每經(jīng)記者：劉頌輝 每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤

受結(jié)轉(zhuǎn)面積下降和計(jì)提減值的雙重影響，去年，上市房企普遍在艱難中前行，行業(yè)對(duì)于“止跌回穩(wěn)”的期盼愈發(fā)強(qiáng)烈。

4月30日，上市房企2024年年報(bào)披露收官。A股88家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，53家的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)值，個(gè)別企業(yè)為上市以來(lái)首次虧損。華泰證券的統(tǒng)計(jì)顯示，48家H股內(nèi)房企業(yè)績(jī)下滑的原因，主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、房?jī)r(jià)下行，導(dǎo)致毛利率降低以及存貨計(jì)提減值增加。全口徑銷售額千億元房企的數(shù)量，回落到2016年的11家。

在此背景下，頭部房企則更聚焦核心城市。在2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)徐家俊在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)就表示，投資布局將主要集中在市場(chǎng)安全度較高的核心一二線城市。

房企銷售規(guī)模縮減

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，新建商品房銷售額96750億元，其中住宅銷售面積同比下降14.1%，銷售額同比下降17.6%。

在行業(yè)深度調(diào)整之下，上市房企的銷售規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)水平均有所收縮。2024年，萬(wàn)科A、保利發(fā)展、綠地控股、招商蛇口、新城控股、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份等A股房企，營(yíng)業(yè)規(guī)模排名靠前。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，歸母凈利潤(rùn)方面，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份和新城控股排名靠前。其中，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)50.01億元，在A股房企中最高，不過(guò)同比下降58.56%；萬(wàn)科A出現(xiàn)上市34年來(lái)首次虧損，*ST金科凈虧損319.69億元，綠地控股凈虧損155.52億元，金融街凈虧損110.84億元。

興業(yè)證券的統(tǒng)計(jì)顯示，從A股和H股的情況來(lái)看，房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比下降21%，歸母凈利潤(rùn)虧損規(guī)模擴(kuò)大至4177億元，資產(chǎn)減值損失為939億元，毛利率處于低位，板塊整體毛利率11.6%，與2023年基本持平，而此前的高點(diǎn)為32.3%。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，在2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰表示，當(dāng)前行業(yè)處于調(diào)整關(guān)鍵期，正逐步邁向健康穩(wěn)定發(fā)展軌道。過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)的“三高”模式導(dǎo)致嚴(yán)重供過(guò)于求，此輪下跌是行業(yè)自我調(diào)整、回歸理性的必要過(guò)程。

“早在‘三高’年代，公司就嚴(yán)格把控有息負(fù)債率，長(zhǎng)期維持在40%左右的較低水平。面對(duì)行業(yè)寒冬，公司緊握現(xiàn)金，積極修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)不良存貨進(jìn)行處置，計(jì)提60億元以提前釋放風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈的穩(wěn)定?！笔Y鐵峰表示。

從上市房企披露的年報(bào)來(lái)看，降負(fù)債和降本增效是去年的重點(diǎn)任務(wù)之一。興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，A股、H股房地產(chǎn)板塊整體有息負(fù)債規(guī)模下降3.4%。

多業(yè)務(wù)拓展顯優(yōu)勢(shì)

華泰證券的研報(bào)認(rèn)為，在百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模中，TOP10房企的貢獻(xiàn)度同比增加5.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51.3%，顯示頭部房企在市場(chǎng)下行中韌性更強(qiáng)，行業(yè)集中度提升，未來(lái)分化格局或延續(xù)。

對(duì)于2025年的市場(chǎng)走勢(shì)，受前期庫(kù)存及市場(chǎng)因素影響，部分房企計(jì)劃新推貨源和總供貨規(guī)模將有所下降，但主流房企普遍對(duì)銷售復(fù)蘇持樂(lè)觀態(tài)度，部分已重提年度銷售目標(biāo)。

憑借中海地產(chǎn)和“中建八子”兩大地產(chǎn)平臺(tái)，2024年，中國(guó)建筑在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)4219億元銷售金額。

中建系旗下各家房企銷售表現(xiàn)不賴?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額3106.9億元，為TOP2房企；中建壹品（中建三局旗下）累計(jì)銷售額452.5億元，為TOP20房企；中建東孚（中建八局旗下）銷售額266.1億元，中建智地銷售額也達(dá)到255.1億元。

中海地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，堅(jiān)持聚焦一線、強(qiáng)二線城市的投資策略：主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2024年3月28日，上海建國(guó)東路中海順昌玖里項(xiàng)目首開(kāi)即售罄，收金196.5億元，打破全國(guó)商品房單次開(kāi)盤銷售金額紀(jì)錄；同年6月底，上海、深圳、北京的三個(gè)玖序系項(xiàng)目入市，兩日吸金228億元。上海中海領(lǐng)邸玖序項(xiàng)目全年五開(kāi)五罄，銷售282億元。

除了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，做強(qiáng)做優(yōu)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)同樣是中海地產(chǎn)的重要賽道。公司管理層在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上介紹，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)是中海地產(chǎn)的第二增長(zhǎng)曲線，目前公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)已超10%，隨著商業(yè)項(xiàng)目加速入市，正不斷為商業(yè)物業(yè)收入增長(zhǎng)注入新動(dòng)能。2025年，中海地產(chǎn)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長(zhǎng)，下一個(gè)五年要顯著提升經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平也表示，在目前階段，龍湖集團(tuán)要把債務(wù)安全放在第一位，但公司也保持了一定的投資強(qiáng)度，聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現(xiàn)把握的項(xiàng)目。在這一輪償債周期下，龍湖集團(tuán)的天街項(xiàng)目一個(gè)都沒(méi)有出售，長(zhǎng)租公寓和資管航道還在發(fā)展、還在拿項(xiàng)目，抓住窗口期，為多航道業(yè)務(wù)做長(zhǎng)期規(guī)劃和發(fā)展。

面對(duì)行業(yè)挑戰(zhàn)，新城控股也在憑借“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于公司下一步發(fā)展，新城控股在年報(bào)中表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)可以穿越周期的行業(yè)，讓企業(yè)形成統(tǒng)一的管理語(yǔ)言，最終指引企業(yè)將核心優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為持續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在消費(fèi)增長(zhǎng)放緩、差異化市場(chǎng)崛起等新的行業(yè)趨勢(shì)下，旗下的“商業(yè)管理事業(yè)部”升級(jí)為“新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司”，提升差異化競(jìng)爭(zhēng)力。