申城樓市迎來暖風(fēng)。
“五一”小長(zhǎng)假期間，上海多個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，熱鬧非常。比如浦東楊思的翡雲(yún)悅府熱度依舊，加推的二批次房源，收獲了318%的認(rèn)購(gòu)率；地處浦東北蔡的西派海上，在假期倒數(shù)第二天結(jié)束認(rèn)籌，82套住宅吸引超200組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)248%。
在多個(gè)項(xiàng)目反饋熱烈之際，同處浦東的陽(yáng)明花園卻意外爆冷——63套房源無(wú)一人認(rèn)籌。
這個(gè)外環(huán)內(nèi)現(xiàn)房銷售的樓盤遭遇的滑鐵盧引起了市場(chǎng)高度關(guān)注。
陽(yáng)明花園售樓處 孫婉秋攝
無(wú)人問津
5月6日，陽(yáng)明花園項(xiàng)目官微發(fā)布公告，因?yàn)槠?天半的登記認(rèn)購(gòu)期間無(wú)認(rèn)購(gòu)客戶，該項(xiàng)目取消公證搖號(hào)，改為8日上午直接開盤。
8日一早，《國(guó)際金融報(bào)》記者來到項(xiàng)目處，現(xiàn)場(chǎng)冷清，洽談區(qū)空空如也，只有幾個(gè)工作人員坐鎮(zhèn)。陽(yáng)明花園早在去年第五批便過會(huì)，一年后才取證認(rèn)購(gòu)，此次推盤63套，集中在一、二、三幢。
此次在售三幢樓 吳典攝
其中46套位于一、二幢1至7樓的低區(qū)，戶型在75—170平方米之間，總價(jià)介于490萬(wàn)—1081萬(wàn)元。17套高區(qū)大戶型則位于三幢，面積在152—221平方米之間，均價(jià)5.8萬(wàn)—6.5萬(wàn)元，房源整體均價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，均為毛坯交付。相較于2022年11月開盤時(shí)的5.75萬(wàn)元/平方米上漲4000多元。
上海中原地產(chǎn)森蘭板塊負(fù)責(zé)人宋滬雄在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)直言，結(jié)合項(xiàng)目自身情況而言，6.2萬(wàn)元/平方米的開盤均價(jià)偏高。
陽(yáng)明花園雖然距離地鐵站僅200米，出行方便，但樓盤地處浦東外高橋板塊，離東海直線距離不到4公里，位置較偏，周邊界面不佳，生活配套一般，雖然自帶4萬(wàn)平方米商業(yè)及會(huì)所，但記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，商業(yè)預(yù)計(jì)明年上半年才能開業(yè)，且由開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)，因此招商如何尚未可知，會(huì)所的開業(yè)時(shí)間更是在商業(yè)之后。
小區(qū)最近的地鐵站 左宇攝
房產(chǎn)交易網(wǎng)站顯示，當(dāng)前陽(yáng)明花園二期在售房源23套，均價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米。10年前開盤的一期項(xiàng)目目前仍有18套在售房源，均價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，其周邊房齡20年左右的商品房均價(jià)在5.2萬(wàn)—5.4萬(wàn)元/平方米之間。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也認(rèn)為，陽(yáng)明花園此次開盤均價(jià)并無(wú)太高性價(jià)比。盧文曦直言，陽(yáng)明花園并非全新小區(qū)，由于分期開發(fā)，時(shí)間跨度久，戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品力打造上已非當(dāng)前受眾所青睞。在市場(chǎng)“去泡沫化”加速的當(dāng)前，普通樓盤如果沒有過硬品質(zhì)和吸引力，很容易被冷落。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，以此次主推的143平方米房源為例，該戶型為長(zhǎng)條戶型，僅兩開間朝南，三個(gè)臥室中兩個(gè)為北向。173平方米的中間戶更是南北不通，要改至合理居住水平，需要對(duì)戶型進(jìn)行大動(dòng)。
此外，項(xiàng)目一期和三期此前被曝出沉降、墻體滲水等質(zhì)量問題，也影響了購(gòu)房者對(duì)于樓盤的信心。項(xiàng)目工作人員承認(rèn)，二期挖地基確實(shí)導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)部分沉降情況，其直言質(zhì)量問題維權(quán)也是開發(fā)商此次選擇低調(diào)開盤，避免大力宣傳的原因之一。
陽(yáng)明花園一期 吳典攝
背后的僑福集團(tuán)
陽(yáng)明花園的開發(fā)商是上海僑福外高橋置業(yè)有限公司，這是一家成立于1993年的外資企業(yè)，它的背后是僑福集團(tuán)。
相比新鴻基、九龍倉(cāng)、長(zhǎng)實(shí)等港資房企，僑福集團(tuán)名聲不顯，盡管觸角遍布海內(nèi)外，但外界對(duì)其依舊了解不多。
根據(jù)公開信息，僑福集團(tuán)由已故實(shí)業(yè)家黃周旋在1950年創(chuàng)立。黃周旋出生于廣東省潮州市，曾參軍、任《青年軍報(bào)》記者，退伍后從事建筑業(yè)，初期聚焦政府基建項(xiàng)目，如機(jī)場(chǎng)、鐵路等，后轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)，先后在臺(tái)北建成僑福新村、金融大廈等標(biāo)志性建筑。
1980年時(shí)，捕捉到香港地產(chǎn)機(jī)遇的黃周旋將僑福集團(tuán)總部遷至香江，隨后啟動(dòng)陽(yáng)明山莊開發(fā)。該項(xiàng)目首創(chuàng)“半山豪宅+自然生態(tài)”模式，打造占地1.8萬(wàn)平方米的山頂豪宅群，至今仍是亞洲高端住宅的經(jīng)典樣本。
在內(nèi)地市場(chǎng)，僑福集團(tuán)也有一張金字招牌——北京僑福芳草地。大約三十年前，黃周旋以超前眼光拿下北京東大橋地塊，后因規(guī)劃調(diào)整與資金問題，項(xiàng)目一度擱淺，直至2004年由次子黃建華接棒重啟。
據(jù)悉，北京僑福芳草地融合金字塔玻璃幕墻、236米室內(nèi)吊橋、LEED鉑金級(jí)環(huán)保技術(shù)，成為全球首個(gè)“藝術(shù)商業(yè)綜合體”；場(chǎng)內(nèi)陳列達(dá)利雕塑、曾梵志畫作等千余件藝術(shù)品，開創(chuàng)“商業(yè)空間美術(shù)館化”先河，被《時(shí)代》雜志評(píng)為“全球最具創(chuàng)新力建筑”。
在上海，僑福集團(tuán)也規(guī)劃了一個(gè)芳草地項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2023年6月正式開工，彼時(shí)距離首次拿地時(shí)間已經(jīng)過去了7年。
按規(guī)劃，上海僑福芳草地是集高端辦公會(huì)展、時(shí)尚藝術(shù)商業(yè)、精品酒店公寓于一體的城市綜合體，總建筑面積19.2萬(wàn)平方米，是寶山區(qū)未來的制高點(diǎn)和地標(biāo)門戶建筑，計(jì)劃2026年正式落成。
這些項(xiàng)目足以看出僑福集團(tuán)身上的港企風(fēng)格，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、不追求高周轉(zhuǎn)，不過一個(gè)問題是，在文化商業(yè)領(lǐng)域打出影響力的僑福集團(tuán)，卻未能在內(nèi)地住宅市場(chǎng)得到賞識(shí)，陽(yáng)明花園就是一個(gè)很典型的案例。
上海樓市持續(xù)活躍
陽(yáng)明花園廣場(chǎng)二期的遇冷雖在一定程度上反映出申城樓市溫度，但其折戟更多是由于自身定位原因，并不能掩蓋當(dāng)前上海市場(chǎng)的熱度。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，上海共有29個(gè)樓盤入市，單價(jià)“10萬(wàn)+”的高端改善型樓盤數(shù)量增至8個(gè)，“日光盤”數(shù)量5個(gè)。
從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的4月成交前十榜單來看，高端改善項(xiàng)目延續(xù)活躍格局，“10萬(wàn)+”項(xiàng)目有4個(gè)上榜，其中東外灘板塊的中?！ぴ欺【琳潞汪潆?yún)悅府成交均價(jià)分別為11.5萬(wàn)元/平方米、10.7萬(wàn)元/平方米。
另?yè)?jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月，上海共31個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，其中4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，位于浦東新區(qū)三林板塊的前灘公館認(rèn)購(gòu)套數(shù)800組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)334%；開盤項(xiàng)目共31個(gè)，7個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，其中位于浦東新區(qū)曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺(tái)累計(jì)5次開盤均售罄。
盧文曦向記者表示，上海整體市場(chǎng)交易情緒良好，尤其前兩天降準(zhǔn)降息預(yù)期落地，干擾性信息在陸續(xù)被排除。疊加新盤供應(yīng)上漲，好項(xiàng)目陸續(xù)入市，中環(huán)以內(nèi)的大戶型交易量增多，交易活躍性會(huì)更好的延續(xù)，“大家都是奔著置換去的”。
正在開啟的5月，上海會(huì)有更多紅盤入市，比如徐匯濱江的綠城潮鳴東方、浦東唐鎮(zhèn)的保利天奕等。值得一提的是，潮鳴東方開盤均價(jià)約19.5萬(wàn)元/平方米，僅次于翠湖，突破了徐匯濱江價(jià)格上限。
克而瑞指出，這一價(jià)格的突破，不僅是項(xiàng)目自身稀缺價(jià)值的體現(xiàn)，更預(yù)示著上海新房市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格調(diào)整周期，“未來核心城區(qū)新盤價(jià)格有望持續(xù)走高”。
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