五一前夕，北京土地市場再次迎來重磅競拍——一個起始總價(jià)126億的朝陽組團(tuán)地塊。那天上午，我又問了幾家央國企的朋友去嗎。他們說：
當(dāng)然去看看。
最終出現(xiàn)在現(xiàn)場的，是保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)、招商、中?！际茄雵?，無一民企。
不過，地塊競拍的激烈程度，似乎匹配不上關(guān)注的熱度。最終中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)的聯(lián)合體，底價(jià)拿下這塊地。5.45萬元每平米的樓面價(jià)，還是刷新了近兩年朝陽宅地單價(jià)紀(jì)錄。
一個多月前，北京海淀的樹村地塊拍賣現(xiàn)場，幾乎也都是這些央國企的身影。唯一不同的是，那塊地競價(jià)了270多輪，耗時3個小時。
據(jù)說競拍階段有一家房企突然從現(xiàn)場消失，過了不久再次出現(xiàn)，并持續(xù)舉牌。有人開玩笑說：
他們是不是去申請刷卡額度去了？
最終，這塊地被中海拿下，樓板價(jià)每平米10.23萬，超越了1月份的朱房地塊：
成為北京新任樓板價(jià)地王。
依舊這些參與北京地王競拍的開發(fā)商們，之前也在成都相遇了。成都大源西地塊拍賣現(xiàn)場，還是這些耳熟能詳?shù)姆科螅褐泻?、華潤、金茂、招商、綠城、建發(fā)……
最終，招商以3.1萬的樓面價(jià)成功拿下：溢價(jià)率70%。這塊地也超越了去年的金融城H12，成為：
成都新的樓面地王。
基本上又是這些地產(chǎn)商，又在杭州相遇，并一起制造了杭州的水電新村新地王。
經(jīng)過過去五年的淘汰賽，中國房地產(chǎn)的主力，就剩下這幾家公司了。
1
這兩天我翻了翻Wind數(shù)據(jù)。在A股和港股的房地產(chǎn)上市公司中，共有90家內(nèi)地房企發(fā)布了2024年全年業(yè)績預(yù)告。90家房企里，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)正向盈利的企業(yè)只有29家：
不到三分之一。
首次出現(xiàn)年報(bào)虧損的房企，一共有27家。7年前就高喊活下去的萬科，去年虧了450億，34年以來首次虧損。
千億房企數(shù)量，進(jìn)一步減少至11家。一夜之間，行業(yè)回到了2016年水平。
我之前寫過一次。去年年中，一個調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)的中央調(diào)研組下來了。他們從100多家上市房企里，抽了20家民營房企、10家國企進(jìn)行了調(diào)研，得出了一個結(jié)論：
民企在懸崖之下，國企在懸崖邊上。
這并非危言聳聽?？纯慈ツ晏潛p的房企，央國企并不在少數(shù)。
于是過完年，很多房企都開始調(diào)整組織架構(gòu)，為打硬仗開始做準(zhǔn)備了。尤其是四大央企，保利發(fā)展進(jìn)行了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整及人事變動，合并八個區(qū)域，調(diào)防了一眾管理層；招商拿最重要的華東區(qū)域開刀，進(jìn)行內(nèi)部合并；
至于華潤置地，他們?nèi)ツ昃桶言?個大區(qū)重組為5個大區(qū)，精簡了8個地區(qū)公司……
四大央企改革的方向，都是減少組織層級，總部直接拉通一線業(yè)務(wù)。
改革力度最大的，還是金茂。
昨天，中國金茂就正式發(fā)了一份內(nèi)部文件。文件說，為了強(qiáng)化總部運(yùn)營管控及管理穿透，提高組織敏捷度，助推重點(diǎn)城市做強(qiáng)做優(yōu)，公司將進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，將“總部－區(qū)域－城市”三級管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部－地區(qū)”二級管控架構(gòu)：
取消所有區(qū)域公司。
金茂還將對城市公司進(jìn)行撤并重組，城市公司統(tǒng)一更名為地區(qū)公司。比如撤銷金茂華北區(qū)域公司，原華北直管項(xiàng)目群新設(shè)為金茂北京地區(qū)公司。
房地產(chǎn)行業(yè)通行了多年的三級管控制度，開始退出歷史舞臺了。
2
第一個做三級管控的公司，是碧桂園。
2008年至2010年，碧桂園先后成立了東北、廣清、江中、湘渝川贛、蘇皖、粵閩等15個區(qū)域公司。?
莫斌加盟碧桂園后，正式開始做實(shí)三級管控，碧桂園的規(guī)模，很快迎來爆發(fā)。
此后，進(jìn)行全國性擴(kuò)張的公司都學(xué)習(xí)碧桂園，基本上都走向了三級管控。
但三級管控最難的，是高高在上的集團(tuán)，如何激發(fā)已成諸侯的區(qū)域管理層的士氣。莫斌的辦法是，將土地拓展權(quán)逐步下放到區(qū)域，并允許跨區(qū)域投資。但前方士兵對金錢的渴望是無限的，碧桂園不斷推出成就共享、同心共享等各種跟投機(jī)制，刺激區(qū)域總們宵衣旰食。
碧桂園成為宇宙房企，但后來的危機(jī)，也早已埋下。賺得盆滿缽滿的區(qū)域總們，一有機(jī)會，就想著落袋為安，離開組織，哪管身后的洪水滔天。
早就發(fā)現(xiàn)了問題的吳建斌說過，區(qū)域公司為了完成目標(biāo)，會越來越多做項(xiàng)目融資，影響集團(tuán)的融資額度，而且買錯地，買地不慎的事，時有發(fā)生。他的建議，全部被楊國強(qiáng)駁回。
更重要的是，為了自身利益，區(qū)域總們會給總部編織一個信息繭房，為了迎合老板，他們會樹立各種不切實(shí)際的目標(biāo)：
總部收到的，全是好消息。
有人在知乎上問過一個問題，為什么幾乎所有歷史模擬游戲，都無法模擬大國的衰落？最好的回答是因?yàn)橛螒虻臄?shù)據(jù)百分百真實(shí)，任何問題稍微露出苗頭，你都會第一時間去補(bǔ)救。然而在現(xiàn)實(shí)中，你可能每天接到的匯報(bào)就是經(jīng)濟(jì)一直在增長，糧食每年都豐收，前線大捷，殲敵幾十萬后大軍順利轉(zhuǎn)進(jìn)，人民滿意度100%：
只是不知道為啥，突然天兵就殺到皇城腳下了。
楊國強(qiáng)、許家印、黃其森、孫宏斌目前遇到的危機(jī)，與這樣的信息繭房不無關(guān)系。前一天還在慶祝榮登世界500強(qiáng)榜單，第二天銀行催債的人就上門了。
黃其森后來說過，房地產(chǎn)最大的泡沫，是人的泡沫。他是真的被坑怕了。
3
作為市場化程度最高的央企之一，金茂是從2023年下半年開始收縮戰(zhàn)線的。
去年金茂的歸母凈利潤10億元人民幣，與2023年的虧損69億元相比，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。金茂在公告中說，實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長，除了計(jì)提減值撥備的下降外，還包括：
強(qiáng)化管理，降本增效。
去年底，母公司中化集團(tuán)總經(jīng)理焦健在一次內(nèi)部會議上說，金茂頂住了市場下行壓力、穩(wěn)住了公司局面，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期經(jīng)營效益，為集團(tuán)作出了較大貢獻(xiàn)。他還說：
金茂是讓集團(tuán)放心的企業(yè)。
在這之后，金茂開始醞釀轉(zhuǎn)守為攻了。
3月11日，中國金茂發(fā)布人事變動公告。張?jiān)龈度喂局飨?，從他的年齡來看，已到退休之時。CEO陶天海接任。
陶天海在成為CEO之前，掌舵金茂的華東區(qū)域。2015年，上海的大寧金茂府橫空出世，幾乎以一己之力，改寫了上海房地產(chǎn)的價(jià)格體系，成了全國房地產(chǎn)大漲的序曲。
大寧金茂府的操盤手，正是陶天海。他在第一線，親眼看著一個產(chǎn)品、一家子公司，會怎樣深刻影響一家大公司的命運(yùn)；他也知道，金茂現(xiàn)在的問題是什么。
從三級管控到二級管控，最累的會是總部。他們必須親自到第一線了。
金茂的朋友說，陶天海在內(nèi)部大會上講：
現(xiàn)在人類都進(jìn)入AI時代了，金茂有些員工還活在清朝，辮子都還剪掉。
這家公司正在跟過去翻篇。
4
比起房地產(chǎn)，隔壁的汽車行業(yè)淘汰賽就殘酷多了，是真的刺刀見紅。
那是一個真正不問出身的舞臺，只要有能力折騰，都能創(chuàng)造奇跡——只有一款車的小米，生產(chǎn)線都干冒煙了；跨行而來的華為，幾乎要把BBA趕出中國賽區(qū)；毫不起眼的零跑，現(xiàn)在是新勢力前三名.......
李想預(yù)言過，十年后主流車企將只剩下八家；何小鵬前不久給出判斷，最終存活下的車企在7家以內(nèi)。
比起他們，開發(fā)商的存活率還是高了很多。
其中，小鵬的起死回生，是汽車行業(yè)2024年最大的看點(diǎn)。
小鵬的起死回生，是從組織變革開始的。兩位聯(lián)合創(chuàng)始人變成顧問，十個副總裁裁掉八個，采購部門更是被一鍋端，有媒體評價(jià)：
小鵬汽車最大的改款，不是車，而是何小鵬本人。
何小鵬最難的時候，咨詢過雷軍自己該怎么辦。雷軍告訴他，小鵬最大的問題是：你只想做董事長，不想做 CEO。
早就財(cái)富自由的何小鵬這才把豪言壯語放一邊，到生產(chǎn)第一線，開始學(xué)著做一個合格的制造業(yè)CEO。
從金茂開始，很多國企開發(fā)商的董事長，要學(xué)習(xí)做CEO了。
珍愛包叔，順手“在看”
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