家人們，你是不是也常掛在嘴邊說：“我把房子更個(gè)名，給孩子（或者配偶、父母）就行?！钡憧赡懿恢溃@“更名”倆字，搞不好根本不是你以為的更名，而是過戶！這倆詞就一字之差，不僅在產(chǎn)權(quán)歸屬的法律關(guān)系上大不一樣，還可能讓你多掏好幾萬，甚至幾十萬的稅費(fèi)呢！
我給大家看個(gè)數(shù)據(jù)哈，2024年住建部的統(tǒng)計(jì)顯示，非市場(chǎng)化交易在房產(chǎn)交易里占比挺高，有17.3%呢。這里面，大約有32%的人把更名和過戶給弄混了，平均下來，每起都得多花8600元！所以家里有房產(chǎn)，或者正打算變更產(chǎn)權(quán)的朋友，可得弄清楚，你到底是要“更名”，還是要“過戶”。
咱先說說啥是“更名”，啥是“過戶”。更名呢，就是不改變房子的產(chǎn)權(quán)，只是改改登記信息，比如說改個(gè)名字，或者加個(gè)人名上去。過戶可就不一樣了，那是實(shí)實(shí)在在地把房子的所有權(quán)從一個(gè)人手里轉(zhuǎn)到另一個(gè)人手里，產(chǎn)權(quán)都變了。
在法律效力上，更名不構(gòu)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，過戶才是完全的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。常見的情況也不一樣，像結(jié)婚后給配偶名字加上，或者自己改名、公司改名，這就是更名；要是買賣房子、贈(zèng)與房子、繼承房子，或者離婚的時(shí)候分割財(cái)產(chǎn)，那就是過戶。
說到費(fèi)用，這里面的差別可大了去了。更名，一般就交個(gè)工本費(fèi)和登記費(fèi)，幾百塊錢就搞定了。過戶要交契稅、個(gè)稅、增值稅，還有登記費(fèi)，這些加起來，好幾萬甚至幾十萬都有可能。另外，更名不會(huì)觸發(fā)限售期，過戶的話，限售期就得重新算。
接下來，我給大家說說大家最容易犯的幾個(gè)錯(cuò)。第一個(gè)，婚后給配偶名字加上，很多人覺得這就是過戶，其實(shí)不對(duì)！在婚姻存續(xù)期間給配偶加名，這是共同財(cái)產(chǎn)登記，屬于更名。但好多人用“贈(zèng)與”的方式操作，這樣不僅多花錢，以后還可能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)歸屬鬧矛盾。其實(shí)帶上結(jié)婚證和房產(chǎn)證，走“變更登記”就行，簡(jiǎn)單得很。
第二個(gè)，給孩子準(zhǔn)備婚房，很多人直接就“買賣”過戶了。要是孩子是直系親屬，最省錢的方式其實(shí)是“繼承”或者“贈(zèng)與”。2024年的數(shù)據(jù)顯示，贈(zèng)與的方式費(fèi)用大概是房?jī)r(jià)的3%，繼承的話，費(fèi)用就500元左右。你想想，要是房子值500萬，方式選錯(cuò)了，可能就得差出15萬呢！
第三個(gè)，自己改名字或者公司改名，也想著去“過戶”。其實(shí)這屬于信息更正，只要提供改名證明，像身份證、工商變更證明啥的，走“更名”程序就行，就交幾十到幾百塊錢的工本費(fèi)，1到3天就能辦好。
第四個(gè)，企業(yè)房產(chǎn)合并，很多人用“轉(zhuǎn)讓”的方式。其實(shí)企業(yè)內(nèi)部合并或者改制，只要房產(chǎn)更名就行。要是按“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”操作，不僅交易成本增加，還可能觸發(fā)土地增值稅、增值稅這些稅費(fèi)。2024年的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)處理不當(dāng)，平均得多花13.7%的交易成本。
第五個(gè)，有人想著先更名后過戶，這樣能避稅。這可絕對(duì)不行！這就是典型的“規(guī)避行為”，稅務(wù)部門盯得可緊了。2024年，全國(guó)就查處了3872起類似案件，平均每起都得補(bǔ)繳稅費(fèi)和滯納金32萬！
咱得清楚，更名不是偷偷換產(chǎn)權(quán)，過戶才是真正的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。更名一般用在婚后給配偶加名、自己改名、企業(yè)名字更改這些情況，費(fèi)用低、流程快，還不影響限售，也不觸發(fā)稅費(fèi)。過戶呢，用在房產(chǎn)買賣、父母贈(zèng)與子女、財(cái)產(chǎn)繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割、企業(yè)間資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這些情況，涉及契稅、增值稅、個(gè)人所得稅，成本高、流程也復(fù)雜。
在操作之前，大家可以先問問自己這三個(gè)問題：產(chǎn)權(quán)有沒有實(shí)質(zhì)變動(dòng)？對(duì)方是不是直系親屬？需不需要走買賣合同？把這三點(diǎn)弄明白了，能幫你避免90%的誤操作。
除了多花錢，還有一些隱形的“代價(jià)”也得注意。過戶會(huì)重新計(jì)算限售年限，像北上廣深這些地方，限售3到5年呢，一旦重置，房子幾年都賣不出去。名下房產(chǎn)數(shù)變動(dòng)還可能影響貸款政策和首付比例，別到時(shí)候“名義轉(zhuǎn)移”變成了“資格損失”。辦理過戶的時(shí)間成本也不小，高峰期一線城市辦過戶可能得排隊(duì)一個(gè)月，更名的話，大多數(shù)城市1到3天就能搞定。
家人們，可別被這幾個(gè)字給“坑”了，少則幾萬，多則幾十萬呢！說到底，更名就是改改登記信息，過戶才是換所有權(quán)。這一字之差，背后是產(chǎn)權(quán)、法律、稅收這些大問題。辦理之前，一定要弄清楚自己是需要“更名”，還是“過戶”?？疵靼妆举|(zhì)，選對(duì)方式，能讓你少花冤枉錢，也少進(jìn)法律坑。
大家有沒有辦理過房產(chǎn)更名或者過戶呀？過程中有沒有踩過坑？你覺得哪種方式最實(shí)用、最省錢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享你的經(jīng)驗(yàn)，讓更多人避開“產(chǎn)權(quán)誤區(qū)”！
熱門跟貼