觀點網(wǎng) 5月7日，長假歸來第二天，形勢又有了新變化。
率先出街的是商務(wù)部在早晨6點15分發(fā)布的消息，何立峰副總理作為中美經(jīng)貿(mào)中方牽頭人，將在訪問瑞士期間，與美方牽頭人美國財長貝森特舉行會談；緊隨其后的是印巴沖突正式升級的新聞，已經(jīng)醞釀數(shù)周的地緣危機還在加速。
就在這幾條重磅消息輪番刷屏之時，國新辦上午9時舉行的新聞發(fā)布會，將所有大大小小的新聞都壓在了后面，成為這一天最受關(guān)注的焦點。
與去年9·24發(fā)布會類似，此次發(fā)布會上，“一行一局一會”都是一把手出席，并宣布了一攬子金融政策。
央行行長潘功勝在會上表示，4月25日，中央政治局召開會議分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。為貫徹中央政治局會議精神，進一步實施好適度寬松的貨幣政策，人民銀行將加大宏觀調(diào)控強度，推出一攬子貨幣政策措施，主要有三大類共十項措施。
一是數(shù)量型政策，通過降準(zhǔn)等措施，加大中長期流動性供給，保持市場流動性充裕。二是價格型政策，下調(diào)政策利率，降低結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，也就是中央銀行向商業(yè)銀行提供再貸款的利率，同時調(diào)降公積金貸款利率。三是結(jié)構(gòu)型政策，完善現(xiàn)有結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，并創(chuàng)設(shè)新的政策工具，支持科技創(chuàng)新、擴大消費、普惠金融等領(lǐng)域。
資料來源：國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會實錄
金融監(jiān)管總局局長李云澤表示，下一步，將按照黨中央、國務(wù)院要求，進一步增強抓落實的責(zé)任感、緊迫感和主動性，加力加勁推動既定政策落地見效，加快加強增量政策儲備，不斷完善應(yīng)對預(yù)案，全力鞏固經(jīng)濟回升向好的基本面。近期將推出以下增量政策，共八項。
資料來源：國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會實錄
證監(jiān)會主席吳清表示，將全力抓好貫徹落實，堅持“兩強兩嚴(yán)”，堅定不移辦好自己的事，既努力在市場運行上體現(xiàn)“穩(wěn)”，同時在激發(fā)市場活力、強化市場功能上體現(xiàn)“進”。
資料來源：國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會實錄
在這一攬子政策中，市場最為關(guān)注的自然是“擇機降準(zhǔn)降息”終于落地了。
自從央行2025年工作會議中提出“擇機降準(zhǔn)降息”之后，這一表態(tài)經(jīng)過多次重申和強調(diào)，關(guān)于“時機”的討論可謂非常充分。
毫不意外，上述一攬子政策內(nèi)容的分析與解讀也已經(jīng)非常之多，而相關(guān)政策最為直接的體現(xiàn)就在樓市和股市。所以，從樓市的角度，在降息背景下的住房公積金貸款利率變動，值得關(guān)注一二。
根據(jù)央行公布，自2025年5月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。
數(shù)據(jù)來源：住房公積金管理中心
資料顯示，中國住房公積金政策正式實施時間是1999年6月，首次調(diào)整利率時間據(jù)查應(yīng)為2002年。從上圖可知，2025年5月8日下調(diào)后的住房公積金利率，將是近30年來最低點。
事實上，自2015年以來，公積金貸款利率就一直在突破新低，5年期以上首套房貸款利率去年正式“破3”，再到目前的2.6%。
按照央行行長潘功勝的表態(tài)，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整，預(yù)計每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。
從購房者的角度，公積金貸款利率下調(diào)肯定會進一步降低購房成本，這是眾所周知的事情。只是每年200億利息支出節(jié)省，或者說100萬元30年期貸款減少約5萬元利息成本，將會如何去促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)？
從“唯心”的角度觀察，本次一攬子降準(zhǔn)降息貨幣政策中間（三大類十項措施），將住房公積金利率調(diào)整單列為第五項，可見其重要性。
從“唯物”的角度觀察，住房公積金貸款屬于國家政策性貸款，故貸款利率較商業(yè)貸款利率低。疊加此前購房商業(yè)貸款利率進行了調(diào)整，公積金貸款也到了必須調(diào)整的階段。
相關(guān)報道顯示，目前首套房商業(yè)貸款利率在3%左右，而公積金貸款利率為2.85%，兩者之間的差距較小。本次商業(yè)貸款利率未直接降低，公積金貸款利率下調(diào)25個基點，從而拉開了公積金利率和商業(yè)貸款利率的差異。
有分析認為，這在一定程度強化了公積金制度的普惠性，使得公積金貸款與商業(yè)貸款定位形成互補，對于首套剛需購房人群將形成更大利好。
由此可見，此輪公積金利率下調(diào)，最重要的不是為購房者節(jié)省200億元利息支出，而是推動以使用公積金貸款為主的剛需群體入市。
自去年“9·27”一攬子增量政策出臺落地以來，中國房地產(chǎn)市場逐漸有了止跌回穩(wěn)的積極勢頭，但不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情依然存在：一線及重點二線城市止跌回穩(wěn)明顯好于三四線城市，一二線城市不同區(qū)域之間的回穩(wěn)行情也同樣存在分化。
從國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)很容易看到，2025年3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。
現(xiàn)在的一二線樓市回暖，入市主體是以改善型需求為主的購房人群。只有剛需購房人群開始回歸，才是支撐房地產(chǎn)市場全面止跌企穩(wěn)的購買力基座。
這是此次公積金貸款利率下調(diào)的“樓市拐點”所在。
成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
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