你家小區(qū)物業(yè)費(fèi)降了嗎？
反正，在今年開春，重慶風(fēng)花樹小區(qū)的物業(yè)費(fèi)每月每平1塊8降到1塊3，降幅高達(dá)27.8%！
不少網(wǎng)友看后，很震驚：這物業(yè)費(fèi)還能降？
實(shí)際上，這兩年，物業(yè)費(fèi)下調(diào)的消息，已經(jīng)不算稀奇了。
根據(jù)《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報(bào)告》，重慶、銀川、青島和武漢上百個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%-35%之間。
來源：克而瑞物管
換句話來說，全國東西南北中的各大城市，物業(yè)費(fèi)都有下降。
這又是為什么？
說到物業(yè)費(fèi)，“高收費(fèi)、低服務(wù)”是人們的普遍印象。
業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，也是由來已久的難題。如今正值降價(jià)潮，那我們首先得問，物業(yè)費(fèi)真的合理嗎？
這個(gè)問題，不同的地方和不同時(shí)代的人，可能有不同的答案。至少，80后和90后對此可能感觸更深，“交物業(yè)費(fèi)”這一行為概念，產(chǎn)生于大家從農(nóng)村到城市的變遷中，過去幾十年物業(yè)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制也長期遵循“進(jìn)城買房主導(dǎo)”模式。
也就是說，買新房與交物業(yè)兩者關(guān)系捆在了一起。
毫不夸張地講，中國物業(yè)費(fèi)的歷史，是一部伴隨城市狂飆突進(jìn)的成長史，2000年左右，城鎮(zhèn)化率還不足30%，物業(yè)費(fèi)在許多人眼里還是一個(gè)陌生的詞語，隨著越來越多的人進(jìn)城安家落戶，城鎮(zhèn)化率升至了67%。
于是，物業(yè)費(fèi)逐漸成為一個(gè)大部分都繞不開的話題，其價(jià)格也隨之而變。
《中國住房大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，目前我國75%的住房物業(yè)費(fèi)在2元/月/平方米以內(nèi)。即便沒有完全準(zhǔn)確的參照物來衡量2元的價(jià)格算何種水平，但這比前十年還是要高出不少。
即便是最近這十年，2015年至2023年，全國商品房物業(yè)費(fèi)年均漲幅也達(dá)到8.2%，高端項(xiàng)目普遍突破5元/㎡/月。
可見，“漲”一度是物業(yè)費(fèi)的主基調(diào)。
如果按2元/月/平方米的物業(yè)費(fèi)計(jì)算話，普通90平方米住宅一年要交2160元。
對大部分省份的普通家庭來說，這是筆不大不小的開支。
有繳費(fèi)自然就獲得了服務(wù)。細(xì)細(xì)想來，物業(yè)管理者在安全守門、夜間巡邏、上門維修、業(yè)主活動、花草維護(hù)、工程檢查……好像又一個(gè)都不少。
那業(yè)主們對物業(yè)公司的感知度到底如何？答案可能有些揪心。
2021—2024年，我國住宅物業(yè)的整體換手率從1.7%增加到3.3%，每年足足有2萬個(gè)左右的小區(qū)在更替自己的物業(yè)公司。
住宅物業(yè)換手率 數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
換物業(yè)的原因，是業(yè)主們對物業(yè)公司提供的服務(wù)不太滿意。
去年，全國的業(yè)主們對物業(yè)公司的整體服務(wù)滿意度打出了73.1分，如果按照80分以上為良的算法，我國的物業(yè)滿意度顯然還沒達(dá)到相對高的水平。
圖源：中指數(shù)據(jù)、克而瑞——物業(yè)滿意度
試想下，當(dāng)業(yè)主們覺得自己家里的家電維修，公共空間的衛(wèi)生管理、安全防護(hù)等與物業(yè)公司沒啥關(guān)系時(shí)，這種“物業(yè)可有可無”的想法就會變得多起來；要是物業(yè)方平時(shí)對業(yè)主們的訴求滿足不及時(shí)，這種“失落感”便會更強(qiáng)，滿意度就不會高，隨之帶來的便是，覺得物業(yè)公司的收費(fèi)不合理。
這其中，又以中端住宅區(qū)的業(yè)主占比最多，高達(dá)44.2%，畢竟，這是城鎮(zhèn)小區(qū)的主流住宅區(qū)。
物業(yè)費(fèi)合理性調(diào)研
來源：《2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)研問卷》、克而瑞物管整理
物業(yè)服務(wù)好不好，直接影響了大家交物業(yè)費(fèi)的積極性，2024年，重點(diǎn)城市的繳費(fèi)率只有82%，比前年還低了一些，不乏有這方面的因素。
物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率 來源：克而瑞物管
有人不愛交物業(yè)費(fèi)，原因是什么？
綜合上述“物業(yè)費(fèi)漲幅、業(yè)務(wù)滿意度”等情況判斷，老百姓對物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量感知如何，很重要。
再舉個(gè)簡單的例子，一邊是越來越多的物業(yè)公司開始降價(jià)乃至免收物業(yè)費(fèi)，另一邊卻也存在某些小區(qū)漲價(jià)格的現(xiàn)象，例如，南京鼓樓區(qū)某高端樓盤物業(yè)費(fèi)逆勢上漲15%，只是其新增改進(jìn)了讓群眾頗為贊許的智能安防系統(tǒng)與健康管家服務(wù)。
這就能揭示出一個(gè)道理：業(yè)主們在乎的可能不單是費(fèi)用高低之爭，更關(guān)鍵的是質(zhì)價(jià)是否相符。
對于每一位身居小區(qū)的業(yè)主而言，物業(yè)自然是極為需要的，只是其服務(wù)價(jià)格過去整體是物業(yè)單位所主導(dǎo)的。
物業(yè)存在的真正問題，也可能不單純的費(fèi)用問題，誰的議價(jià)能力強(qiáng)，誰往往就占據(jù)了制高地位。過去，物業(yè)與房子又是打包賣給業(yè)主的，物業(yè)公司自然占據(jù)了一定“控制權(quán)”。不過此類情況似乎在發(fā)生改變。物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮說明了這一點(diǎn)。
那物業(yè)費(fèi)下降的真相又有哪些？
這里面既有市場這只無形的手，也有政府這只看得見的手。
在市場供應(yīng)層面，房地產(chǎn)這幾年確實(shí)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展周期中，過去城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展催生了大量的住宅小區(qū)的開發(fā)，導(dǎo)致房子供應(yīng)逐步增加，這時(shí)候房子多了，有的房子人沒住進(jìn)去，就出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象：空置。
來自貝殼研究院的研究表明，即便是三年前的2022年，我國28個(gè)大中城市平均住房空置率達(dá)到12%。
而我國主要城鎮(zhèn)人口又集中在一、二、三線城市，大城市有虹吸效應(yīng)，越往下吸引力則逐步減少，與之對應(yīng)的空置率分別為7%、12%和16%。
城市房屋空置率 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
反過來看，物業(yè)公司也有些“過?！?。
在2008年我國物業(yè)公司僅為5.8萬家，這一數(shù)據(jù)在2024年達(dá)到了近37萬，越來越多的玩家涌入物業(yè)服務(wù)這個(gè)小區(qū)最后一米的賽道做起了生意。規(guī)模一大，競爭隨之產(chǎn)生，這在房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期后顯得尤為明顯。
為了應(yīng)對競爭，物業(yè)方會主動求變，比如中海物業(yè)為了持續(xù)競標(biāo)獲得武漢江夏的中海光谷錦城某住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，在歷經(jīng)內(nèi)部討論后，就曾一度兩次宣布降低物業(yè)費(fèi)，從早期的3.3元/平方米降至2.6元/平方米。
更有一些地方的物業(yè)公司開始了“卷”價(jià)格，武漢、重慶這些二線城市個(gè)別小區(qū)降低已經(jīng)達(dá)到50%，這里還包括了一些別墅群，武漢某高端小區(qū)物業(yè)費(fèi)從7.6元下降到3.8元。
至于看得見的手，是政府推動或者國家法律法規(guī)完善的結(jié)果。
比如，江蘇鎮(zhèn)江的物業(yè)降價(jià)，就是由政府發(fā)布一手促成，諸如全國其他很多城市不少也是如此，青島、重慶、銀川、武漢還有山西全省，均曾發(fā)布物業(yè)費(fèi)新規(guī)，且這還只是一部分。
2024年部分城市物業(yè)管理政策
除了行政手段，法律層面的《中華人民共和國民法典》第二百八十四條明確，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?/p>
這就給了業(yè)主一個(gè)自由選擇的空間，而2024年住建部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》作出類似的要求，強(qiáng)調(diào)費(fèi)用調(diào)整必須經(jīng)雙過半業(yè)主同意。北京海淀區(qū)試點(diǎn)“菜單式收費(fèi)”，將綠化養(yǎng)護(hù)、電梯維保等項(xiàng)目拆分為19個(gè)可選項(xiàng)，業(yè)主選擇率不足60%的服務(wù)項(xiàng)自動取消。
諸多舉措給了業(yè)主更大的選擇權(quán)利，國家行為的推動，或許一方面是為了滿足群眾更好的居住品質(zhì)，另外一方面也有對房地產(chǎn)調(diào)控的訴求。
既有市場供求關(guān)系的深刻變革，又有有形之手的深刻調(diào)整，物業(yè)的議價(jià)能力增強(qiáng)，物業(yè)費(fèi)進(jìn)入降價(jià)階段，成為順理成章的事情。
但降價(jià)是不是意味著降服務(wù)，這成為當(dāng)前需要業(yè)主關(guān)注的疑問。
自前些年國家層面將物業(yè)管理公司的稱謂定義為“物業(yè)服務(wù)公司”開始，“服務(wù)”這個(gè)詞語就被深深地印在了業(yè)主們的心里。
也只有真正的品質(zhì)服務(wù)，才能真正體現(xiàn)物業(yè)和業(yè)主之間真實(shí)、平等和互惠的關(guān)系，小到每個(gè)社區(qū)的一花一草一木，大到主動回應(yīng)關(guān)心業(yè)主們的每個(gè)訴求。
比如，在廣西某小區(qū)，物業(yè)公司在優(yōu)化物業(yè)費(fèi)后，又調(diào)整了服務(wù)的方式，除了原有內(nèi)容外，還為業(yè)主們主動增加了上門家政、社區(qū)團(tuán)購、群眾精神娛樂文化活動等服務(wù)。
有網(wǎng)友就此表示，大多物業(yè)單位的降費(fèi)，不能只當(dāng)作一筆簡單的經(jīng)濟(jì)賬來算，背后應(yīng)體現(xiàn)新時(shí)代下物業(yè)管理變革的內(nèi)涵。
的確，從“管理”到“服務(wù)”的轉(zhuǎn)型是物業(yè)公司的必然之路，這里屬于“1＋1＞2”的關(guān)系，即“管理好該管的小區(qū)事項(xiàng)，服務(wù)好該服務(wù)的對象”才能超出業(yè)主們的預(yù)期，特別是在AI時(shí)代，要如何把智能巡檢、高壓清洗機(jī)、掃地機(jī)器人、智能客服等新技術(shù)應(yīng)用得好，將成為考驗(yàn)物業(yè)單位的一道題。
而服務(wù)的前提又是提供服務(wù)者的能力素養(yǎng)。
在物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查的一些細(xì)分維度評價(jià)指標(biāo)中，客戶服務(wù)情況得分為78.6分，位列第一位，表明該板塊確實(shí)是大家關(guān)心的核心問題，這里包括了人員的態(tài)度、素質(zhì)以及解決問題的能力。
2024中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告
以后，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系是，大家開始回歸到各自真正的平等位置，物業(yè)公司憑借著專業(yè)的能力，守護(hù)好小區(qū)的每一處環(huán)境、服務(wù)好每一個(gè)業(yè)主，業(yè)主則回歸主動管理的常態(tài)，而不是傳統(tǒng)的“被交錢”的簡單行為。
前兩天，和一個(gè)朋友聊天，聽到一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象。
先前，很多地產(chǎn)公司既搞房地產(chǎn)開發(fā)，也搞物業(yè)，但在內(nèi)部物業(yè)板塊某種程度上是被“瞧不起”的，開會都坐在最后。
因?yàn)?，房地產(chǎn)板塊高大上，來錢快，而物業(yè)干的是苦臟累的活，來錢少又慢。
但新形勢下，不一樣了。房地產(chǎn)板塊抖抖霍霍，反而是物業(yè)板塊現(xiàn)金流很穩(wěn)健。
這個(gè)有意思的現(xiàn)象背后，其實(shí)還可以追問更深一層：在房地產(chǎn)回歸居住屬性的大背景，物業(yè)唯有通過提供品質(zhì)服務(wù)，靠著質(zhì)價(jià)平等的原則，才能讓每一位交錢的業(yè)主“心服口服”。
物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，只是第一步。
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