21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵 上海報道

5月9日，上海2025年四批次土拍順利舉行，4宗地塊共攬金97.1億元。

此次4宗地塊的起拍總價約84億元，有兩宗地溢價成交，兩宗地底價成交，土拍熱度分化。參拍房企全部為上海近年來土拍常客，比如保利發(fā)展、保利置業(yè)、招商蛇口、金茂、中海、華潤、中鐵建等，且全為央國企。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，5月9日的土拍時間窗口非常巧妙。4月一系列交易數(shù)據(jù)剛披露不久，4月上海新房、二手房的交易數(shù)據(jù)也都不錯，尤其是近期一些網(wǎng)紅新盤的認籌數(shù)據(jù)亮眼，為上海此輪土拍維持熱度加分。此外，本周央行公布了一系列金融利好舉措，市場期待的降準、降息兌現(xiàn)，進一步提振市場信心。在偏暖的市場氛圍下，央國企拿地情緒高漲，最后拿地的結(jié)果符合市場預(yù)判，兩幅質(zhì)地不錯的土地都獲得了20%以上的溢價率。

央國企補倉

當(dāng)天上午，先是楊浦、松江地塊相繼賣出，共收金67億元。其中，保利置業(yè)以42.4063億元總價、溢價率26.3%拿下楊浦地塊，成交樓面價約為8.02萬元/平方米。中鐵建以24.7082億元，溢價率20.42%拿下松江新城地塊，成交樓面價2.5288萬元/平方米。

當(dāng)天下午，保利發(fā)展、北外灘集團分別以底價8.4億元、21.57億元獲取青浦、虹口地塊。

大贏家是保利集團。根據(jù)兩宗地所在板塊在售新房均價估算，保利集團此次加碼投資上海，至少可增加超過75億儲備貨值。

公開信息顯示，楊浦地塊位于內(nèi)中環(huán)，緊鄰12號線愛國路站，與濱江直線距離約500米。這宗地附近就是中海在2024年11月拿的楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊。另外，中海于2024年10月競得的楊浦區(qū)定海社區(qū)K2-04地塊、楊浦區(qū)定海社區(qū)G2-5地塊也在附近，三宗地規(guī)劃開發(fā)了中海云邸玖章，并在今年4月28日首開推出187套房源，當(dāng)日售罄。

楊浦地塊競拍過程中，金茂、招商蛇口不曾出價，表現(xiàn)謹慎。華潤、中海、保利置業(yè)三家房企參與角逐，最后是中海與保利置業(yè)“死磕到底”。最終，保利置業(yè)以高于中海去年11月所拿地塊近7000元/平方米的成本搶到這宗地，深耕上海意愿強烈。

值得一提的是，保利置業(yè)去年11月也曾與中海展開一輪搶地之戰(zhàn)，但很快就退出了，今年卻以更高成本拿地。知情人士透露，這與房企階段性補充貨值需求有關(guān)，也反映出房企間競爭的激烈程度。

地價上漲固然對新房房價有推動作用，但幾家參拍房企表現(xiàn)出來的謹慎態(tài)度也很明顯。尤其是虹口地塊，僅有北外灘集團一家報名。業(yè)內(nèi)人士分析，地塊商業(yè)部分的建設(shè)成本與運營風(fēng)險，以及周邊競品的去化情況，都使得該項目開發(fā)充滿挑戰(zhàn)。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，與前幾輪土拍相比，上海四批次土拍熱度有所下降，與土地市場分化有關(guān)。此次推出的地塊中，中心區(qū)域小型地塊開發(fā)難度上升，這對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。上海此次拿出的土地，也得益于限價政策及好房子標(biāo)準新規(guī)范的落地，中心區(qū)域地價具備不斷向上突破空間，但是參拍房企數(shù)量減少，甚至只有一家報名，說明企業(yè)拿地還是偏謹慎。

市場期待新政落地

土拍是房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”。有房企人士指出，對于購房者而言，土拍結(jié)果是觀察市場趨勢的重要窗口，它在一定程度上決定了板塊未來的定價走向。上海土地市場在競爭與合作中不斷前行，未來走勢值得持續(xù)關(guān)注。

回顧近期上海土地市場，出讓模式多樣化，部分地塊采用招拍掛形式，如楊浦地塊；而像后灘、東安等地塊，則采用遴選方式確定開發(fā)者。遴選地塊往往門檻極高，涉及金額動輒百億元，與普通招拍掛地塊形成明顯差異。此外，松江地塊起拍價低，競爭同樣焦灼；普陀中環(huán)內(nèi)地塊稀缺，未來發(fā)展機遇依賴舊改推進，但目前受資金限制，舊改難度較大；浦東新楊思、前灘南等區(qū)域被視為未來土拍的潛力板塊。

分析人士指出，此次土拍熱度相較前幾個月有所降溫，這與市場對上海地方政策扶持的期待密切相關(guān)。雖然央行宣布降息，但新政出臺一般都要次月才生效，市場更關(guān)注限購放松等實質(zhì)性政策落地。

此外，此次土拍也預(yù)示著，上海城市更新進程加速，市中心復(fù)雜地塊開發(fā)將成為未來房企競爭的關(guān)鍵戰(zhàn)場。勇于嘗試、具備綜合開發(fā)能力的企業(yè)，有望在城市核心區(qū)域占據(jù)一席之地。而6月土拍走向，仍需密切關(guān)注5月市場動態(tài)與政策變化。