剛過去的11月份，深圳樓市交出一份亮眼的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新房8076套，二手房7125套，合計(jì)賣了1.5萬套。
從兩個(gè)熱門盤成績(jī)來看，龍崗大運(yùn)均價(jià)4.4萬的214套新房日光了，南山蛇口均價(jià)超10萬的206套新房也基本售罄。
此外，還有一個(gè)郊區(qū)“熱銷盤”顯得格外魔幻。
01
11月21日，坪山中心區(qū)的財(cái)富城二期拿證入市，共613套房源，建面約75-140平的三至五房戶型。
但開發(fā)商此次只拿出318套來賣，顯示意向登記客戶319批。
然后，奇怪的事情就發(fā)生了。
11月29日，項(xiàng)目正式開盤，折后均價(jià)3.5萬/平，相當(dāng)于備案價(jià)的86折左右。
到了公布成績(jī)的時(shí)候，開發(fā)商官宣現(xiàn)場(chǎng)有800人參與選房，主推163套房“日光”。
從613套房源拿預(yù)售證，到只推售318套，再到開盤當(dāng)天說163套實(shí)現(xiàn)“日光”，同時(shí)319批登記客戶秒變800人選房。
開發(fā)商這一波操作下來，誰看了不迷糊。
從坪山中心區(qū)目前的二手房市場(chǎng)來看，有點(diǎn)不容樂觀。
財(cái)富城一期，11月成交了幾套89平戶型，成交單價(jià)在3.06-3.41萬不等，其中有一套成交周期長(zhǎng)達(dá)886天。
周邊的次新房深城投中心公館，2017年初開盤價(jià)約4.1萬一平，最新成交的幾套87平左右戶型，價(jià)格從265萬到291萬不等，單價(jià)3萬出頭。
所以，即便財(cái)富城二期打了86折，3.5萬的開盤均價(jià)放在當(dāng)前市場(chǎng)來說，實(shí)際上沒啥價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
02
深圳新房市場(chǎng)，有人降價(jià)，有人漲價(jià)。
在眾多郊區(qū)樓市中，光明的開發(fā)商率先打響漲價(jià)第一槍。
光明鳳凰城板塊的中建觀玥，10月份首推3棟，折后均價(jià)3.3萬。
本次再次加推的5棟，折后均價(jià)3.76萬，82平三房292萬起，每套差不多漲了40萬，漲幅10%左右。
漲價(jià)之前，2047人搶192套房，當(dāng)天售罄。
漲價(jià)之后，加推147套房源，共255人登記。
認(rèn)籌比例從原來的1:10.6降到了現(xiàn)在的1:1.7。
乍一看，的確是認(rèn)籌人數(shù)大幅減少了，但算上漲價(jià)因素，173%這個(gè)認(rèn)籌率并不低。
與其說是開發(fā)商飄了，其實(shí)更多是對(duì)市場(chǎng)的一種試探。
如果這次漲價(jià)了也能賣完，或者說賣個(gè)8成左右，下次項(xiàng)目再加推的時(shí)候，開發(fā)商在定價(jià)方面就會(huì)有更多的底氣，周邊新房可能也會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整。
如果賣得很差，市場(chǎng)上沒幾個(gè)人買單，那么為了緩解庫存壓力，不排除開發(fā)商再次調(diào)低價(jià)格。
03
自929新政以來，光明樓市因?yàn)椴幌拶徍蛥^(qū)域的前景預(yù)期，其新房市場(chǎng)一改低迷，成為眾多外地客和剛需爭(zhēng)先恐后的目標(biāo)。
短期內(nèi)，光明確實(shí)是消化了一大波庫存，不過中長(zhǎng)期來看，光明的供地依舊不小。
據(jù)光明區(qū)近期發(fā)布的消息稱，光明又要推出10個(gè)重點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目，用地規(guī)模達(dá)65公頃，相當(dāng)于65萬平方米。
其中城市更新項(xiàng)目6個(gè)，招商用地17公頃，以居住用地為主，大部分為工改居項(xiàng)目；利益統(tǒng)籌留用地開發(fā)項(xiàng)目4個(gè)，均位于玉塘-鳳凰先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，招商留用地48.38公頃，以居住和產(chǎn)業(yè)用地為主。
也就是說，接下來幾年，光明將迎來集中供地，光明未來的新房供應(yīng)量是管夠的。
如果你是買家，一心想在光明買房，首先不心急的可以慢慢挑，其次要避開犄角旮旯的地方，剛需三件套越完善就相對(duì)越安全。注重資產(chǎn)效率的話，首先看自身預(yù)算能上到多少，合適的找機(jī)會(huì)留在核心區(qū)。當(dāng)下市場(chǎng)，屬于低成本買房階段，原則上能買核心區(qū)，就不買郊區(qū)。
如果你是賣家，要置換掉光明的房子，當(dāng)初買房的理由，不管是因?yàn)樨澝娣e還是概念，到了改善置換階段，切忌不要再犯同樣的錯(cuò)誤。實(shí)實(shí)在在的地段、樓盤和學(xué)區(qū)資源，才能守住財(cái)富，才能吃到更多的紅利。
以上兩個(gè)買賣建議，基本適用于其他的郊區(qū)樓市。
買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。
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