摘要：多輪優(yōu)化政策推動預(yù)期回升。
12月1日，房地產(chǎn)交易稅新政實行首日，陸家嘴白領(lǐng)陸先生趁著周末，8點半趕到浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心繳納契稅，沒想到已經(jīng)大排長隊。記者了解到，稅收新政實行前3天，浦東房地產(chǎn)交易中心取號辦理業(yè)務(wù)的市民比以往同期翻倍。
傳統(tǒng)淡季，上海樓市不淡。繼11月二手房成交量創(chuàng)下近44個月以來新高，上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心迎來大客流。這樣的熱度會持續(xù)多久，上海房價要漲了嗎？
誰在買房？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，大量年輕購買力正在涌入房地產(chǎn)市場。
曹女士是一位“90后”，來上海工作多年一直租房居住，隨著10月1日房地產(chǎn)“滬七條”正式施行，她毫不猶豫地決定購買一套自住房。在經(jīng)過近兩個月密集看了三十多套房子之后，曹女士購入一套位于中環(huán)附近的長寧仙霞板塊一室戶，總價266萬元?！笆袇^(qū)宜居、配套成熟，交通便利，這些因素讓我?guī)缀鯖]有猶豫就做出了決定?！辈芘空f。
“90后”小吳則更加迅速地抓住了機會?！皽邨l”出臺之后，他立刻加入購房大軍，事先選好區(qū)域，定好預(yù)算和戶型，只看了不到20套房子，很快找到心儀的目標(biāo)，并在新華路附近購入一套帶電梯的一室戶，總價500多萬元。從決定買房到簽合同，整個過程一氣呵成。
相似的故事也發(fā)生在另一位年輕的購房者——工程師小馮身上，“滬七條”出臺之后，他開始著手買房事宜。僅僅看了六七套房子，他就已經(jīng)決定入手。
往年寒冬來臨之際，樓市通常會步入傳統(tǒng)的交易淡季，但這些年輕人的故事，讓人們看到，上海正在走出新行情。
根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，11月份，全市二手房（含商業(yè)）交易總量達(dá)到27050套，環(huán)比上漲11%，不僅超越6月成為全年二手房成交最高的月份，也是自2021年3月以來，單月交易首次突破2.7萬套大關(guān)，遠(yuǎn)超樓市榮枯線1.5萬套。
以改善型住房為主的花木板塊為例，僅僅一個月就成交了65套二手住房。“11月的交易表現(xiàn)是今年以來最好的，我自己就做成了5單總價1000萬元左右的二手房交易。”上海中原地產(chǎn)世紀(jì)花園分行高級店董潘雪蓮告訴記者。
從全市面上看，哪里交易最好？
太平洋房屋品牌中心總監(jiān)金宇表示，根據(jù)600家門店的交易數(shù)據(jù)，這兩個月來，二手房交易增長最快的地區(qū)是松江、閔行和徐匯。改善類、剛需類兩類房源成交量雙爬升：兩個月以來，1500萬元以上房源成交增長118.2%，1100至1500萬元成交增長92%，300至500萬元成交增長89.9%。“從主力成交價格段來看，剛需購買力量強大，500萬元以來的房源成交量占總量的65.8%。”金宇說。
新房表現(xiàn)同樣亮眼。根據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份上海全市新建商品房共成交6694套，同比增長27%。從成交面積前十名的榜單可以看到，改善類產(chǎn)品相對活躍，成交量最多的項目是徐匯區(qū)中海領(lǐng)邸項目，成交面積6.2萬平方米共534套，均價為每平方米13.3萬元，開盤即售罄。11月24日開盤的靜安萬科中興傲舍二期，首日即成交68套，銷售金額約18.2億元；次日，黃浦露香園·天譽也迎來開盤，開盤當(dāng)天即達(dá)成78億元的銷售額。
拋開數(shù)據(jù)，線下的市場氛圍同樣熱鬧非凡。
12月3日，新政實施已有三天，記者在浦東房地產(chǎn)交易中心張楊路受理處看到，房產(chǎn)交易受理窗口和稅務(wù)咨詢窗口人流量仍然較大，記者下午四點左右在稅務(wù)咨詢窗口進行取號，前方還有二十多人在等待。
據(jù)了解，自12月1日開始，浦東房地產(chǎn)交易中心人流就明顯增多。當(dāng)天是房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整施行的第一天，前來咨詢新政的人不在少數(shù)。
咨詢者朱先生告訴記者，他正在考慮房產(chǎn)置換，因為家中有不止一套房產(chǎn)，所以正好可以適用此次落地的新政。此前，朱先生也和中介進行過稅務(wù)咨詢，但因為在買賣兩端、多個稅種上都享有優(yōu)惠，朱先生希望到現(xiàn)場進一步了解自己適用的政策優(yōu)惠情況。
“（契稅）稅率從3%降到了1%，對我們二套房購房者優(yōu)惠力度還是很大的?！苯谡孟胍u房的李女士得知新政發(fā)布后，也等在了12月1號之后來現(xiàn)場咨詢。一個月前，李女士也曾來過房地產(chǎn)交易中心咨詢業(yè)務(wù)，但當(dāng)時人遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么多。
此次樓市稅收優(yōu)惠落地后，浦東、閔行等區(qū)的房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)受理量增長最為明顯。一位中介現(xiàn)場告訴記者，12月1日當(dāng)天，浦東房地產(chǎn)交易中心繳稅辦證業(yè)務(wù)受理了五百多人，而平時一天只有二百多人，業(yè)務(wù)量已經(jīng)翻倍。
預(yù)期回升？
成交活躍背后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一方面是“滬七條”新政持續(xù)發(fā)力，另一方面，得益于取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)交易稅調(diào)整等一系列政策舉措落地?！艾F(xiàn)在上海的房地產(chǎn)市場政策已經(jīng)進入了歷史的‘最寬松’時期?！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L嚴(yán)躍進說。
今年9月29日晚間，上海六部門在“滬九條”的基礎(chǔ)上再度出臺重磅樓市政策，在調(diào)整住房限購政策的同時，優(yōu)化信貸政策、調(diào)整住房稅收政策等7項內(nèi)容，業(yè)內(nèi)稱之為“滬七條”。隨后的11月18日，上海明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個人住房交易的契稅、增值稅以及個稅迎來全面下降。從目前市場上各類交易結(jié)構(gòu)來看，無論是剛需、首次改善還是高價房，都在逐步向好。
以12月1日實行的房地產(chǎn)交易稅新政為例，對于個人購房者，這一波調(diào)整，集中于契稅、增值稅、個稅三大方面。其中，契稅是八年以來首次調(diào)整，最為社會所關(guān)注。
新政明確，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
此前，上海首套房購房者適用的契稅稅率是按照90平方米進行分界的，90平方米及以下稅率為1%，90平方米以上為1.5%，二套房購房者則統(tǒng)一適用3%稅率。
可以看出，樓市稅收新政低稅率的覆蓋面更廣了，購房契稅也明顯降低。這對購房者來說都是真金白銀的實惠。“感覺賺到了?！庇浾卟稍L的陸先生說，他在川沙購入一套面積120多平方米的首套新房，隨著新政實行，契稅從原來的1.5%下降至1%，契稅繳納總額少了4萬多元。
記者在采訪中了解到，從去年開始，上海陸續(xù)推出房地產(chǎn)市場調(diào)整舉措，同樣為如今的樓市表現(xiàn)做了鋪墊。在內(nèi)環(huán)和中環(huán)買房的小吳和曹女士，就是受益于上海今年以來的多輪政策調(diào)整。
小吳和曹女士都是非滬籍單身人士，今年之前在上海沒有購房資格。今年1月31日，上海從全市層面優(yōu)化購房政策，取消了非滬籍單身人士限購，連續(xù)繳納社保（個稅）不低于5年的非滬籍人士，可以在外環(huán)外買房。5月27日，出臺的“滬九條”再次優(yōu)化限購措施，把繳納社保（個稅）年限縮短，從5年變至3年；購房區(qū)域從外環(huán)外的新房和二手房，拓展為可以到外環(huán)內(nèi)購買二手房。10月1日實行的“滬七條”和后續(xù)疊加舉措，進一步激勵他們做出了購房決定。
“我的買房需求是好地段、好區(qū)位?！疁邨l’提到的降低首付比例、房貸利率，調(diào)整稅率，都是我最關(guān)心的問題，讓我可以在以相對較低的成本在市中心買房?！毙钦f。
樓市新政的效應(yīng)還在持續(xù)顯現(xiàn)。一項權(quán)威調(diào)查結(jié)果顯示，目前，上海房地產(chǎn)市場預(yù)期得到改善，近三分之二房企認(rèn)為政策效應(yīng)能持續(xù)3個月以上，近四成企業(yè)認(rèn)為，購房者預(yù)期趨于樂觀。結(jié)合記者從房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)部門反饋，目前，購房者的購買意愿度和決策時效明顯增強，購買周期由7至9月份的平均到三個月大幅縮短到1個月左右。
“不同群體對于市場前景有不同的判斷，有人看多，有人看低，這正是一個健康、正常發(fā)展的市場應(yīng)有的表現(xiàn)。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦說。
房價上漲？
在成交持續(xù)放量的情況下，一些購房者也冒出了“接下來是否會漲價”的想法。年輕人快速決策，是不是樓市回暖下的一種非理性表現(xiàn)？
新房方面，綜合多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)據(jù)，11月全市新建商品房均價為每平方米7.35萬元，環(huán)比增長1%，同比增長13%。二手房更能直觀反映市場變化，11月，全市二手房掛牌均價每平方米5.03萬元，環(huán)比下跌1.11%。個別區(qū)域有所上揚，比如黃浦區(qū)，11月掛牌價格環(huán)比微漲0.16%。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前二手房交易熱建立在“以價換量”的基礎(chǔ)上，無論是賣家還是買家，心態(tài)都比較平穩(wěn)。目前，上海二手房的成交價格相比2022年高峰期，約為當(dāng)時的70%。曹女士所在的華松小區(qū)，同戶型2022年成交價格為336萬元，現(xiàn)在的成交價格接近七折。
多位購房者告訴記者，樓市成交量回升，議價空間還在。根據(jù)太平洋房屋數(shù)據(jù)，“滬七條”實行兩個月以來，降價出售房源占到出售總量的16.7%。曹女士購買的二手房比最初掛牌價格低了21萬元，小吳購買的二手房比最初掛牌價格低了31萬元。
一般來說，在房地產(chǎn)市場中，成交量的變化通常在房價的變化之前出現(xiàn)，也就是常說的“量在價先”。如果成交量持續(xù)上揚，掛牌房源減少，供應(yīng)量降低，在需求不變或者上揚的情況下，就會出現(xiàn)漲價的可能。
但在盧文曦看來，上海二手房的掛牌量依然很高，并且還在持續(xù)增加，這說明供應(yīng)量充足，龐大的供應(yīng)量需要一個消化的過程，目前還不具備漲價動力。
年輕人的快速決策，是不是非理性？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著限購政策調(diào)整，越來越多年輕購買力加入買房隊伍，他們對個人的居住需求更加明確，能非常熟練地掌握二手房交易APP。在APP上篩選、看定偏好的區(qū)域和戶型，再到實地走訪體驗，很快就能做決定，整個過程高效快捷。這種快速決策并非盲目沖動，而是基于對市場信息的充分掌握和個人需求的清晰認(rèn)知。
很多人想問，這波市場暖意能持續(xù)多久？上海鏈家研究院首席研究員楊雨蕾說，由于政策持續(xù)“給力”，購房者交易成本大幅減少，信心得到提振，預(yù)計12月份政策生效后，成交會有進一步增長。
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