)債權(quán)人對應(yīng)獲得“幸福精選平臺”股權(quán)比例約為2.90%，獲得“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)比例約為11.85%。
資產(chǎn)交易進(jìn)展方面，目前華夏幸福已完成豐臺、國際業(yè)務(wù)部分地產(chǎn)項目、永清產(chǎn)業(yè)新城、廣陽產(chǎn)業(yè)新城平臺公司、南方總部資產(chǎn)包交易相關(guān)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等協(xié)議簽署，其中豐臺及國際業(yè)務(wù)部分地產(chǎn)項目交易已完成，其他項目均正在按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議推進(jìn)相關(guān)安排。
信托計劃進(jìn)展方面，產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，2023年11月21日，華夏幸福完成信托計劃設(shè)立，信托規(guī)模為255.85億元。2024年3月7日，擬以上述信托計劃受益權(quán)份額抵償“兌抵接”類金融債權(quán)人合計不超過240.01億元金融債務(wù)，公司或其指定主體已向全部交易對方發(fā)出了書面通知，對應(yīng)信托抵債金額240.01億元；根據(jù)《債務(wù)重組協(xié)議》已實施完畢信托抵債交易的金額為223.48億元，相關(guān)信托受益權(quán)份額在建信信托的受益人變更登記仍在進(jìn)行中。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
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