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文｜老墨

為什么很多人還是一頭霧水，說到底，還是他根本不知道怎么預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)。

其實(shí)預(yù)測(cè)也不可能100%準(zhǔn)，但是樓市發(fā)展到現(xiàn)在，二十年過去了，可能在一直猛漲了，最近兩三年都在下跌，2025年的房?jī)r(jià)還會(huì)下跌嗎？很多人都很關(guān)心這個(gè)問題，如果你也想知道，那就看看這3個(gè)原因。

原因一、大部分城市依然是“以價(jià)換量”，就等于是背后有只手在拉著房?jī)r(jià)

我注意到了，很少有人從“以價(jià)換量”的角度來談房?jī)r(jià)，并不是他們不知道，而是不愿意提及。

其實(shí)除了北上廣深等少部分城市，國(guó)內(nèi)大部分城市都在“以價(jià)換量”，表面看是房企為了生存而不得不這么做，但實(shí)際上是在買方時(shí)代下，樓市必須要經(jīng)歷的階段。

之前我就提過兩組數(shù)據(jù)，我還得在這篇文章再提一次：

第一、從年初到10月的這段時(shí)間，狹義庫存面積只少了0.29億平；第二、廣義庫存面積更是高達(dá)25.2億平。

“狹義庫存”就是能賣但沒賣掉的，而“廣義庫存”就得從開工算起。所以不管怎么說，庫存是國(guó)內(nèi)大部分城市都要面對(duì)的問題，你說怎么辦？

所以啊，再加上宏觀環(huán)境依然面臨挑戰(zhàn)，民眾消費(fèi)動(dòng)力依然有待提高等種種方面，反而會(huì)繼續(xù)放大庫存問題。

這也不是我個(gè)人的看法，8月底就有業(yè)內(nèi)人士表示：在新房成交緩慢恢復(fù)，二手房放盤量增多，以及顯著的價(jià)格折扣大大降低了買房門檻，預(yù)計(jì)“以價(jià)換量”依然是主流。

這點(diǎn)太正常了，其實(shí)開發(fā)商的手上也沒有什么辦法，只能降價(jià)。

原因二、在新房“產(chǎn)業(yè)鏈”回暖之前，止跌還是樓市核心工作

注意了，所謂新房產(chǎn)業(yè)鏈就是“拿地、融資、開工、銷售”這一套動(dòng)作，所以很多人都把2024年比作2008年和2015年，似乎房?jī)r(jià)很快就會(huì)上漲，這本身就錯(cuò)了。

截止到10月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額8.63萬億，同比下跌10.3%；新開工面積僅4.4億平，只相當(dāng)于三年前14.6億平的零頭；債券融資總額僅4420億元，同比下跌25.6%。這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)都在下滑，那房?jī)r(jià)自然就會(huì)下跌。

所以啊，2025年樓市的核心工作就是止跌，可問題是怎么止跌呢？

難度確實(shí)很大，尤其是要解決這一套問題才能讓樓市轉(zhuǎn)得起來，然后才能帶動(dòng)家具、家電、建筑、設(shè)計(jì)、金融等等50多個(gè)上下游行業(yè)。

我們要相信國(guó)家的智慧，肯定發(fā)現(xiàn)了這些問題，并且正在調(diào)整，但是也需要時(shí)間，短期來看房?jī)r(jià)下跌還是大環(huán)境，否則就不會(huì)止跌了。

原因三、徹底解決現(xiàn)金流問題之前，恐怕民眾還是預(yù)期房?jī)r(jià)下跌

我們必須要明白這點(diǎn)，事實(shí)和心理存在一個(gè)時(shí)間差。說白了，相比兩三年前的房?jī)r(jià)跌幅，2024年已經(jīng)有所緩和了，比如“銀十”銷售時(shí)隔17年首次超過“金九”，但是民眾心里還是覺得房?jī)r(jià)一直在暴跌，至少也是可能暴跌。

所以啊，現(xiàn)在房企急需資金支持，但是融資又是一個(gè)問題。

就以全國(guó)80家典型房企來說，從2020年融資上漲9%開始，2021年就一直下跌，那年是24%，2022年又跌了34%，2023年又跌了28%，截止到2024年10月底，又跌了25.6%。